黑龍江哈爾濱：搶上“去庫存”順風車

袁秀麗

有15年未回鄉(xiāng)過春節(jié)，無論穿多厚，徹骨的寒風都不容分說地歡迎你。這里是今年春節(jié)爆出？“天價魚”事件的哈爾濱，黑龍江省省會，中國著名的歷史文化名城、熱點旅游城市和國際冰雪文化名城。哈爾濱四季分明，冬季漫長寒冷，在零下20多度，最容易感受到樓市的熱度。哈爾濱好像十年前的北京，售樓廣告隨處可見，似乎紅火得與春節(jié)很應景。

哈市目前在售樓盤有200余個，恒大、萬達、中海、保利等大品牌開發(fā)商齊聚這里。其中恒大自2011年起，用了五年時間在黑龍江連開11盤，2015年銷售額達50億元。在此輪全員去庫存的利好政策下，各家房企積極備戰(zhàn)順勢而為。

開門紅，賣力促銷

春節(jié)前后歷來是樓市淡季，但今年的哈爾濱樓市似乎有點異常，地方媒體爭相報道了相關(guān)盛況。其中據(jù)某售樓中心一位銷售經(jīng)理介紹，春節(jié)過后，市民看房熱情高漲，每天樓盤的來電來訪量達到300-400個，2月份交易量比1月份增長50%還多。

有數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱1月份的商品房成交套數(shù)為3802套，成交面積達42.1萬平方米。此外，2月18日，哈爾濱商品房總備案套數(shù)68套，備案面積7800.61平方米，19日，總備案套數(shù)91套，備案面積8821.899平方米，成交上漲趨勢明顯。進入3月，繼2月樓市逐漸升溫后，首周商品房成交量上升，環(huán)比上漲82.6%。截至發(fā)稿時，記者在冰城房網(wǎng)看到3月9日銷售仍達到較高水平——213套。

另據(jù)哈爾濱當?shù)孛襟w報道的數(shù)據(jù)顯示，自去年12月份以來，哈爾濱商品房價格開始修企穩(wěn)上漲。2月新房均價7145元/平米，環(huán)比漲0.51%，同比下降1.42%。

不僅如此，哈爾濱開年的二手房市場也同樣回暖，據(jù)相關(guān)人員表示，“開門就有需求”、“節(jié)后十天每天都有成交”。可以看出，哈爾濱樓市的熱度正在追趕上海、深圳的步伐。

除了購房者踴躍外，開發(fā)商也在全力促銷，竭力清盤。

本刊記者在樓市相關(guān)網(wǎng)站上，看到哈市3月13日看房團招募及各式打折促銷的廣告，例如“冰城置業(yè)8.3折最實惠”、“首付2萬起超誘惑”。其中群力觀江國際打出“你買房子我送錢和車位”大招吸引購房者。

自去年以來，哈市房地產(chǎn)市場低迷，促銷不斷，而且力度持續(xù)升級中，“交1萬享5萬優(yōu)惠”、“送奔馳轎車送價值30萬元的車位”，無論是豪宅、剛需，還是商業(yè)地產(chǎn)都在加入促銷行列。而在開年房地產(chǎn)回暖的大勢之下，如何能夠抓住時機，迅速去化同樣是當下房企們需要面對的問題。

數(shù)據(jù)漲，政策助推

開年哈爾濱樓市之所以出現(xiàn)這樣回暖，與春節(jié)前后一系列政策疊加不無關(guān)系。

2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會，決定在不實施限購城市首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。

隨后，據(jù)當?shù)孛襟w報道，哈爾濱多家銀行都降低了房貸的首付比例，其中包括招商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行。各銀行雖沒有按照央行推行的新政那樣將首付降低至20%，但也把首付比例降低至25%，同樣激發(fā)了一部分人的購房需求。

2月19日，三部委正式公布契稅和營業(yè)稅新政。契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠條件為購房者減輕了買房負擔，這同樣促使剛需、改善型客戶積極入市。

從哈市房產(chǎn)部門獲悉，從2月22日房產(chǎn)契稅新政落地至25日短短四天時間，哈市房產(chǎn)交易量為1200套左右（含住宅和商服、一手房和二手房），90平米以上的大戶型占35%以上，而在去年同期僅有三四百套。

據(jù)哈市房產(chǎn)部門相關(guān)人士分析，去年房地產(chǎn)市場低迷，全市月均二手房銷量在4500套左右，主要以剛需為主；而今年樓市利好政策的不斷出臺，不僅降低了購房成本，也提振了購房者對未來房市的信心，改善性住房和投資性購房的市民也將進入市場。

另據(jù)記者了解，已購房可在二環(huán)內(nèi)落戶，這是3月哈爾濱開始施行的戶籍新舉措，戶籍政策對樓市促進作用也不可小看。

而在這些政策落地之前，對于市場上的大多售樓處而言，“門可羅雀”似乎成了常態(tài)，而被稱為“冰城地產(chǎn)晴雨表”的哈爾濱房展會，參展人數(shù)屢創(chuàng)新低。

從黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳了解到，2015年該省商品房銷售面積和銷售額“雙降”，全年房地產(chǎn)新開工面積2182萬平方米，同比下降33.5%。2015年黑龍江省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資992億元，同比下降25.1%。商品房銷售面積1997萬平方米，同比下降19.4%。商品房銷售額1027億元，同比下降15%。這么多的下降走勢，不可謂壓力不大。

去庫存，“金三銀四”可期

據(jù)市民王先生介紹。自2013年，雖然哈市房價表面上一直堅挺，但實際有所下降。開發(fā)商為了安撫此前的購房者，常以促銷等形式暗降。

王先生很慶幸自已在2002年以13萬元買的一套住房，在2012年便以60萬元出手。“目前這套房子肯定賣不到60萬元”他說。

2008年前后，哈市房地產(chǎn)項目如雨后春筍，樓市出現(xiàn)供大于求態(tài)勢，庫存壓力顯現(xiàn)。最明顯的是位于松花江南岸的群力新區(qū)，群力新區(qū)規(guī)劃用地面積27.33公頃，總建筑規(guī)模3200萬平方米。該區(qū)域2006年大面積征遷工作完成后，聚集著多個樓盤，被稱為城區(qū)周緣一塊置業(yè)寶地，雖然居住環(huán)境無可挑剔，但從目前來看，該區(qū)域與其他很多地方的新城一樣，入住率并不高。

在哈爾濱，唯一堅挺的房子當數(shù)學區(qū)房。國家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊的最新調(diào)查顯示，哈市學區(qū)房價格居高不下，熱門房源需求依舊旺盛。

以哈爾濱市南崗區(qū)花園校、鐵嶺校、繼紅校三所學校為例，某中介公司列舉了2015年三個學校劃片的樓盤交易價格。其中花園小學校區(qū)房均價達20000元/平米，鐵嶺校區(qū)11000元/平米，近年來不斷走低的繼紅校目前價格也在9000元左右/平米，而同地段非重點校區(qū)的房均價僅為7500元/平米。

據(jù)記者了解，哈爾濱正在對“多校劃片”進行調(diào)研，在此之前，哈爾濱的公辦小學一直堅持的是“就近入學”的原則，采用“多校劃片”招生方式之后，對學區(qū)房的沖擊不可避免。

易居中國黑龍江營銷中心副總裁陶漢分析，哈爾濱受人口導出和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整限制，目前處在全國二線半城市水平，樓市跟全國比是一個“溫水”狀態(tài)，多數(shù)樓盤仍然面臨去庫存難題。

目前，市場上房子總價控制在80萬元以內(nèi)、面積在70-90平方米之間的兩居室、三居室房最受歡迎。隨著“金三銀四”和樓市杠桿政策效應的顯現(xiàn)，預計在3月初-4月末期間，哈爾濱樓市將迎來“小陽春”。

搜房網(wǎng)哈爾濱區(qū)域總經(jīng)理徐淥分析，目前對買房和賣房者而言都是最好的時機。但受當前哈市房地產(chǎn)市場庫存高企影響，去化能力相對較弱，哈爾濱不會出現(xiàn)南方一線城市的房價瘋漲。樓市整體“維穩(wěn)”是常態(tài)。