在芳草地認識僑福

張佳竹

若要問北京最具文藝范的購物中心是哪家？答案一定是僑福芳草地。

這座集時尚、藝術、環保于一身的購物中心，是國內藝術商業的典范，在北京商業地產領域強勢占據一席之地。它由僑福集團一手打造，開發時間長達二十年。

“慢工出細活”似乎是香港開發商的一貫作風，僑福集團也不例外，在2012年北京僑福芳草地開業后，很長一段時間內，它都相當低調。

2月2日，僑福集團終于傳出新消息，以7.36億元底價拿下上海寶山區松南鎮一宗占地5.22萬平米的商住地塊。事實上，兩年前，僑福就在該地塊旁邊競得了一宗占地6.7萬平米的商業地塊。

僑福會在這兩塊地上怎么建造？雖然從其之前的開發路徑尋不到蹤跡，但“滬版芳草地”的聲音不絕于耳。

僑福名片芳草地

在北京市朝陽區東大橋路，有一座酷似金字塔的透明建筑，這便是僑福芳草地。

如果不是事先有所了解，誤打誤撞進來，一定會產生錯覺，以為這是一座現代藝術館，或是一間高檔次的畫廊。從入口旋轉玻璃門，到走廊、中庭，到處都擺放著各種各樣的藝術品，油畫、雕塑、工藝品、裝飾品琳瑯滿目，且都品位不俗。

“芳草地商場內有四十余件達利雕塑、500多件藝術作品、2000平米的公共藝廊，逛起來趣味十足。”據僑福芳草地市場及銷售總經理賴國賢介紹，這些都是僑福創立者黃氏家族的收藏品。

還有許多隱藏在細節中的人性化設計。比如，在商場內有一座長達236米的紅色步行橋，將四座獨立建筑巧妙地連接為一體，消費者可以便捷地穿梭于四座樓之間；擺放不規則的20部自動扶梯、通透的玻璃直梯讓人不必再滿商場找電梯，令開放式的4層購物中心人流順暢。

“僑福芳草地的商業表現形式是全方位的，包括視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺等，充滿新奇感，極具沖擊力。”RET睿意德中國商業地產研究中心分析師謝鶯認為，視覺在商業空間設計中是貫穿始終的，造型和色彩是抓住顧客眼球的關鍵要素。

官方資料顯示，該商場總面積20萬平米，擁有2棟18層和2座9層共4座獨立建筑，地下2層和地上2層為商業空間，16層以上是北京怡亨精品酒店。

記者走訪發現，商場內有許多品牌都是首次進入大陸，不少是小眾的個性品牌。

“芳草地的招商以設計、小眾、年輕品牌為主，而非跨國主流精品，例如H&M集團的高家品牌COS、CAMILLE FOURNET、SELLA MACRTNEY、TED BAKER、TESLA汽車等，都選擇在芳草地設立全大陸第一家旗艦店或形象店。”據賴國賢介紹，在2012年開業時，有50%的品牌是首次進入大陸市場，或第一次在北京設店。

商戶中，奢侈品巨頭歷峰集團旗下的手表品牌，比如Afred Dunhill、梵克雅寶、IWC、Roger Dubuis等占據了一定比例，其中IWC開在芳草地的門店是其全球第三家旗艦店、亦是亞洲最大的旗艦店。歷峰集團還把辦公室設在了僑福芳草地的辦公樓里。

“有些國際大集團名聲響亮，會向賣場要求補貼裝修費用，還要求免租期，僑福當時的決定是不補貼任何品牌，把剩余資金拿去買藝術品，創造文化價值，吸引希望合作的品牌。” 賴國賢告訴記者。

事實證明，它當初的決定是正確的。

“大膽犧牲商業面積用來擺放大型雕塑作品，用藝術去渲染消費者的購物世界。專攻小眾精品，引進臺灣品牌以及眾多‘國內首家品牌，給消費者帶來更多樣的品牌選擇。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，在購物中心同質化嚴重的背景下，芳草地利用藝術走出了一條與眾不同的路子，給消費者帶來全新的體驗。

黃氏家族

“這是我祖父在世時，決定興建的最后一個項目，是他的一個夢想。”這是僑福集團的第三代傳人黃培修對僑福芳草地的解讀，“祖父告訴我們，做一個建筑，必須使其能經受得住時間的考驗，因為它是留給子孫后代的遺產。”

黃培修的祖父正是僑福集團創始人黃周旋，屬潮商一族，早期主要在香港、臺灣、新加坡等東南亞地區活動。

1995年，年近七旬的黃周旋，在北京緊鄰CBD核心地段的朝陽區東大橋路，拿下了如今的僑福芳草地項目。2004年，黃周旋因病去世，其子黃建華接手項目。

“2000年開始設計規劃，經過反復修改，2005年開始建設。”一位接近僑福集團的人士告訴記者。

“僑福此前尚未做過商場類產品，這對我們是個極大的挑戰。但不管怎樣，我們每做一個新產品，都是不斷在思考、研發、試錯和改進，這估計就是做成這個項目的基本動因。”在黃建華看來，最不用心打造產品的做法就是一味只依靠專家，由專家來判斷什么業態好經營，然后將項目全部交給專家去打理。或者像某些著名開發商的模式，只考慮銷售，不考慮后續經營。專家的意見需要聽取，但親歷親為、不斷改進是打造精品最需要秉持的理念。

這看起來很瘋狂，不符合商業社會的經營模式，但這就是黃氏家族做人做事的方式。

“我爺爺曾教導我父親，后來我父親又用它來教育我：如果你要去設計、修建一棟建筑，你心中一定要想著這就是給自己家建的，因為只有自己最了解自己的需求，這樣你才能全心投入、做到最好。這也成了我做任何事的準繩。”黃培修在接受《環球企業家》采訪時如是說。

在僑福集團流傳著這樣一個故事，僑福曾在臺北建了一座辦公大樓，并為第一個進駐的客人做了室內裝修，客人特別喜歡，但黃周旋看到后認為不夠好，要求拆掉重來。客人阻止，認為已經很好了，但黃周旋堅持重做，并自掏腰包。

“我的祖輩父輩曾經在臺灣修建的一些建筑，現在雖然易主，但僑福的標志還在，因為新主人覺得僑福就是品質的代名詞。”

低調的僑福

雖然僑福集團開發的香港陽明山莊、新加坡鶴樓、北京芳草地購物中心等項目皆為翹楚，但對于大眾而言，僑福是個既陌生又神秘的企業。

在搜索引擎上輸入“僑福集團”，出來的資料寥寥無幾。

記者多方了解到，它于上世紀50年代在臺灣創立，業務涉及房地產、能源、物流、紙業等。最早在臺北建成僑福新村、金融大廈等多項建筑工程，以設計新穎獨特、管理完善著稱。

“對于香港房企，大多人想到的都是新鴻基、長實、恒隆、太古等知名房企，對于僑福認識并不多。”中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴記者，這與僑福一向低調有關。

目前其在內地開業的就僅有南京丁山花園大酒店和北京芳草地兩個。

其中，南京酒店項目為2006年僑福與江蘇省國有資產經營（控股）有限公司從香格里拉手中收回后，自營的項目，并將酒店原名“丁山香格里拉大酒店”改為“丁山花園大酒店”。

酒店是南京較為老牌的五星級酒店，一期開業于2001年。但是，該項目在二期建設時遇到了一定的挫折，因受國家政策限制，導致僑福方資金無法正常到位，后項目二期就一直處于停工狀態，直至目前還沒有復工。

雖然大眾對僑福知之甚少，但在業內，僑福可謂是高品質的代名詞。其開發的陽明山莊項目，因精細的設計、規劃和建造，成為香港地產圈公認的經典住宅小區和精致建筑。建成20多年后，陽明山莊的售價已經高達25萬港元/平米。至今仍是建筑界的經典作品，也是各地建筑師、設計師常來參觀拜訪之地。

“滬版芳草地”的可能性

僑福本次拿下的這宗地為寶山區淞南鎮N12-0102單元04-01地塊，土地面積約5.22萬平米，容積率2.0，為商辦、餐飲旅館業用地。

據悉，該地塊規劃將建12萬平米的綜合體，包括商場、精品酒店、高級寫字樓、下沉廣場等組合產品，且其中70%將用于自持。

2014年7月1日，僑福擊敗綠地，以6.84億元競得寶山區淞南鎮N12-0102單元03-01地塊，占地面積6.7萬平米，為辦公用地，容積率為2.0，與本次競得地塊相鄰。

該兩宗連襟地塊占地11.92萬平米，合計建筑面積可達23.84萬平米，用地性質、建筑體量與北京芳草地相差不大，且同為一線城市。因此，僑福拿下該地塊不久，市場上便傳出僑福或許將再造一個“滬版芳草地”的聲音。

不過，上海睿意德顧問部總經理陳麗琳卻認為，這塊地并不適合做芳草地。

據了解，該地塊位于吳淞工業區和新江灣城之間，靠近吳淞入海口，距離中心城區有一定的距離。而目前該片區的商業發展多以社區商業為主，整體的定位、層次都不太高。

此外，上海和北京不同，不會允許僑福像做北京項目那樣有二十年長的開發周期，所以片區發展的紅利也不會很快體現出來。僑福可能會將項目打造成中高端的綜合產品。

從僑福集團此前透出的消息看，建滬版芳草地的可能性并不大。

黃建華曾在接受采訪時表示，沒有考慮過把芳草地品牌復制做成產品線。

“我們的想法是，下個項目要和現在不一樣，要有挑戰性才去做。如果跟現在一樣的項目，公司就可以不做。因此公司還是會根據機緣來選擇未來項目。”在黃建華看來，拿項目是需要為之負責任的，做好的項目要量力而為，可遇不可求。如果項目做砸了，反而折損了原先的口碑。

對于僑福選擇該地塊的原因，陳麗琳則認為，一方面是企業回歸一線城市的趨勢所使，僑福需要在上海打造品牌；另一方面，上海主城土地供應少而寶山供應較多，土地低廉、有相關政策引導，而這塊地也是寶山較為核心的地段。