房企利潤去哪兒了？

張佳竹

在告別“黃金時代”之后，企業利潤下滑已經成為房地產行業的普遍現象。同花順統計數據顯示，截止2月29日，滬深兩市共計88家上市房企公布了2015年年度業績預告，按照預告凈利潤最大變動幅度來看，凈利潤同比下滑企業達45家，占比達五成以上。

業內認為，隨著未來盈利預期有可能繼續走低，房企加速轉型已經迫在眉睫，為了培養新的核心競爭力、尋求新的利潤增長點，轉型將成為房企角逐的主要 方向。

近半房企利潤在下滑

越來越的房企正在加入利潤下滑的大軍。

同花順統計數據顯示，截止2月29日，2015年年度88家上市房企業績預告中，25家房企預告凈利潤虧損。剔除1家數據不全的房企，18家企業凈利預增，10家企業略有增長，12家企業扭虧；14家企業凈利預減，21家略減，25家虧損。而在這88家公布2015年度業績預告的企業中，有22家房企是首虧，其中，預計首虧額度最高的是中華企業，預計虧損24億元至25億元。

中華企業表示，2015年公司資金回籠預計85億元，同比增長22%，但公司布局的二、三線城市房地產市場持續低迷，加上部分項目產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，公司采取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。

凈利潤變動幅度最大的則是嘉凱城。其預告凈利潤變動幅度為-6138.19%，預計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-23億元左右，而2014年同期的凈利潤為3809萬元。嘉凱城表示，公司房地產項目銷售規模大幅下降，一線城市交付項目數量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。

另一家深耕二三線城市的上市房企雅居樂，去年業績同樣不容樂觀。2月24日，雅居樂披露盈利警告，預期2015年股東應占溢利同比可能下降約70%，核心凈利潤將有可能下降約40%。

這幾家房企利潤下滑的原因頗具代表性，布局不合理、銷售疲軟以及項目降價等，都成為房企凈利潤下滑的主要原因。

克爾瑞評測中心一分析人士表示，從前已有的銷售數據和房企營收指標來看，超過六成房企都采取了降價跑量的銷售方式，但銷售完成情況仍然不佳，有接近半數的房企在2015年出現虧損或續虧。

多位業內人士分析稱，2015年房企的整體盈利能力不容樂觀，虧損房企比例已經超過2014年。

“據我們這兩年對房企的觀察分析，近兩年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5個百分點，凈利潤率則每年下滑1個百分點，這樣的下降速度在其他行業基本是沒有的。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

獨立經濟學家陳劍波表示，如果僅從利潤率來判斷，房地產早已告別“高增長行業”，2015年房企平均利潤率很有可能觸及“10%紅線”，“這則意味著房地產行業甚至連中利行業都算不上了。”

“近年來，地價水漲船高，人工成本、融資成本上升，吞噬了較大比例利潤，房企自此告別了高利潤時代。” 中原地產首席分析師張大偉認為，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調整過程中，以價換量在持續，銷售難度加大。對于企業來說，融資成本持續增加，對內對外融資成本吞噬了利潤。房企在一二線城市拿地艱難，競爭激烈，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。一二線土地地王比例高，地價超過房價成交的地王比比皆是，這是房企利潤率大幅下滑的主要原因。

張大偉預計，因核心盈利能力下滑、財務風險加劇，在利潤率不斷下調的背景下，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。

業績兩極分化加劇

“雖然2015年是房地產復蘇的一年，但對于房企來說，利潤率降低成為普遍性現象，部分房企甚至在持續虧損。”張大偉表示，當前的市場表現出需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡的分化現象。

國泰君安首席宏觀分析師任澤平表示，目前國內樓市區域顯著分化，一二線市場升溫，庫存壓力小，但很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重，且人口流出，經濟下滑，需求低迷，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然存有風險。不同城市樓市分化加劇，導致上市房企業績也進一步分化。

從近期披露業績快報的整體情況來看，不同城市樓市分化加劇，導致上市房企業績也進一步分化。

數據顯示，在88家已公布2015年年度業績報告或預告的上市房企中，有47家公司業績出現了不同程度的下滑，甚至虧損。銷售金額增幅居前的房企包括恒大、金地、新城、華潤、保利、泰禾等，業績同比增幅均超過三成。

“三四線庫存積壓、銷售困難。而一二線地王頻繁出現，導致利潤率持續下調。隨著房地產利潤率降低到個位數，房企轉型、分化的速度將加速。” 張大偉說，在中小房企退出、被并購的同時，包括萬科、恒大等龍頭房企的規模將進一步擴大。

“由于項目布局城市不合理，三、四線城市庫存難以消化，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項目無法達到預售條件，結算項目毛利下滑。”嚴躍進表示，即使布局一線城市的大型房企，由于土地成本過高，豪宅競爭激烈導致銷售周期更長，財務成本支出增加，也難以控制凈利下滑的局面，而中小房企甚至將面臨被并購消失的命運。

“中小房企出現凈利潤的下降，甚至虧損，在最近兩年的市場環境下是可以預期的”，亞豪機構市場總監郭毅認為，由于一線城市土地價格逐漸高昂，中小型房企大多被擠壓到了三四線城市，就算有了政策的刺激拉動，這些區域仍受困于高庫存及需求量的限制，成交仍處于低迷的現狀，單純依靠降價并不能解決去化壓力和資金回籠的問題。

對不少中小房企而言，一方面是難以進入一線城市和二線核心城市拿地開發，另一方面，中小型房企本身項目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，這也使得中小型房企和原來主營業務不是房地產的企業都將逐漸退出市場。

倒逼房企轉型

根據1月19日國家統計局發布的數據，2015年全國商品房待售面積71853萬平方米，比2014年末增長15.6%。這7億多的庫存，按照我國人均住房面積30平方米計算，可以供2.4億人口居住。

“去庫存”顯然已經成為2016年樓市的主基調，尤其對于三四線城市而言，去庫存壓力非常大。市場供應端和需求端的不平衡，令整個房地產行業的整體利潤率在下降，并且將成為房企生存常態。同時，利潤率走低也在考驗著開發商的應對能力。在此背景下，房地產企業該何去何從？

為此，不少企業已經在探索多條腿走路，包括萬科、綠地、萬達在內的多個房企已提出戰略轉型計劃。

1月16日，大連萬達集團在旗下西雙版納度假區召開2015年年會，萬達集團董事長王健林將2016年確定為萬達轉型關鍵年。

“到2016年底，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業。預計到2017年，萬達超過2/3的收入和凈利潤將來自服務業，比原計劃提前一年實現轉型目標。萬達商業利潤結構發生變化，力爭2016年萬達商業50%以上的利潤來自地產之外。“

在年會上，王健林透露出一個重要信號：主動下調2016年房地產收入目標640億元，即2016年地產收入目標為1000億元。

從萬達目前轉型的方向來看，文化旅游產業和網絡金融已成為萬達今后成為國際一流跨國企業的新動力引擎。

王健林和他的發家產業告別的決心非常堅決，“萬達轉型決不是口頭說說，樣子做做，而是說到做到。”

除了萬達，不少房企進入了房地產行業外的新領域拓展，房企多元化布局速度正在加快。

據不完全統計，2015年，TOP 50企業中有16家開始了多元化運營，TOP 100企業中約有25家。標桿性企業如綠地提出從開發商向“綜合地產全程運營商”的轉型思路；恒大則又進軍了保險業、大健康和社區O2O，并將原有的足球、文化、快消等業務分拆上市；萬科從專注住宅開發，轉為“城鎮化配套運營商”；遠洋地產宣布公司第四期戰略計劃，提出構建包括住宅開發、不動產開發投資、客戶服務、房地產金融在內的四元業務格局。同時，也有不少房企進入其他領域，如碧桂園和陽光城進軍教育、中天城投進軍互聯網保險等。

業內專家表示，縱觀目前眾多房企提出的轉型戰略，呈現力度更深、范圍更廣、模式更新的特點。首先房企轉型力度不斷加深，投入持續加大，比如萬科今年將深化購物中心、新領匯、醫療、養老等新業務的投資布局，綠地、招商也在提高產業地產比重。其次，房企多元化不斷向房地產上下游延伸、跨界多元化的領域延伸，今年有更多的房企正在或計劃進入更多多元化領域發展，比如基建、家裝、物流地產等。

盡管各大房企都試圖“轉型”，但轉型的選擇卻大相徑庭，各有各的轉法。有的堅定“瘦身”、有的努力“抱團”、還有的致力“多元化”發展。然而，不論是何種方式，最終無非是為了降低成本、提升利潤，增強風險防控能力，探尋新的增長之道，避免被新周期的困難所擊垮。

“在激烈的市場競爭中，上市房企尋求多元化發展、進行戰略調整，尋求新的盈利增長點，原本無可厚非。但其中有些房企盲目進入陌生行業，容易出現對新行業經營經驗不足的情況。這樣會因管理費用增加等而致使業績出現下降。” 嚴躍進認為，在現有城市樓市分化加劇的背景之下，各個房企不僅要做好城市進入的風險判斷，還要在深挖企業自身優勢的同時，找準轉型方向，進入與企業業務有關新行業謀求發展，把控好財務成本。只有這樣，房企才能真正促使盈利水平的繼續增加。