去庫(kù)存，央行放大招

張佳竹

央行、銀監(jiān)會(huì)2月2日宣布，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

短短10個(gè)月時(shí)間里，央行連續(xù)三次出臺(tái)房貸政策降低購(gòu)房門檻。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，通過(guò)持續(xù)的政策推出，可以形成疊加效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就此表示，房地產(chǎn)救市大幕已經(jīng)拉開(kāi)。然而，新政“叫好不叫座”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為此次新政實(shí)際刺激入市的購(gòu)房者數(shù)量有限，對(duì)去庫(kù)存的意義不大。

非限購(gòu)城市首付降至20%

央行發(fā)布的通知顯示，對(duì)于非限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，首套房貸比例實(shí)際上最低可達(dá)20%，二套房門檻也隨之降至30%，而此前這一比例為40%。

這也意味著，在非限購(gòu)城市，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，過(guò)去購(gòu)買一套200萬(wàn)元總價(jià)的房子，需要首付款50萬(wàn)元，而現(xiàn)在首付款則降低到了40萬(wàn)元。某種程度上，有10萬(wàn)元的購(gòu)房成本可以通過(guò)按揭貸款的方式分?jǐn)偟胶罄m(xù)商業(yè)銀行貸款過(guò)程中。

對(duì)此，中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬稱，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對(duì)非限購(gòu)城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購(gòu)房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“（新政）對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫(kù)存有正面作用。”英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄認(rèn)為，這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持，對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。

“在當(dāng)前高庫(kù)存壓力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資開(kāi)發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是房子嚴(yán)重過(guò)剩的三四線城市及少部分二線城市，庫(kù)存嚴(yán)重。政策一旦全面實(shí)施，三四線城市將直接受惠。而市場(chǎng)原本就火爆的一線城市，即使政策不會(huì)惠及，樓市成交量想必也將迎來(lái)新一輪爆發(fā)期。”融360房貸分析師郝俊丞表示。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至去年末，我國(guó)商品房待售面積達(dá)到7億平方米，增長(zhǎng)15.6%，達(dá)到了歷史峰值，其中住宅占到了63%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)，實(shí)際上貫徹了2015年以來(lái)去庫(kù)存的政策導(dǎo)向。而且從市場(chǎng)預(yù)期看，能夠較好地撼動(dòng)庫(kù)存，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。

民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為，自下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停，一方面60億元庫(kù)存需要去除，另一方面房?jī)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒(méi)有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。

市場(chǎng)反應(yīng)冷淡

據(jù)記者了解，央行公告發(fā)布后，已有銀行開(kāi)始響應(yīng)。浙商銀行2月2日發(fā)布公告稱，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域；對(duì)已擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購(gòu)買普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款最低比例為30%。

“雖然已有銀行開(kāi)始執(zhí)行房貸新政，但設(shè)定的門檻也不少。”房天下二手房電商集團(tuán)某負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行放貸會(huì)根據(jù)客戶的具體情況來(lái)定，并非所有購(gòu)房者都能享受該項(xiàng)新政。比如，光大銀行濟(jì)南分行規(guī)定對(duì)購(gòu)買140平方米以內(nèi)的首套普通住房，首次貸款才執(zhí)行20%首付比例。招商銀行則針對(duì)無(wú)貸款記錄客戶執(zhí)行首付比例20%，有貸款已結(jié)清客戶，首付比例按照25%執(zhí)行，購(gòu)買二套房的客戶首付比例為30%。齊魯銀行針對(duì)有房無(wú)貸款記錄客戶，或有貸款已結(jié)清客戶，執(zhí)行首付比例20%，有貸款未結(jié)清客戶首付比例按照30%執(zhí)行。

“央行允許非限購(gòu)城市首套房貸可浮動(dòng)5%，但是銀行未必敢多放5%，因?yàn)殂y行放貸的原則是按揭月供還款的上限不能超過(guò)家庭月可支配收入的50%，這是個(gè)硬約束。” 偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，首付降低，意味著減少的首付部分轉(zhuǎn)移至未來(lái)的月供，老百姓可能“不敢貸”。而每個(gè)家庭的月均可支配收入是明確的，可貸款額是既定的，家庭收入增長(zhǎng)預(yù)期不樂(lè)觀，銀行可能“不敢放”。

胡景暉認(rèn)為，非限購(gòu)城市庫(kù)存積壓最核心的問(wèn)題是供大于求，這些城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)不足，教育和醫(yī)療等公共資源不足，無(wú)法形成人口的引入和聚集，沒(méi)有需求支撐，即使降首付也換不來(lái)需求。

“央行再次降首付，給市場(chǎng)傳遞了積極正向的信號(hào)，但是對(duì)去庫(kù)存的實(shí)際效果恐怕不大。”胡景輝稱。

在成都某房企工作的小宋告訴記者，在他們看來(lái)新政“挺雞肋”的。“截至2月27日，前來(lái)看盤問(wèn)詢的消費(fèi)者與之前并沒(méi)有什么變化，新政沒(méi)有刺激多少消費(fèi)者入市”。小宋直言，不少消費(fèi)者表示近期看房不是因?yàn)樾抡雠_(tái)，而是早有打算。

“雖然首付減少了，但月供增加了，壓力一樣沒(méi)有減少啊。”在四線城市工作生活的彭浩明告訴記者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，不限購(gòu)城市首付降至20%，有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款利率并未降低，降低首付帶來(lái)的是貸款壓力的增加。這樣的政策更多地會(huì)在購(gòu)房者的心理層面起作用，無(wú)異于一種“耍流氓式寬松”。從市場(chǎng)看，這一政策實(shí)際刺激入市的購(gòu)房者數(shù)量有限。

一線城市政策仍緊

在易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，新政有一定的市場(chǎng)作用。“首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是‘及時(shí)雨。”

楊紅旭還表示，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫(kù)存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來(lái)還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。

值得注意的是，此次對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策仍按原規(guī)定執(zhí)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年2月27日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu)。這5個(gè)城市的首套房商貸首付比例目前仍不得低于30%。

“一線城市降低首付比例可能性不大，”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，北上廣深等一線城市樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的火熱狀態(tài)，加之庫(kù)存壓力不大，一線城市不太會(huì)有調(diào)整的可能，相反還會(huì)面臨政策收緊的可能。

上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為，相對(duì)一線城市，三四線城市的高庫(kù)存以及人流吸引力不足，才使得三四線城市仍不得不依靠信貸政策刺激，而一線城市并不存在此類問(wèn)題。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅同樣表示，北上廣深在2015年樓市成交活躍，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，從目前的市場(chǎng)情況看，不具備進(jìn)一步放松的市場(chǎng)條件，如果2016年北上廣深房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降溫現(xiàn)象，才有可能出臺(tái)利好政策。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，雖然政策不調(diào)整，但受市場(chǎng)預(yù)期影響，市場(chǎng)交易會(huì)繼續(xù)活躍。對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，有能力和條件落實(shí)兩成首付比例，是市場(chǎng)能否活躍的關(guān)鍵點(diǎn)。