補貼去庫存是舍本逐末

艾振強

在今年的全國兩會中，“去庫存”毫無懸念地成為代表委員們口中的高頻詞匯。

李克強總理在政府工作報告中明確指出，深入推進新型城鎮化，到2020年實現1億左右的農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。農民被一些人當成了中國房地產的“白衣騎士”。截至目前，全國有70個左右的城市直接補貼購房者，部分地方去庫存甚至被貼上了“行政問責”的標簽。這些聲音最終也匯聚到了全國兩會上。然而，這種家電下鄉式的補貼購房是典型的“有形的腳踩在了無形的手上”，為去庫存而去庫存可能會造成更大的困難。

天量庫存非補貼能救

庫存到底有多高？截至2015年末，全國庫存面積已增至71853萬平米。然而，住房供應過剩的實際情況比數據本身更嚴重，因為國家統計局待售面積指標并不能完全反映真實的庫存。

國家統計局“商品房待售面積”的統計口徑是：報告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用等不可銷售或出租的房屋面積。

顯然，未竣工的在建項目（已預售的除外），以及尚未開工的企業拿地（潛在庫存）都沒有計算在內。

據搜房網統計數據，2001年至2015年，全國僅招拍掛就成交了建筑面積為162.4億平米的土地，扣除累計新開工商品房面積約120.1億平米，得出庫存42.3億平米。

此外，截至2015年10月，全國商品房施工面積約70.78億平米，其中住宅約49.26億平米。鑒于其中一些已售，安信證券以2014年全部地產上市公司為樣本，當年其預收款約7012億元、存貨約22872億元，預收/存貨=30.6%，進而估算出全國在建面積中，庫存面積約49.12億平米。

將待售面積、尚未開工的企業拿地庫存、在建商品房庫存三者相加，得到的庫存總量是98.63億平米。2015年全國商品房銷售面積為12.85億平米。這意味著，即便未來新增供給為零，按照去年的銷售速度，至少也要8年才能將現有的庫存消化完。

按今年2月全國百城均價（11092元/平米）計算，庫存的貨值約為110萬億元。假設每平米給予200元補貼（目前各地的補貼額度為60～500元/平米），則意味著要補貼2.2萬億。這比當年比家電下鄉補貼的數額大得多。當然，相對于庫存總貨值來說，補貼數額并不是很大，但問題在于，庫存嚴重的三四線城市，本來就缺乏產業支撐，地方政府依賴土地財政，所謂巧婦難為無米之炊，補貼根本無法大規模實施。

農民工買房有心無力

家電下鄉補貼政策，讓農民以較低成本用上了電視、電冰箱、洗衣機等。然而，房子是大額消費，很多人終其一生只會買一到兩套房子，因此，購買的意愿和效果會大大降低。

2億農民進城會帶來巨大的房地產需求——這是過去的城鎮化邏輯。國家發改委已經明確將制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶的方案，將需求端向中低收入家庭下沉。但這個邏輯是有問題的。

首先，建新城是城鎮化的主要形式，征農民的地、拆掉農民的房子是要給農民補償的。這些都要剔除。其次，主動進城的農民工不代表進城購買房產。

根據國家統計局的數據，2014年我國廣義的農民工數量為2.74億，狹義的農民工（外出進入城鎮的）數量為1.68億。目前，整個農民工群體，適婚年齡段人口（16～30 歲）及壯年期人口（31～50 歲）占比分別為33.7%、49.2%。

國家統計局數據顯示，2014年我國外出農民工在城鎮自購住房比例僅1%，其他解決住房方式依次為租房（37%）、單位宿舍（28%）、工棚（17%）、回鄉居住（13%）。新一代農民工更加注重就業體面和發展機會，而城鎮更完善的公共服資源具有很強的吸引力。根據清華大學2013年10月發布的中國城鎮化調查數據顯示，80后農民工僅有7.3%選擇愿意回鄉務農，90后僅3.8%，其中，34.7%的外出農民工具有在城鎮定居的意愿。

然而，理想是美好的，現實卻是骨感的。盡管想要在城鎮定居的農民工比例不小，但大部分農民工并不具備購買力。按全國三四線4700元/平米的均價，100平米的商品房3成首付為14.1萬，更別提價格高企的一線和二線城市了。中國2.7億農民工當中的大部分人，月薪不到3000元。因此，大部分農民家庭無法支付城鎮商品房的首付。

而且，由于農民工收入低、資產少、工作不穩定、流動性大、未繳過社保等，銀行普遍不愿意提供貸款支持，使農民工買房難上加難。

賣掉房子不代表去掉庫存

對一個企業來說，將房子賣出去確實意味著完成了去庫存;但如果站在整個社會層面來看，房子賣出去不代表去庫存的完成。農民將家電買回家會日常使用，但房子卻不盡然如此。如果房子賣了以后是空置的，資源就依然沒有得到有效利用，對社會來說還是一種庫存。

其實，造成天量庫存的根本原因是產業結構和人口結構出現了趨勢性的變化，三四線城市產業發展不充分，缺乏就業機會，自然吸引不了人口。如果不解決產業發展的問題，去庫存就是舍本逐末。到底是產業吸引人口還是人口催生了產業，是一個先有雞再有蛋還是先有蛋后有雞的無解問題，但現實的情況是，趨勢一旦形成，就難以逆轉。比如，過去國家管理層一直希望打破“胡煥庸線”，以促進區域平衡發展，但終究敵不過城市發展的客觀規律。

兩個一無所有的年輕人在旁人的撮合下談戀愛，可能催生出唯美的愛情故事，但是一座城市還沒有準備好，就生拉硬拽大量的人口進去，最大的可能是釀成悲劇——以未來潛在的更大問題掩蓋當前的問題。即便大家在三四線城市買了房，卻在一二線城市工作，資源就依然閑置，還讓“活錢”變“死錢”，內需無法調動，經濟下行的局面將更難扭轉。

去庫存絕非一朝一夕可以解決，更不是將房子賣掉就了事。而要從完善和創新制度設計（比如打開承包權和宅基地權無法交易、社保權益“流轉”難等的死結），培育地方性產業，加大教育、養老、醫療等投入，實現公共服務均等化，讓農民能夠享受市民待遇，子女能夠接受良好教育，使得他們不僅能安居，而且還能樂業。那樣，即便沒有補貼，農民工也會樂意回鄉置業。