竣工驗收的多維分析

胡利明

（中央民族大學 法學院，北京100081）

竣工驗收的多維分析

胡利明

（中央民族大學 法學院，北京100081）

竣工驗收是人們非常熟悉但又非常難以深入研究的課題，具有獨立的學理價值，非常有學術深析的必要。它既是建筑技術行為，又是法律和經濟行為，也是區分房地產和建筑工程的重要標志。不僅僅是竣工之后經驗收達到合格狀態，而且具有獨立的經濟價值。房地產發揮經濟功能具有經濟有效性，原因在于技術、經濟和法律上完成“竣工驗收”并達到合格狀態。據此，竣工驗收滲透于房地產和建筑工程運行全過程彰顯特有效用，需要構成分析、法學分析、經濟分析、權益分析和行政控制分析以及銜接關系共同剖析其學理真諦。

竣工驗收；房地產；建筑工程；竣工備案；房地產交付

近年來房地產在世界各地蓬勃發展，在中國更是超速發展。房地產依賴于前期的建筑工程，從自然進程來看，建筑工程原則上可以發展為房地產，其中，最關鍵的“竣工驗收”是區分兩者的根本標志和界定標準［1］，因而，竣工驗收在房地產形成過程中具有特殊重要性，當然具有相當獨立的地位，為此非常有必要作為重要論題深析之。目前，將“竣工驗收”作為獨立論題研究具有挑戰性，既從宏觀上分析其地位，又從微觀上作具體的理論剖析，并將若干相關理論串聯研究，這些都是具有學術意義的理論嘗試。

一、竣工驗收的構成分析

竣工驗收既是建筑工程和房地產形成過程中的重要關節，又是區分兩者的重要界線，其本身具備整體性，同時還包括若干構成細節和具體過程。據此，從微觀上分析竣工驗收的構成要素，有利于全面分析其科學內涵，有利于進一步分析其法律、經濟和權益等方面的屬性及特征，為形成科學合理的竣工驗收制度補充理論素養。竣工驗收首先是整體意義上的法律概念，從理論上分析包括以下具體過程。

1．竣工事實。竣工是建筑工程的結束狀態，由建設單位委托建筑企業建造房地產項目，建筑工程滿足使用條件，即可以獨立發揮效用，此時建筑企業可以結束施工，從而達到“竣工”狀態，表明竣工是竣工驗收中的第一道工序，完全是一種客觀事實狀態，從法律角度來說是竣工的法律事實，從過程角度來說是完工的完滿狀態，從主客觀角度來說是客觀存在的竣工事實。

2．驗收行為。建筑工程滿足竣工的事實條件之后，還要接受建設單位、施工單位、設計單位和監理單位等單位的集體驗收。驗收是指建設工程在施工單位自行檢查評定的基礎上，參與建設活動的有關單位共同對檢驗批、分項、分部、單位工程的質量進行抽樣復驗，根據相關標準以書面形式對工程質量達到合格與否做出確認［2］。從行為角度來看，驗收是多方的集體共同行為，由各建設參與方根據各自職責參與并完成共同驗收，從而在事實和法律上結束建筑施工行為，為驗收結果提供行為基礎。

3．合格結果。經過多方的共同驗收行為，其結果有兩個：一個是達到合格標準可以滿足使用要求；另一個是整體和分項無法達到合格標準，無法投入交付使用。前者是絕大部分建筑工程驗收后的結果，后者是個別情形下建筑工程不能順利轉化為房地產的情形。據此，只有驗收行為達到合格標準，即驗收結論為合格，才能結束建筑工程狀態，為形成完整的房地產準備條件，也進一步為房地產發揮經濟效用準備法律條件。

4．備案程序。備案就是存檔備查，是相對于“審批”的一個概念，即建設單位有義務讓上級主管機關或有關機構知道某件事，但不需要他們的批準同意［3］。可知，備案是相對于審批的獨立概念，只告知竣工的事實，法律上并不需要有關機構的行政審批，有關機構接受備案不提出反對意見便可發生法律效力。

由此可見，從基本構成方面來看，竣工驗收既是整體行為，又包括竣工事實、驗收行為、合格結果和備案程序四個方面，它們之間有嚴格的先后順序，絕對不能顛倒，各個方面發揮著不同的功能和效用。

二、竣工驗收的法律分析

竣工驗收既是法律概念，又具有獨立的法律意義，更需要作自我的法律分析。從法律角度分析，竣工驗收是在事實行為和事實狀態的基礎上體現出法律思維，尤其是在從建筑工程向房地產轉變過程中發揮著無可替代的效用，完全可以說，沒有竣工驗收不可能有房地產，房地產完全取決于竣工驗收的結果，其結果合格與否是建筑工程成為房地產的關鍵性要素。本文中沒有特別說明時，竣工驗收都指驗收結論為合格狀態，或者做這方面的理解。

1．竣工驗收是房地產形成的法律標志。建筑工程要成為法律層面的房地產，在事實上必須要完成竣工驗收，在法律上也要完成竣工驗收，由參與建設的各單位共同檢查建筑工程是否達到使用的合格要求，在幾方面技術指標完全滿足正常使用的前提下，各方共同簽署竣工驗收合格的法律文件。此后，建筑工程在法律身份上轉化為房地產，兩者之間只有“一墻之隔”（竣工驗收），完全可以說這是房地產形成的法律標志。

2．竣工驗收是安全責任的法律界線。開發房地產項目是一個漫長且充滿風險的過程，其中隱藏著不可預測的意外風險，特別是建筑工程階段，項目本身帶有巨大的安全風險責任，稍有不慎會釀成悲劇，甚至造成破壞社會穩定的不良影響，輕則給建設單位和施工單位帶來經濟風險，重則給相關人員帶來刑事責任。區分不同階段的安全法律責任，最簡單易行的是竣工驗收這一法律界線，即經過竣工驗收合格之后，施工項目的安全責任從施工單位轉移給建設單位，建設單位交付之后，轉移給最終的使用者（所有者）。據此，竣工驗收是劃分不同主體安全責任的法律界線，從而督促相關單位主動履行安全職責，減少安全事故，提高安全質量，最終有利于提高房地產開發的社會效益。

3．竣工驗收是權屬取得、變更的法律前奏。權利人要取得房地產權利，所涉及的對象是可以交易的房地產單元，而構成房地產法律權利的前提是，不論是自建還是開發商建造都需要擁有合法的房地產，權利人在取得所有權之前，房地產項目必須經過竣工驗收，也就是說，房地產相關權屬取得、變更都依賴于竣工驗收，只有經過此過程，權屬才能發生相應變化。反過來說，竣工驗收是房地產權利取得、變更的法律前奏，沒有完整的竣工驗收過程，不可能有后來的房地產權屬關系。

4．竣工驗收是合法性使用房地產的判斷標準。房地產項目要投入使用，特別是權利人以合法手段使用的，最簡單的外觀判斷標準為是否經過竣工驗收并且達到合格狀態。任何沒有經過竣工驗收合格的建筑工程都不能以任何理由被交付使用，如果在事實上使用不具備合法性，這就是違法使用建筑工程，而不是合法使用房地產。根據《建設工程質量管理條例》第十六條 “竣工驗收合格的，方可交付使用”，竣工驗收是合法性使用房地產的外觀判斷標準，既在事實上可以使用，又在定性上保持合法性，還在技術上提供判斷標準。

5．竣工驗收將建筑工程實物轉化為房地產法律權利。從整體過程來看，開發房地產項目要經歷建筑工程階段 （主要表現為建筑工程客觀實物），一般不能完成法律上的自由交易 （建筑工程交易不屬于此），而法律上成熟的房地產原則上可以自由交易。據此推理，造成如此重大差異的最根本原因在于房地產是法律權利，其中起核心作用的是“竣工驗收”，在驗收合格之后將建筑實物轉化為房地產法律權利。

由此可見，對竣工驗收的法律屬性分析，主要體現為它是房地產形成的法律標志、安全責任的法律界線、權屬取得的法律前奏、合法使用房地產的判斷標準和確立房地產法律權利的前提。從總體上說，竣工驗收為房地產整體權利提供法理動力，構成房地產的法律標志，可以說竣工驗收與房地產孿生共存，沒有竣工驗收就不可能有房地產。

三、竣工驗收的經濟分析

竣工驗收在房地產形成過程中，在具有法學意義的基礎之上，還具有獨立的經濟意義，對此非常有必要作經濟分析。建筑工程經過竣工驗收合格之后發展為房地產，導致不同參與主體在竣工驗收前后承擔不同的經濟風險責任，并享有不同的經濟利益，還可以從經濟層面判斷房地產的有效性和可行性。

1．竣工驗收是經濟風險責任的切換器。任何房地產開發項目都會經歷無法準確預測的建造過程，由于存在各種無法預料的風險要素和隨時可能出現的人為和非人為因素，導致很少有房地產項目按期竣工，一般會產生一定期限的遲延，這必然會增加建造過程中的經濟風險。據此可知，在建造施工過程中，由施工單位控制工地現場，原則上承擔此期間發生的意外風險產生的責任；當建筑工程成為房地產之后，建設單位原則上承擔意外經濟風險，區分的標志只能為“竣工驗收”，形象地說它在事實上和法律上切換了不同參建主體的經濟風險責任。

2．竣工驗收是管理控制責任的分界線。房地產被投入使用之后，需要由專業公司維護管理，委托方是房地產的產權人，導致管理房地產的最終責任人為產權人；房地產被交付使用之前是建筑工程，一般由施工單位控制管理建筑工程現場并行使實物控制權。從經濟上分析，對房地產（建筑工程）的管理控制權具有不同階段性，起分界線作用的只能是“竣工驗收”，以是否竣工驗收合格為判斷管理控制權發生轉移的標準。

3．竣工驗收是房地產發揮經濟有效性的前置要件。建設單位開發房地產項目，最終目的是需要房地產發揮居住、辦公、經營等原始功能，集中起來說要發揮經濟效用，而此方面的前置要件是建筑工程必須經過竣工驗收合格成為房地產之后，才能發揮應有的經濟效用，沒有完成竣工驗收的建筑工程不可能在法律軌道上發揮經濟效用。

4．竣工驗收是房地產的起點和建筑工程的終點。建筑工程和房地產在整個開發過程中具有不同階段性，建筑工程是相對長期的物理變化過程，從空曠的毛地開始直到竣工成形，一般有三至五年的期限；房地產在竣工投入使用之后一般有幾十年的靜態運行使用過程。區分建筑工程和房地產的關鍵因素是“竣工驗收”，這在經濟上成為建筑工程的終點和房地產的起點，為進一步作法律上的區分提供理論準備。

5．竣工驗收是建筑工程和房地產的經濟判斷標準。房地產發揮經濟效用必須取決于竣工驗收合格。從經濟上判斷屬于房地產還是建筑工程，只能從是否完成竣工驗收方面著手，只有參建單位共同驗收并且都出具合格結論后，建筑工程在法律上轉化為房地產，同時在經濟上完成質變，即經濟判斷標準取決和依賴于竣工驗收合格與否。

由此可見，竣工驗收本身具有經濟意義，既是厘清經濟責任、管理界線的重要經濟判斷標準，也是房地產發揮經濟效用的分界點，更是房地產區分于建筑工程的經濟砝碼。開發房地產項目的重要目的是要順利取得預期經濟利益，而要確保經濟利益在法律上和事實上“落袋為安”，必須盡早完成竣工驗收合格，房地產才能持續發揮經濟效用（“活”的房地產），而不是長期停留在“死”建筑工程上。

四、竣工驗收的權益分析

竣工驗收是建筑工程和房地產的重要 “關卡”，建造建筑工程的目標和目的是獲得完整的房地產，將來通過房地產發揮社會經濟效用，當房地產投入使用之后必然產生相應權益，而權益運行過程要取決于竣工驗收，也就是說，竣工驗收決定著建筑工程和房地產之后的權益分配。從權益方面來看，竣工驗收本身具有權益性，并對房地產將來的權益分配、過程和結果起著決定性作用。

1．竣工驗收是房地產權益分配的轉換點。開發房地產項目時，從立項開始，經過建筑工程，最終完成房地產項目，在不同階段有不同的權益分配過程，在竣工驗收之前全部由建設單位投入，非業主的參建單位從中獲得權益，即權益由建設單位流出，非業主參建單位流入，而竣工驗收合格之后，房地產項目完全可以獨立發揮經濟效用，業主單位獨自享有房地產權益。竣工驗收是房地產權益分配的轉換點，從此權益分配發生方向性變化，真正展現房地產的經濟權益。

2．竣工驗收是房地產權益過程的按鈕。房地產有特殊的權益過程，當房地產開發項目不能正常竣工成為爛尾樓時完全是“負權益”，只有經過竣工驗收并合格成為房地產項目時，才可以發揮經濟效用，使之向正權益方向發展，達到當初開發房地產的既定目的并符合預定目標，之前的所有投資才有經濟回報。竣工驗收被形象地稱為房地產權益的“按鈕”，被按下來之后才有經濟權益成為現實的房地產項目。

3．竣工驗收是房地產權益結果的標志。房地產權益分配之后，竣工驗收合格與否決定由誰享有權益結果，根據是否經過竣工驗收合格確定不同階段的權益結果。經過竣工驗收之后，由建設單位（業主單位）全額享有權益分配結果，否則業主單位無法享有房地產權益結果，建筑工程將長期處于不確定狀態中，可能會帶來更多的意外風險，甚至可以說，竣工驗收使房地產權益結果“落袋為安”。

4．竣工驗收是房地產權益的引擎（必備前置）。房地產通過權益功能為相關主體帶來經濟權益，通過經濟權益發揮社會效用，需要準備相應的前置條件。竣工驗收合格是啟動房地產權益的引擎，其作用在于將來持續發揮房地產權益，最終為業主創造源源不斷的經濟權益，進而為房地產發揮社會效用準備物質資源。

房地產發揮經濟效用離不開竣工驗收，竣工驗收反過來具有權益性，決定和影響不同階段的權益分配、權益過程和權益結果，不同參建主體按照竣工驗收合格標準分配權益結果，在建筑工程成為房地產之后，各方主體按照事先約定和投資比例從中獲取房地產權益，以體現 “誰投資誰回報”的權益理念。

五、竣工驗收的行政控制分析

從理論上說，竣工驗收是各方參建主體在建筑工程完工之后，在建設單位的主導下共同參與驗收，并出具驗收合格報告的行為，是參建單位對建筑工程質量作承諾保證的自律行為。但是，事實上并非如此簡單，各參建單位在竣工驗收之后，法律上還要將竣工驗收合格結果報有關主管機構備案，體現政府主管部門對建筑工程的行政控制，目的在于提高建筑工程質量，事實上卻為政府機關行政管制提供程序方便。

1．竣工驗收的行政控制。這主要體現為是否同意竣工驗收備案，只有參建單位提供的竣工驗收報告完全符合所要求的全部要件才有可能通過，換言之，政府主管機關可以對竣工驗收合格報告行使否決權，不同意備案時，建設單位不得繼續交付使用，已經交付使用的需要采取補救措施，最大限度地減少社會影響。

2．竣工驗收的非行政許可審批。2015年5月6日，在國務院常務會議上，李克強總理鄭重宣告“‘非行政許可審批'這個歷史概念，今天就徹底終結了！”所謂“非行政許可審批”，是指由行政機關及具有行政執法權的事業單位或其他組織實施的，除依據法律、法規和國務院決定等確定的行政許可事項外的審批事項。在法律規定中，它被列為“不適用于《行政許可法》的其他審批”，一度被代指為“制度后門”和“灰色地帶”。據此分析，竣工驗收備案表面上是“備案”無須行政審批，事實上政府主管機關又完全按照行政審批方式操作，但這又沒有《行政許可法》依據，是名副其實的“非行政許可審批”。目前，國務院取消了所有的非行政許可審批，這就使竣工驗收變相實施非行政許可審批失去了法律依據。

3．竣工驗收的行政監管。對竣工驗收進行行政控制失去了法理依據，這要求轉變管理方式，將傳統的行政控制（非行政許可審批式備案）轉化為事后性行政監管，既從宏觀上引導竣工驗收，又從微觀上處置惡意違反竣工驗收規定的行為，形成強有力的事實監管體系，將竣工驗收盡量交給市場，政府只是有限的“守夜人”，減少對竣工驗收的尋租空間。

竣工驗收從法律性質上說屬于私法行為，是各方參建主體的共同行為，而竣工驗收備案是政府主管機關對竣工驗收的行政控制，廢除非行政許可審批之后避免走行政管理的老路，創新地走行政監管的新道，追求現代法治和管理理念。

六、竣工驗收的銜接關系

房地產由建筑工程完善之后發展而來，最根本性作用是“竣工驗收”。從物理過程、經濟功能和法學角度看，竣工驗收是建筑工程發展轉化為房地產的“必經要害之地”。其實，竣工驗收不是獨立的概念、過程或行為，而是與其他要素之間還存在諸多銜接關系并發揮著連接作用。

1．竣工驗收、竣工備案與交付使用的關系。這三者在時間上有先后順序，在實質上必須經過參建單位竣工驗收并達到合格狀態，然后才能申請竣工備案，一種觀點是只要所有參建單位共同簽署了竣工驗收合格報告，開發商可以交付；另外一種觀點是竣工驗收合格還要經政府主管機關通過備案之后才能交付使用。根據《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。交付的條件是“符合交付使用條件”。根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第五十條規定：“房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：一是取得建筑工程竣工驗收備案表；二是取得商品房面積實測技術報告書；三是預售合同約定的其他交付條件。房地產交付必須滿足上述條件并取得相應文書，竣工驗收合格是竣工備案的前置要件，竣工備案是竣工交付的前置要件。可是根據 《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“竣工驗收合格的，方可交付使用。”只要竣工驗收合格，房地產可以被交付使用，并沒有強制要求必須通過備案。

2．竣工驗收與權屬登記的關系。建筑工程經竣工驗收合格之后成為房地產，在法律上確認法律權利需要完成權屬登記，反過來說，權屬登記之前必須要經過竣工驗收階段并達到合格狀態，沒有經過竣工驗收或者經驗收不合格，房地產登記機關有權拒絕提供登記服務，造成事實上和法律上不可能完成權屬登記。建筑工程竣工并經驗收合格方可以“房地產”身份運行，然后才能登記為法律權利，即必須經過竣工驗收（行為階段）并達到合格標準（結果階段）。無前述階段過程的行為和結果，登記機關有權拒絕提供登記服務，原因在于登記的對象是“房地產”，而不是沒有經過竣工驗收合格的“建筑工程”［4］。竣工驗收是權屬登記的必備前置條件，通過了竣工驗收并不一定能完成權屬登記，而權屬登記是竣工驗收的發展方向，完成權屬登記說明一定通過了竣工驗收并達到了合格狀態。

3．竣工驗收與產權證書的關系。權屬登記完成之后，登記機關向權利人頒發產權證書（房屋所有權證或不動產權證），權屬登記將產權證書和竣工驗收銜接起來，從而形成竣工驗收到權屬登記再到頒發產權證書的過程，權利人取得權屬憑證讓房地產財產權在法律上“落袋為安”。

由此可見，竣工驗收初步階段銜接建筑工程和房地產，并使房地產在經濟上發揮效用與功能，在后續階段銜接權屬登記和產權證書，從而在外觀實物和法律權利上銜接房地產與相關要素，甚至可以將其形象地稱為 “生物鏈條”和 “法律鏈條”。竣工驗收對房地產相關要素起銜接作用，并有利于發揮房地產的特有經濟效用，進一步從房地產中發掘建筑工程的基礎性“貢獻”，讓隱藏于臺下的“默默無聞”（建筑工程）轉變為臺上的“功不可沒”（房地產）。

七、結語

竣工驗收合格并不僅僅是建筑工程和房地產的區分界定標準，而且對結束建筑工程施工和啟動房地產發揮經濟效用發揮著決定性作用，另外還是合法使用房地產的法律判斷標準。竣工驗收具有獨立的經濟和法律地位，通過具體分析微觀屬性和具體過程之后，在完善法律分析、經濟分析、權益分析和做好行政控制分析的基礎上，進而引申出竣工驗收與相關要素之間的銜接關系。我們在使用房地產過程中，必須追溯建筑工程的特殊效用，從中領悟“竣工驗收”的學術魅力以及它

的經濟和法律“功勞”。綜上可知，竣工驗收作為房地產相關理論的重要學術創新點，既保持了研究房地產的傳統理論，又成為“老事新提”的學術“制高點”，在前人沒有獨立研究的空檔期，從多方面立體提煉出“學理精髓”，引領學術研究繼續向縱深方向前行。

［1］ 胡利明.論房地產區分所有權［M］.北京：中國政法大學出版社，2013：549.

［2］ 中國建筑科學研究院.GB50300-2001建筑工程施工質量驗收統一標準［S］.

［3］高盛立，顧春龍，吳蘇龍.議竣工驗收、竣工備案、竣工交付［J］.質量管理，2014（3）：1-4.

［4］ 胡利明.論建筑工程與房地產的關系——兼論房地產交付的經濟意義［J］.世紀橋.2015（5）：44-48.

責任編輯：羅清戀

The Multidimensional Analysis of Completion and Acceptance

HU Liming
（School of Law，Minzu University of China，Beijing 100081，China）

Completion and acceptance is very familiar but very difficult in-depth study of the subject，with independent theoretical value，because it is especially necessary for the purpose of academic in-depth analysis.It is not only construction techniques behavior，but also legal and economic behavior，and important symbol which distinguishes between real estate and construction projects.It not only reaches the required state，but also has independently economic value.Real estate performs the economic function with economic effectiveness，because it completes“final acceptance”on the technical，economic and legal and achieves qualified status.Accordingly，completion and acceptance is in the whole course of real estate and construction projects to highlight especially the effectiveness，and it requires composition analysis，legal analysis，economic analysis，equity analysis，administrative controls as well as convergence among their relationships to analyze jointly its theoretical essence.

completion and acceptance；real estate；construction projects；completion of the record；real estate delivery

D922.3

A

1673-8004（2016）03-0068-06

2016-03-21

胡利明（1979— ），男，湖北孝感人，博士研究生，經濟師，主要從事房地產相關理論研究。