淺談國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

李云波 韓基娜

摘 要：我國房地產(chǎn)市場在近幾年發(fā)展迅速。房價上漲太快，空房積壓面積嚴重，過高的房價和空房面積居高并存容易導致房價的泡沫。為此，我國政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，力度非常大。調(diào)控房價必須運用房地產(chǎn)中的公共經(jīng)濟學原理，制定出有效的公共經(jīng)濟政策，才能取得切實的效果。

關鍵詞：房地產(chǎn)；政策；經(jīng)濟

由于房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)在市場經(jīng)濟的條件下，起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用，所以，當今世界上許多經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟繁榮的基本支撐點，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本要素。因此，研究房地產(chǎn)業(yè)的變化和發(fā)展，尋求房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)律性，這對加快我國的工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化，改善消費結(jié)構(gòu)。提高人們生活質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實和長遠的意義。

一、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟繁榮的基本支撐點

毋庸置疑作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻度較其他行業(yè)更大，更具有推動經(jīng)濟增長的能量。在發(fā)達國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會財富，在國民生產(chǎn)總值中所占的比重，都已經(jīng)超過10%，甚至高達20%以上，它已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢特點。使房地產(chǎn)業(yè)有極強的投資吸引力。從統(tǒng)計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達到25%左右，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動吸收投資的項目占到40%，而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)，房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經(jīng)濟的發(fā)展。

二、國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控策略

首先，及時有效地落實房地產(chǎn)調(diào)控政策。一是各部門要相互協(xié)調(diào)，及時、明確地出臺具體配套措施，盡量縮短市場各方的觀望期，減少市場因政策不明產(chǎn)生的影響。二是要建立有效的監(jiān)督機制，檢查和督促地方政府積極組織、具體實施和落實調(diào)控措施。

其次，嚴肅金融政策，嚴把信貸關。要監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格遵守對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策，嚴禁向資本金不符合規(guī)定的企業(yè)和不符合調(diào)控政策要求的企業(yè)貸款。

再次，合理使用住房公積金，降低普通居民購房成本。由于住房公積金撥款時間長，存在部分開發(fā)商不接受住房公積金貸款的現(xiàn)象，無形中增加了居民購房利息的負擔，而同時又有大量的公積金閑置未用。公積金管理部門應盡量簡化手續(xù)，提高辦事效率，落實公積金貼息政策，充分發(fā)揮公積金的應有作用，降低普通居民購房成本。

第四，促進房地產(chǎn)市場信息公開化和科學化。完善房地產(chǎn)市場統(tǒng)計體系，建立政府信息公示制度，使消費者和社會各界了解房地產(chǎn)市場的運行情況，正確判斷市場走勢，共同監(jiān)督地方政府和房地產(chǎn)業(yè)的行為。

三、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

此次房地產(chǎn)調(diào)控政策，體現(xiàn)了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，政策的逐步實施，將從幾方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

一是房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期。經(jīng)過十余年高增長，中國房屋存量已大幅度增加，2013年按常住人口計算的城鎮(zhèn)居民戶均住宅超過1.05套，從套數(shù)看基本達到飽和點。住房空置面積較多，在建規(guī)模較大。與此同時，隨著勞動人口總量減少，新增的有效需求減少。受購買力、戶籍制度、土地制度等各方面制約，2.7億農(nóng)民工在城市購房率極低。2013年當年近1300萬套的銷售量基本是中國房地產(chǎn)需求的年度高峰值，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入趨勢性減速和周期性下降的雙重調(diào)整階段。根據(jù)國際經(jīng)驗和房地產(chǎn)周期變化規(guī)律，房地產(chǎn)調(diào)整期一般需要3-5年，考慮到2014年已經(jīng)開始調(diào)整，房地產(chǎn)低迷至少還需要兩年左右的時間。

二是投機性及投資性購房需求將得到進一步抑制。房地產(chǎn)稅收政策的落實、信貸政策的調(diào)整、外資進入房地產(chǎn)市場的規(guī)定等政策，利用經(jīng)濟手段加大了對投機性及投資性購房需求的調(diào)控力度，增加了炒房者的資金成本和交易成本，將一定程度地抑制投機性及投資性購房需求。

三是加快清理僵尸企業(yè)和房地產(chǎn)去產(chǎn)能。下決心建立過剩產(chǎn)能退出和市場出清機制。一是制定破產(chǎn)法實施細則。研究人員安置、企業(yè)資產(chǎn)核銷、資產(chǎn)處置等指導意見和具體措施。出臺財政金融支持措施，解決人員安置和資產(chǎn)處置的資金。二是結(jié)合國企改革，輔之于環(huán)保、技術等標準，推進企業(yè)兼并重組。三是加大房地產(chǎn)去庫存力度。推進保障住房性貨幣化，運用發(fā)放租賃補貼方式解決住房保障問題。發(fā)展三四線城市養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)。成立政策性住房銀行，可考慮把住房公積金作為資本金注入，支持城市低收入群體和農(nóng)民工購房。

四、如何評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

從微觀經(jīng)濟單位（家庭）視角出發(fā)，可以從兩個方面來評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，一是從房地產(chǎn)價格與租金之間的對比關系，通過比較房地產(chǎn)價格與其投資收益的均衡關系來衡量房地產(chǎn)業(yè)是否存在過熱發(fā)展導致價格畸高的情形； 二是從房地產(chǎn)價格與居民家庭收入之間的對比關系，通過比較房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)最終消費者的現(xiàn)實購買力來衡量房地產(chǎn)價格是否虛高。據(jù)此可以構(gòu)建兩個指標來反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，即房價租金比和房價收入比，它們是反映房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展狀態(tài)的微觀指標。房地產(chǎn)租金側(cè)重于反映房地產(chǎn)作為生產(chǎn)和生活資料屬性的價格，即租金是房地產(chǎn)使用價值的價格表現(xiàn)，它全面綜合地反映了經(jīng)濟基本面因素（如居民可支配收入、國民經(jīng)濟增長）對房地產(chǎn)需求的影響。房價收入比是衡量房地產(chǎn)發(fā)展程度的另一個微觀指標，在聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心所發(fā)布的《城市指標指南》中，“房價收入比”被定義為“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。一般認為，房價收入比的正常范圍為4-6倍，這是由20世紀90年代初世界銀行專家安德魯？海默（Andrew Hamer）在研究中國住房制度改革時提出的“比較理想”比例。

五、結(jié)語

總之，知識經(jīng)濟時代的到來，對我國房地產(chǎn)業(yè)來說，既是一次歷史性機遇，又是一次時代性挑戰(zhàn)。只要我們有正確的認識和必要的估計，既要看到有利的條件，又要看到困難的嚴重性，不盲目樂觀，不消極等待，大膽吸收外國的先進經(jīng)驗，不斷創(chuàng)新，努力提高企業(yè)的管理水平，就會使我國的房地產(chǎn)業(yè)不斷壯大起來，在激烈競爭的世界建筑市場上占有一席之地。

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