淺談關于房地產(chǎn)泡沫問題的研究

韓基娜 李云波

摘 要：2014年下半年我國多家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)社會關注。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對國家積累資金，帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要作用。但同時它也是容易受泡沫經(jīng)濟影響的行業(yè)。本文通過解泡沫經(jīng)濟的基本理論，對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫進行分析與研究，依據(jù)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的具體因素提出相關的建議和措施來降低或解決房地產(chǎn)泡沫給國民經(jīng)濟帶來的危害，從而為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展提供一定的經(jīng)驗和措施。

關鍵詞：泡沫；房地產(chǎn)；途徑

1.我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫問題的基本理論

（1）什么是房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫就是房地產(chǎn)的價格與其真實價指之間有較大差距，而脫離其實際價值的差額便是泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的大小可以主要從房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長額之間的比率方面來衡量：經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)時期基本保持百分之十左右。目前我國房地產(chǎn)的投資率會較高，比率達到百分之十五到三十。

（2）中國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的實質。房地產(chǎn)泡沫之所以存在是因為經(jīng)濟發(fā)展的需求，同時也有一些其他因素，例如，土地價格、政府政策、金融支持、投機行為等。土地價格的高漲使得房地產(chǎn)的成本升高，同時泡沫的存在使房地產(chǎn)價格更高，形成惡性循環(huán)。

2. 我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生的原因

（1）經(jīng)濟的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動。我國各個地方政府為發(fā)展本地經(jīng)濟開始對房地產(chǎn)進行放寬政策。房地產(chǎn)形成泡沫的形式為房價的大幅波動，引起房地產(chǎn)大幅上漲的主要原因是長時期內較低的貼現(xiàn)率。我國銀行降低貼現(xiàn)率，目的是為了提高我國經(jīng)濟的綜合實力，但是一定程度上對房地產(chǎn)造成了泡沫的影響。央行的貼現(xiàn)率是市場利率的決定因素，市場利率隨央行貼現(xiàn)率變動而變動，最終對銀行的房貸進行控制。房地產(chǎn)市場日漸火熱，很多外界企業(yè)頻繁入駐和個人開始集資建房，引起房地產(chǎn)市場的價格混亂，嚴重影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。緊隨而來國家開始介入房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展秩序，打擊炒房者，抑制房價；出臺相關政策并且制定相應措施來限制個人投機行為。雖然國家相關部門加大調控力度，但房價依然未降；這在一定程度上誤導了消費者，讓消費者進入再不買房房價將會持續(xù)高漲的誤區(qū)，反而加大了新房市場的市場需求。人們對房地產(chǎn)行業(yè)的需求也不斷增加，最終便產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

（2）人們對房地產(chǎn)的投機行為是我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫出現(xiàn)的根源。投資者不會去分析房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫問題，他們一味的增加對房地產(chǎn)行業(yè)的投資已獲得額外的收益。不會去考慮其中的實質風險因素，這些投機行為帶來的市場泡沫增加房地產(chǎn)行業(yè)的風險和價格。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，法律法規(guī)制度不健全，容易引起房地產(chǎn)商的投機倒把，進而引起房地產(chǎn)市場秩序的混亂；地方政府與房地產(chǎn)商相勾結，官商聯(lián)合，產(chǎn)生不正當競爭，導致我國各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡；我國社會保障體系不健全，保障性住宅面積所占比重較少，無法保障民眾需求，這在一定程度上加劇了，民眾對商品房的需求，進而引起房地產(chǎn)的火爆投資；我國貧富差距懸殊，在我國很多收入水平高的家庭和個人擁有多套房產(chǎn)，這在一定程度上將加劇國內的房地產(chǎn)投機，從而進一步一起國內房地產(chǎn)市場的不平衡等。

3.房地產(chǎn)泡沫問題的解決途徑

房地產(chǎn)市場泡沫的存在，不僅會影響到我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，而且影響我國人民的健康生活和收入水平的提高。因此，房地產(chǎn)問題的解決不僅需要政府支持，同時也需要房地產(chǎn)市場的主體進行自我調整和秩序的完善。

（一）加強政府的宏觀調控。政府要加大金融監(jiān)管力度，完善銀行的信貸體系，通過調控利率，縮小存貸利差，降低銀行擴張信貸的力度，減少信貸資金向房地產(chǎn)市場的流動；加強對土地的監(jiān)測與調控，規(guī)范土地交易與使用權的流轉，嚴防不規(guī)范交易，導致不正當競爭，引起房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格的混亂；規(guī)范地方政府的行為，嚴防為了政績盲目進行城市建設，大肆進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，嚴厲禁止和打擊官商結合，非法轉讓土地使用權；積極完善社會保障制度，縮小貧富差距，同時加大保障性住房的建設力度，讓一部分低收入人群也有房可住或者租賃。

（二）加快我國房地產(chǎn)行業(yè)的自我調整。近年來，隨著國家對土地使用政策的放寬和銀行貸款業(yè)務的門檻降低，在一定程度上提升了的消費能力和市場需求，房地產(chǎn)進入了一個飛速發(fā)展前進的輝煌時期，土地的大規(guī)模開發(fā)和大量外資的引入，形成了群雄割據(jù)的激烈競爭局面；各種形式的建筑設施紛紛拔地而起。但隨著房地產(chǎn)市場的混亂發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題日益顯著的情況下，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，很多盲目發(fā)展的房企已經(jīng)倒在這次大浪潮下，在供需不平衡和激烈競爭的環(huán)境下，這就要求房地產(chǎn)市場的主體進行自我調整，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的合并重組，由生產(chǎn)為導向，向以消費者和社會為導向進行轉變，規(guī)范行業(yè)競爭秩序，減少盲目投資和開發(fā)；另外，行業(yè)內部可以建立一個房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展研討協(xié)會，定期進行交流，根據(jù)自身企業(yè)的實際情況，進行資金向其他行業(yè)的轉移，促進國民經(jīng)濟結構的平衡發(fā)展。

（三）消費者要理性消費和合理投資。消費者要保持理性消費，媒體、政府等等各種因素是消費者是否在現(xiàn)階段購房的參考，消費者不要盲目隨從他人進行購房，不要把過多的資金流入到房地產(chǎn)市場，導致大部分收入和貸款被房地產(chǎn)套牢。我國城鎮(zhèn)化的不斷加速導致了城市不斷擴張，部分投資者囤積房屋，開發(fā)商回籠資金再投資，推動地價上漲，加劇經(jīng)濟泡沫。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅，消費者手中的房屋就會貶值，并且無人接手，最終受害的還是廣大消費者，所以，消費者一定要理性消費和合理投資，可以防范房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破滅，維護自身的利益。

4.結語

總而言之，房地產(chǎn)是國家的經(jīng)濟命脈，它既反映了中國改革開放以來的偉大成就，也促進了經(jīng)濟快速健康的發(fā)展。但隨著民間投機需求的增大，銀行輕視經(jīng)營風險，降低信貸條件等，使我國的房地產(chǎn)業(yè)存在著一系列問題，我們要通過泡沫經(jīng)濟帶給房地產(chǎn)業(yè)的諸多啟示中，總結經(jīng)驗，制定有效的措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]孫焱林，張攀紅，王中林. 房地產(chǎn)泡沫的測度方法及實證比較[J]. 統(tǒng)計與決策，2015，24：79-82.

[2]張玉梅，謝倩倩. 我國三、四線城市房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的原因及啟示——以邯鄲為例[J]. 經(jīng)濟論壇，2015，11：61-67.

[3]華偉，房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究[J].復旦大學學報，2010（6）.