樓市杠桿調(diào)查

麥嵐

一段時(shí)間以來，北上廣深和杭州等一二線城市房價(jià)大漲，除了政策驅(qū)動(dòng)之外，也有著配資杠桿的撬動(dòng)，一些新的金融產(chǎn)品也令濟(jì)南購房者心有悸動(dòng)。濟(jì)南樓市的杠桿是否攀高？去杠桿和去庫存的爭論中，濟(jì)南樓市如何走向？

再探濟(jì)南樓市

“首付貸的利息挺高，如果可以還是找親戚借款吧。”3月16日上午，位于縣東巷的某中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)李霖沒有刻意回避“首付貸”這個(gè)現(xiàn)階段敏感詞，但也表示“不推薦”。然而在上個(gè)月的交流中，他曾很貼心的為記者推薦首付貸。

實(shí)際上，此前各中介公司都可以做首付貸，許多業(yè)務(wù)人員按時(shí)可以通過首付貸來完成資金過橋。“首付貸資金成本較高，普通購房者一般不會(huì)采用，除非是在一兩個(gè)月內(nèi)臨時(shí)缺少部分資金。”

2016年2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)宣布將首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例下調(diào)至25%，對(duì)于不限購城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

在從事中介服務(wù)五年的李霖看來，首付貸作用因此增強(qiáng)：如果購買一套價(jià)值百萬的房子，在濟(jì)南購房者需要準(zhǔn)備二成首付房款，即20萬元，剩下的八十萬可以選擇公積金貸款及商業(yè)貸款任意組合，但如果購房者目前只有10萬現(xiàn)金，該購房者一樣可以購買100萬的房產(chǎn)，剩下的10萬通過首付貸這樣的金融服務(wù)解決。對(duì)購房者來說，這很好的解決了遇到的資金問題，當(dāng)然，在專業(yè)人士看來，購房者之前的杠桿是5倍，如今則是10倍，因此首付貸頗有樓市交易的“場外配資”之嫌。

不過，李霖也表示，“濟(jì)南的購房者對(duì)首付貸都比較謹(jǐn)慎”，在他接觸的客戶中能夠咨詢首付貸的只有兩種人，一種是工作不久的年輕人，買房是剛需，但家庭有效存款不足，因此可能需要通過各種方式補(bǔ)足資金，再就是對(duì)該領(lǐng)域較為熟悉的人，比如從事金融行業(yè)的購房者，他們其實(shí)資金不見得短缺，但因?yàn)楂@取資金更加便捷，又對(duì)操作模式熟悉，因此會(huì)選擇首付貸等產(chǎn)品。

雖然說起來熱鬧，在一二線城市發(fā)生的樓市火爆、投資盛行的情況在濟(jì)南并未出現(xiàn)。但房地產(chǎn)商無疑看好行情，再加上二孩政策的影響，今年濟(jì)南樓市開局紅。目前新一輪政策刺激下，各樓盤都有價(jià)格上漲的趨勢。東部一兩家樓盤價(jià)格上調(diào)500元左右，西部新城的樓盤價(jià)格調(diào)整在100元到200元不等。

二手房方面，雖然上海北京深圳等城市出現(xiàn)房東跳價(jià)現(xiàn)象，但濟(jì)南二手房的波動(dòng)不大。搜房網(wǎng)房天下二手房電商集團(tuán)濟(jì)南分公司大區(qū)總監(jiān)張洪慶介紹，掛牌價(jià)格上漲了3%到5%，但實(shí)際成交價(jià)沒有達(dá)到這個(gè)幅度，基本沒有變化。

“但是趁機(jī)漲價(jià)的房主不少，上周因?yàn)榉恐髋R時(shí)漲價(jià)兩三萬，導(dǎo)致13單沒有做成。”張洪慶說，房主主動(dòng)漲價(jià)的現(xiàn)象近兩年少有，“過去只是說不降價(jià)售出”。

杠桿資金哪里來？

實(shí)際上，首付貸由來已久，開發(fā)商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時(shí)，一些開發(fā)商為了盡快回籠資金，有時(shí)會(huì)推出“零首付”活動(dòng)，實(shí)際上就是聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為購房者提供首付貸，期限從一年到三年不等，開發(fā)商還會(huì)補(bǔ)貼購房者首付貸的部分利息。

2014年，搜狐旗下的搜易貸就高調(diào)推出“首付貸”產(chǎn)品。但今年春節(jié)之后，隨著上海鏈家被調(diào)查，首付貸在一線城市樓市高燒不斷的背景下，被看做助推房價(jià)上漲的“元兇”，有人將之類比股市配資，稱之為樓市的“場外配資”。

隨著房價(jià)上漲、門檻太高，房地產(chǎn)相關(guān)鏈條上各環(huán)節(jié)也逐漸意識(shí)到首付貸等產(chǎn)品的前景廣闊。中信證券3月6日的一份研報(bào)稱，不完全的統(tǒng)計(jì)顯示，目前市面上的首付貸產(chǎn)品有世聯(lián)行的家圓云貸、中國平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產(chǎn)的中原合e貸、綠地集團(tuán)的房e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國好房的好房貸、農(nóng)業(yè)銀行的農(nóng)民安家貸等。

那么首付貸的資金來源是什么？

之前《南都周刊》相關(guān)調(diào)查顯示，目前涉足“首付貸”的模式主要有兩種。一種是地產(chǎn)中介自營的平臺(tái)，此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營平臺(tái)與開發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供首付貸又有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費(fèi)服務(wù)；另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。具體操作來說，用戶在申請(qǐng)貸款時(shí)，需填寫用戶信息，包括收入、流水、具體樓盤信息等，放貸方在審核通過后放款給客戶，客戶再用來繳房款。

比如，2013年，世聯(lián)行推出面向購房者首付環(huán)節(jié)的小貸產(chǎn)品家圓云貸，包括：新房置業(yè)貸、二手房置業(yè)貸、按揭房消費(fèi)貸和裝修貸。據(jù)了解，自當(dāng)年下半年起，世聯(lián)行暫停了擔(dān)保、按揭、贖樓等服務(wù)。到2014年時(shí)，其放款額達(dá)到19.7億，為2013年的13倍；2015年放款額達(dá)到29.9億，共發(fā)放32209筆。

理論上，其新房置業(yè)貸的最高額度可達(dá)到150萬，二手房置業(yè)貸最高為50萬。但計(jì)算可知，去年平均每筆金額僅在9.28萬。其中，在一線城市放貸單數(shù)不到8%，剩下的92%集中在二三四線城市。

另一種是地產(chǎn)商和中介與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等第三方機(jī)構(gòu)合作。據(jù)一位房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士介紹，大部分中介還是以尋求第三方金融機(jī)構(gòu)合作的形式提供產(chǎn)品為主，特別是與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來源于個(gè)人投資者，也就是通常所說的民間資金。

據(jù)盈燦咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，有近50家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)出現(xiàn)過首付貸標(biāo)，目前有20家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)對(duì)接首付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)，包括搜狐旗下搜易貸、多寶貸、合匯貸。不過這20家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)中，已經(jīng)有多家平臺(tái)暫停了首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)，包括廣州e貸、房天下理財(cái)?shù)绕脚_(tái)。

此外，銀行也參與個(gè)人房貸，方式有按揭貸款，贖樓中的過橋貸款，理財(cái)資金通過私募資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、融資租賃的通道等間接參與場外貸款。

樓市金融平臺(tái)或迎規(guī)范契機(jī)

“這類融資和股票的場外配資情況并不一樣，首先股票的價(jià)格波動(dòng)非常大，而目前樓市還是一個(gè)比較穩(wěn)定的市場。其次股票的配資可以多達(dá)10倍，但是目前首付貸一般只能占到首付的50%，也就是說100萬的房子三成首付最多可以使用首付貸15萬元，這一類的風(fēng)險(xiǎn)控制能力還是很強(qiáng)的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“根據(jù)我們對(duì)行業(yè)的觀察和測算，目前整個(gè)房地產(chǎn)交易中使用‘首付貸的比例約為5%，個(gè)別大的中介公司也很難超過10%，而這些使用首付貸的人群大部分還是剛需人群。”張宏偉表示。

“目前并不是每家公司都用P2P來進(jìn)行首付貸業(yè)務(wù)，也有一些類銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行首付貸發(fā)放，目前首付低啊，平均年化利率為10%。以上述100萬房屋為例，如果你貸款15萬，一年的利息是1.5萬，但是可能一套100萬房屋一年后要漲到120萬，因此有購房者選擇首付貸也是情有可原。”張宏偉說。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，從放大杠桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的杠桿效應(yīng)比“首付貸”要強(qiáng)得多。

日前，央行宣布將對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開展的“首付貸”金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓。專家認(rèn)為，“首付貸”在放大金融杠桿、制造樓市泡沫的同時(shí)，也將風(fēng)險(xiǎn)向銀行傳導(dǎo)。在清理整頓“首付貸”的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)二手房市場“高評(píng)套貸”等亂象加強(qiáng)重視，加強(qiáng)貸款管理和風(fēng)險(xiǎn)防范。

在3月12日召開的十二屆全國人大四次會(huì)議記者會(huì)上，中國人民銀行行長周小川表示：客戶的首付不能是借的，找另外一方借錢成為首付，剩下部分再去借，將導(dǎo)致整個(gè)借款和自有資本的比例，包括未來的償還能力發(fā)生變化。

中國人民銀行副行長潘功勝表示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)或者與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)，所提供的“首付貸”產(chǎn)品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，還增加了金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

潘功勝表示，央行將與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供“首付貸”融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策等行為。此前，北京、深圳、上海等多地已先后開展對(duì)樓市場外配資的排查摸底。