加強行政事業單位閑置房產管理盤活非經營性國有資產

◎史學儒（秦皇島市產權交易中心，秦皇島066000）

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加強行政事業單位閑置房產管理盤活非經營性國有資產

◎史學儒（秦皇島市產權交易中心，秦皇島066000）

行政事業性國有資產是指由行政事業單位占有使用、在法律上確認為國家所有、能以貨幣計量的各種經濟資源的總和。行政事業單位的國有資產來源于國家撥給行政事業單位的資產，行政事業單位按照國家政策規定運用國有資產組織收入形成的資產，接受捐贈形成和上級無償調入的各種資產，以及其他經法律確認為國家所有的資產。國家對行政事業資產的管理，堅持所有權和使用權相分離的原則，實行國家統一所有，政府分級監管，單位占有、使用的管理體制。行政事業單位國有資產按存在形態可分為有形資產和無形資產兩大類；按其運用動態分為動產和不動產兩大類；按其運用方向分為非經營性資產和經營性資產兩大類。

房產作為不動產，在行政事業性資產中占有很大比重。以秦皇島市為例：2014年底，秦皇島市行政事業性房屋及構筑物面積550.65萬平米，價值787570.74萬元，占行政事業性資產總額的58%。土地面積1256.39萬平米，價值68770.11萬元，占行政事業性資產總額的5%，土地價值占比額度小的原因是土地為劃撥用地，賬面價值很低，如果為出讓用地，價值可能要超過房產。因此，管理好行政事業性用房對于保護國家財產的安全和完整，防止國有資產流失，充分發揮行政事業資產的效能，具有十分重要的意義。本文擬從三方面探討如何加強行政事業單位閑置用房管理，盤活非經營性國有資產。

1 加大閑置辦公用房的調劑力度

近些年，隨著經濟的發展和生活水平的提高，各單位的辦公環境和辦公條件得到了改善，但是有些單位追求奢華享受，大興修建樓堂管所之風，超標準使用豪華辦公用房。反“四風”行動開展以來，中央要求停止新建樓堂管所和清理辦公用房，隨著清理工作的深入開展，各地清理出大量的閑置辦公用房，這些閑置的辦公用房應盡快有效利用起來，為此應做好以下幾項工作：

1.1 清理出的超標準辦公用房應集中

清理超標準辦公用房時應盡量將辦公人員集中，使每個單位清理出的閑置用房集中在一棟樓或幾個樓層，這樣有利于再分配。

1.2 騰空閑置辦公用房

清理出的閑置辦公用房應盡快騰空，不能只是名義上騰出，實質還在占用，也不能人走物在，或者以其他形式繼續占用超標準房屋。

1.3 測算閑置辦公用房面積

根據房屋不同的建筑特點和布局結構，分門別類測算閑置辦公用房的面積。

1.4 對閑置辦公用房再分配

綜合考慮閑置房屋的結構和布局，用房需求單位的性質和特點，以及與房屋原使用單位的業務關聯度等因素，對閑置辦公用房重新進行分配。

通過調劑和再分配，一是行政事業單位實現了屋有其用者，使資產得到合理配置，避免國有資產的浪費；二是原租房辦公的單位不再需要租房，節約了財政資金；三是對加強黨風廉政建設，密切黨群干群關系，維護黨和政府的形象，以及反腐倡廉都會起到推動作用。

2 規范經營性房產出租，強化公開招租

行政事業單位的房產有一部分是經營性資產，如臨街門市等，可以對外出租，還有一部分非經營性房產，經批準后也可以出租。過去在出租這些房產時存在一些問題，如出租行為未經過審批，房產出租未進行評估，租金確定無依據或者不合理，出租程序不規范，租金管理使用不合理等。

為避免以上問題的出現，應規范行政事業單位的房產出租工作，最行之有效的方法就是公開招租。在這方面，秦皇島市海港區起步較早，從2007年初開始，該區就對行政事業單位的閑置辦公用房和經營性用房對外公開招租，經過多年的探索和實踐，積累了一些經驗，取得了一定成效。在公開招租工作中，應努力做好以下幾方面：

2.1 嚴格審批制度、規范審批程序

《行政單位國有資產管理暫行辦法》規定行政單位國有資產出租應報經同級財政部門審批，《事業單位國有資產管理暫行辦法》規定事業單位出租資產應經主管部門審核同意后，報同級財政部門審批，所以行政事業單位房產出租必須經過財政部門批準，未經批準不得擅自出租。

2.2 加強評估備案工作，合理確定出租底價

按照行政事業單位資產管理的有關規定，行政事業單位資產出租應經過有資質的評估機構評估，評估后向財政部門備案，經備案的評估值可以作為確定底價的依據。

2.3 強化進場交易

行政事業單位房產對外出租，應當進入產權交易機構公開掛牌，遵循公開、公平、公正的原則，通過拍賣、電子競價、招投標等公開競價方式進行，不能由房產占用單位自行出租，更不能有其他暗箱操作的行為。

2.4 完善租金收入的管理，做好事業單位資產管理與預算管理相結合

按照《行政單位國有資產管理暫行辦法》的規定，行政單位出租資產所形成的收入，按照政府非稅收入管理的規定，實行“收支兩條線”管理；按照《事業單位國有資產管理暫行辦法》的規定，事業單位出租資產取得的收入應當納入單位預算，在編制預算和財政部門在審批預算時都要通盤考慮統一核算，統一管理。

行政事業單位房產進入產權交易機構公開招租，進行市場化運作，杜絕了暗箱操作，有效遏制了腐敗行為的發生，對于維護市場公平和社會和諧，增加租金收入，確保國有資產保值增值，都起到了積極作用，取得了顯著的經濟和社會效益。

3 做好非轉經房產的處置，盤活存量資產

非經營性資產是指行政事業單位為完成國家行政任務和開展業務活動所占有、使用的資產。非經營性國有資產不直接參與生產經營過程和創造物質財富，但能產生重要的社會效益。行政事業單位的非經營性房產不能按照原有性質和用途出售，出售前須非轉經。為盤活行政事業單位閑置的房產，使其產生經濟價值和社會效益，我們對閑置辦公用房非轉經再出售工作進行研究，認為以下幾方面值得注意：

3.1 嚴格審批程序

行政事業單位房產價值額度一般較大，按照行政事業單位資產管理的相關規定和工作慣例，出售這類資產除須獲得財政部門批準，還須經同級人民政府批準。

3.2 房產出售首先需要非轉經

房產出售就涉及到土地，行政事業單位房產所坐落的土地一般為劃撥黨政機關用地，按照行政事業單位國有資產管理的有關規定，這樣的房產不能對外出售。為滿足出售條件就需要進行非轉經，首先要到規劃部門申請調整規劃，規劃部門經審核，認為符合調整規劃條件的，同意其調整。獲得規劃部門批準后再到國土部門變更土地性質和用途，將土地性質由劃撥用地變更為出讓用地，土地用途由黨政機關用地變更為其他用途的用地。

3.3 規范交易過程、互認交易結果

行政事業單位房產屬于國有資產，處置時應進入產權交易機構公開掛牌，這一點在全國大部分地區都已得到共識。但是行政事業單位房產非轉經通過產權交易機構公開出售后，在辦理土地過戶手續時卻出現難題，原因是房產出售時地隨房走，可是相對應的土地并沒有在國土部門的土地招拍掛系統掛牌，國土部門認為不符合土地非轉經必須經過招拍掛的有關規定，導致土地過戶困難。據了解，這種情況在全國許多地方都存在。該問題最好的解決辦法就是交易機構之間互認交易結果，無論是產權交易機構還是土地交易機構，都是公共資源交易的一部分，兩家的宗旨和原則是一致的，公告期、交易方式等相關規定也基本相同，所以無論在哪一家掛牌出讓，另一方都應予以認可。只有這樣才能真正盤活行政事業單位的閑置房產。

3.4 資產處置收益嚴格執行“收支兩條線”管理

行政單位無論是出租還是出售資產的收入，都應該按照政府非稅收入管理的規定，實行“收支兩條線”管理；事業單位出租資產取得的收入應當納入單位預算，統一核算，統一管理，而出售資產取得的收入和行政單位一樣，應當按照政府非稅收入管理的規定，實行“收支兩條線”管理。

總之，行政事業單位房產是行政事業單位國有資產的重要組成部分，行政事業單位國有資產管理又是公共財政管理的重要組成部分。全面規范和加強行政事業單位國有資產管理，是健全國有資產管理體制、完善社會主義基本經濟制度的必要舉措，是構建與社會主義市場經濟體制相適應的公共財政體制框架的必然要求，對進一步推進財政預算管理制度改革和提高財政資金使用的規范性、安全性和有效性具有十分重要的意義。