何時投資美國房地產(chǎn)？

◎ 雷輝志

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何時投資美國房地產(chǎn)？

◎ 雷輝志

最近美國房屋交易非常活躍，房價連續(xù)幾年節(jié)節(jié)攀升。很多華人躍躍欲試，要加入到投資美國房地產(chǎn)的行列。那么現(xiàn)在到底是不是最佳的投資時機呢？我們來具體分析一下正反兩方面的因素。

美國房屋市場從2007年底價格見頂后迅速回落，大部分地區(qū)在短短兩三年間房價遭到腰斬。到2011年至2012年，人們仍然可以在街上隨處看見法拍房屋的牌子。那時候，感覺每棟房子都很便宜，可選擇標的非常多，市場對買家有利，盡管如此交易卻并不活躍。2013年之后，房屋市場逐漸走強，銷售數(shù)據(jù)顯示銷售量和價格持續(xù)雙雙走好。尤其是到2015年，很多熱點地區(qū)房價已經(jīng)超過上輪房價的最高點。

本輪房價上漲有很多原因。首先是美國就業(yè)和經(jīng)濟數(shù)據(jù)向好的因素。美國2015年7月新增非農(nóng)就業(yè)人口21.5萬人，雖不及預期和前值，但仍高于歷史同期平均水平，且連續(xù)第三個月維持在20萬人以上。8月和9月份美國失業(yè)率只有5.1%，是2008年5月以來的最低。

其次就是中國買家大手筆掃貨的功勞。中國買家從紐約、加州、德州和佛羅里達買起，掃貨行動燃燒到西雅圖、波特蘭和麻州，最近又轉戰(zhàn)價格洼地拉斯維加斯，中西部伊利諾州和東南部喬治亞州等。西雅圖、波特蘭等熱點地區(qū)甚至出現(xiàn)搶房的怪現(xiàn)象。一套房子剛一掛牌，立刻引來幾個買家的哄搶，最終成交經(jīng)常比賣主最初報的價格高幾萬美元。

2013年3月到2014年3月，中國買家將220億美元投資到美國房地產(chǎn)，此后一年，中國買家繼續(xù)掃貨，至2015年3月已經(jīng)成交286億美元。在西雅圖最昂貴的社區(qū)，近乎一半的房地產(chǎn)交易活動與中國買家有關，并且超過3/4的房產(chǎn)交易用現(xiàn)金結算。很多熱點地區(qū)的房地產(chǎn)中介必須會說普通話。

不過，一片欣欣向榮的房屋銷售市場已經(jīng)浮現(xiàn)隱憂。2015年9月房屋銷售數(shù)量比2014年同期雖然高5%左右，但是與8月環(huán)比下降10%以上。同時價格上，雖然比2014年高7%以上，但是與上月環(huán)比卻下降5%左右。這種有些滯漲的趨勢在8月已經(jīng)出現(xiàn)，也就是說雖然仍然處于上漲的趨勢中，但是上漲的速度卻明顯放緩。而10月的成屋銷售數(shù)據(jù)更值得注意，據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會11月下旬公布的數(shù)據(jù)顯示，成屋銷售總數(shù)繼9月環(huán)比普降10%以后，10月繼續(xù)延伸下跌態(tài)勢，環(huán)比銷售仍下跌3.4%，跌幅超出預期的2.7%。

美國成屋銷售占整體購屋交易比重約九成，是衡量美國房地產(chǎn)市場的重要指標。成屋銷售數(shù)據(jù)被看做是經(jīng)濟健康與否的領先指標，因房屋銷售觸發(fā)廣泛的影響。雖然10成屋銷售價格部分地區(qū)仍延續(xù)上漲態(tài)勢，但量能沒有跟上。未來如果出現(xiàn)持續(xù)滯漲甚至不漲反降的話，投資者就應該多加警惕了。用于自住的房屋相對穩(wěn)定，通常不會因為房價的漲跌而出現(xiàn)交易量過度放大。投資者則不然，資本的逐利特點，決定了追漲殺跌的市場大幅波動性。

筆者這里還是要給投資者的熱情澆水降溫，美國房屋繼續(xù)大漲似乎動力不足，理由如下：

一是美國本國人需求看不出特別強烈的大漲趨勢。美國超過一半的人不在婚姻狀態(tài)，很多年輕人與父母同住，因為娶妻生子而帶來的房屋需求，對于Y一代和千禧一代沒有嬰兒潮一代那么強烈。同時，美國工資中值一直走在下降通道中，雖然每月新增就業(yè)20萬人上下，但是其中大部分崗位是接近最低工資的臨時工，而不是穩(wěn)定的高工資且有醫(yī)療失業(yè)保險休假等各種福利待遇的固定工作。買房子要支付20%甚至30%的首付，年輕一代購房者并不是都能負擔得起。美國2015年8月新增非農(nóng)就業(yè)人口17.3萬人，與預期相比少增4.4萬人。可見美國經(jīng)濟只是溫和復蘇并不是強勁增長。

2015年9月全美共有5.8萬名勞工遭到裁員，較上個月暴增了43%，總計第三季共有20.57萬勞工被資遣，創(chuàng)2009年第三季以來單季裁員人數(shù)新高。與去年同期相比，裁員人數(shù)暴增了75%。2008年出現(xiàn)的大量法拍房屋就是因為突然失業(yè)而無法支付按揭貸款，房價暴跌從而產(chǎn)生大量“淹水屋”。美國非農(nóng)就業(yè)崗位遠遜于經(jīng)濟學家普遍預期。預期中的美聯(lián)儲加息也隨之推遲變得猶豫難以抉擇。這些因素都抑制了購房需求的大幅增長。

二是海外購房人群中的華人群體在美購房有快速趕頂?shù)目赡堋Ｖ袊锤赡軘D出了一部分貪官的資產(chǎn)投資海外，加上一部分富裕起來的華人因為擔心人民幣貶值或者孩子到美國留學而萌發(fā)投資美國房地產(chǎn)。可是有投資意愿和投資能力的，已經(jīng)大部分投資到位。未來新增投資應該不會有想像的那么多。

當上漲的趨勢得到減緩，出現(xiàn)滯漲的態(tài)勢，這時美聯(lián)儲的加息，就業(yè)市場的不穩(wěn)定，美國股市高位下跌甚至人民幣匯率突降等任何因素都有可能會影響投資美國樓市的熱情。2008年，就因雷曼倒閉一下子把繁榮的樓市和股市給砸入深淵。我們現(xiàn)在還不知道下一次經(jīng)濟危機會以什么方式突然光顧，會是哪根稻草最終壓倒這個駱駝。但是有一點需要注意，一旦下跌趨勢出現(xiàn)，投資者必然一哄而散。中國投資者從2008 年美國樓市暴跌時就抄底買入，至今已經(jīng)獲利豐厚，這部分投資者隨時都會從做多反手成為做空美國樓市的力量。很多中國投資者并不十分了解美國房屋保有期間會產(chǎn)生房產(chǎn)稅、物業(yè)維修等費用，如果人不在美國，通過中介公司管理出租房屋還要另外支付費用。而且美國大部分州的法律都是保護租客，碰到無良租客，不僅可能會收不到租金，還會不得不面臨無法趕走租客被迫走訴訟之路的煩心事。種種煩惱破壞了投資者的美好預期，就會把很多房源釋放到市場中來。

三是經(jīng)濟周期有七年一輪回或者是十年一輪回的說法，從 2008年股市、樓市、經(jīng)濟齊齊斷崖式下跌至今，已經(jīng)過去七年。美國股市已經(jīng)在2015年表現(xiàn)得有點上漲乏力。房市雖然不一定今年就見頂，但是未來還能走多久，真的要畫個大問號。

總之，如果是用于自住，現(xiàn)在是可以著手尋找價格合適并且自己中意的房屋購入。如果純粹是投資房地產(chǎn)，尤其在美國并沒有身分的華人，還是慎重為好，美國的房子金融屬性很小，自住并持有10年到20年以上才可以有些差價收益。有些投資者購買后全部用于出租賺取租金和房屋價差，恐怕沒有想象得那么簡單和理想，奉勸此類投資者此時應該不是最好的投資時機，還是三思而后行吧。