中介服務模式下的分散式租房管理

丁光闊 鄭敏華 浙江萬里學院

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中介服務模式下的分散式租房管理

丁光闊 鄭敏華 浙江萬里學院

摘 要：伴隨著90后一代踏進社會，對于高品質的居住生活需求越加迫切，自從2012年開始，長租市場就進入萌芽階段。中介服務模式下的分散租房管理，是房地產中介機構經營模式的創新，能夠顯著提高房地產機構的經營水平，擴大其市場占有率。

關鍵詞：中介服務模式 分散式 長租市場

2015年國家級大學生創新創業訓練計劃項目。

引言

伴隨著90后一代踏進社會，對于高品質的居住生活需求越加迫切，自從2012年開始，長租市場就進入萌芽階段。國內部分中介機構捕獲這一市場需求，便逐漸改變傳統的服務模式，為租客提供生活環境佳、生活方式便捷的租賃房源，這些房源既有分散式產品也有獨棟公寓。自2014年開始，長租市場便獲得資本市場的極度青睞，這種現狀源于長租行業市場規模十分龐大，并且能夠靈活地結合P2P、O2O等多種概念。2015年5月，我國較為知名的長租生活服務平臺魔方公寓獲得由美國華平投資集團近2億美元的融資；同月，賽富亞洲領投、紐信創投等宣布，對國內主打上海白領市場的請客公寓投資近1.8億人民幣。

一、長租公寓現階段發展特點：“再中介化”趨勢

伴隨著長租市場的模式演進，長租公寓的發展形成另外一種趨勢，即“再中介化”。本文的所指代的“中介”，并非傳統市場中的中介，而是在這種市場下的信息中介。

（一）中介服務模式的定義

中介這一詞的具體內涵，現階段在學術領域尚未形成一致的看法。從廣義層面，學校、期刊是一種中介，市場、銀行也可以看成是一種中介，一切便于潛在交易者開展交易活動的中間人均可以視為中介。彭崢（2013）在其文章中引用中介的定義，即“作為推動和平衡供應商和消費者之間的交易的參與方，與此同時能夠為消費者節約交易成本”，基于這種定義則銀行、物流機構、認證機構、零售商等均可以視為中介組織。宋英杰（2013）在其文章中則認為中介是“起到支持生產者、消費者這兩者間進行市場交換的組織，其提高交換過程效率的手段是通過集成交易、創造規模經濟和范圍經濟實現的。”從狹義層面，記者樂琰和羅韜（2015）認為中介可以定義為中間商，其功能是能夠為消費者節約交易活動中形成的搜尋成本。記者張曉玲和實習記者鄭凱婷（2015）認為，在房地產中，信息成為商業運動的主導因素，以此同時數字化的信息流能夠極大程度為戶主和租客找到匹配值，從而極大程度地降低市場交易費用并為自身創造經濟效益。

（二）新型創業公司進軍長租市場

自從2013年開始，一種新型中介高調出現在長租公寓市場，這種新型中介主要由以互聯網+為旗號的新型創業公司，例如蘑菇公寓、寓見、YOU+國際青年公寓等等組成，成功地將分散型租房管理模式產品化，提供更加傾向于年輕人群的分散型長租公寓。構成這些公司的團隊人群主要分布在“85后”甚至是“90后”。因此，相比較傳統的中介服務模式，其提供的租賃產品趨于連鎖化、品牌化。

二、長租公寓市場“再中介化”的出現

從2013年開始，如蘑菇公寓、優客逸家、括YOU+國際青年公寓等新型互聯網創業公司進軍長租公寓市場之后，房地產市場傳統中介行業的奶酪被瓜分掉一大塊，長租公寓成為資本角逐的戰場，沉睡中的傳統中介終于覺醒，開始反擊以新型互聯網創業公司為主的“互聯網幫”長租公寓市場，例如我愛我家集團就在前不久宣布將全面升級其旗下的房屋管家業務，這是傳統中介行業企業借助互聯網+進行資產管理業務升級的一大重大戰略。

分散式租房管理。長租公寓市場“再中介化”的出現，使得其傳統與新興的界限更加模糊。業界對于長租公寓市場的盈利機制也存在不少異議，尤其長租公寓市場的經濟效益主要通過規模效來實現的。因此，業內對于早期推出長租公寓產品的“自如”鏈接始終有反對、質疑的聲音，認為“自如”在進軍長租公寓市場之后并沒有為自身創造經濟效益，甚至是虧損的。鏈家集團的董事長左暉曾在中國地產報記者的采訪中明確表示：“自如產品并非業內人士認為的處于虧損狀態，相反地是處于盈利狀態，并且始終在尋求提高毛利率的契機。”在公寓租賃市場中，比較成功的案例多半是基于租賃進行產品，例如you+、自如等長租公寓，以及途家、螞蟻短租、小豬短租等短租產品，甚至是Hi租房等合租產品。無論這些租房管理面向哪個市場，就房源類型分析可以發現這個公寓市場行業始終圍繞著分散式、集中式居住產品開展。集中式租房管理可以定義為整棟物業收購或者租下，并進行改造之后再出租，為客戶提供統一的管理服務；而分散式租房管理則可以定義為向客戶提供個人房源，相較傳統中介，分散式租房管理能夠為客戶提供更加優質的服務，更傾向于提供平臺運營服務。

三、中介服務模式下分散式租房管理的展望與建議

2014年長租公寓發展的新紀元，也是中介服務模式的再中介化發展的一年。筆者認為，基于中介服務模式下的分散式租房管理能夠從以下兩個方面入手：一方面，想要占據較大的市場份額，在市場競爭中立于不敗之地，就需要徹底改變人們傳統安居樂業的觀念，將“房子是租來的，但生活不是租來的”這種理念徹底灌輸到用戶群當中，讓租房成為生活的一種常態，為客戶營造家的歸屬感。另一方面，中介機構應當充分發揮互聯網+的新理念，將平臺運營、大數據、互聯網營銷的理念充分地融合在租房管理工作中，在提升管理便捷程度的基礎上，為客戶提供更加優質的服務，也在無形中自身創造更大的用戶群，并為用戶提供更加趨于連鎖化、品牌化的租賃產品。

參考文獻：

[1]彭崢.數據匹配是關鍵——《物業管理經營狀況》和《房地產中介服務經營狀況》填報解析[J].數據,2013,10:32.

[2]宋英杰.秦皇島興龍置家房地產經紀有限公司發展戰略研究[D].燕山大學,2013.

[3]記者樂琰，羅韜.長租公寓崛起經濟酒店好日子終結？[N].第一財經日報,2015-07-24A09.

[ 4 ]本報記者張曉玲實習記者鄭凱婷.YOU+、萬科們的新藍海：萬億出租公寓市場崛起[N].21世紀經濟報道,2015-08

[5]記者羅韜.從長租到平臺蘑菇公寓為何轉型[N].第一財經日報,2015-08-17A09.

[6]金艷璐.長租公寓是怎樣火起來的?[J].創業邦,2015,09:16-17