出租情懷

出租情懷

李蕊娟

劉洋

辭去百萬年薪，賣房去“折騰”

劉洋來自吉林一個寧靜的小城，大學畢業后就開始做生意，為了開闊眼界，1998年他選擇加入南方某集團公司做銷售。和很多長期漂泊在外的年輕人一樣，在陌生的城市里，生病、受挫、沮喪、徘徊……他做夢都想交一群可以交心和遇事相互幫忙的朋友，可在冷漠的都市里，這也成了一種奢侈。

后來，劉洋娶妻生子，還在上海買了房子和車，他變成了一個令人羨慕的職場精英。就在這時，他聯想到自己以前在外面租房子住的漂泊生活，忽然產生了一個很文藝又浪漫的想法：盡個人之力，給“漂”一族打造一個溫馨的“家”，讓他們在打拼中少一點辛酸、痛苦，多一些關愛和幫助！

2011年，劉洋放棄年薪上百萬的工作，開始創業。“我想建立一個社區式的公寓，讓漂泊的年輕人有家的感覺。”他說，“在大城市，消除獨居者的孤獨感是一種剛性需求，卻沒有人去做。我覺得這個市場潛力很大?！?/p>

當時，劉洋的第一間目標公寓房，是用廣州原高露潔廢棄的舊廠房進行改造，粗算下來，需要投資好幾百萬元。劉洋去找天使投資人，對方告訴他說：“做這個項目，要把一棟樓整體裝修下來出租出去，需要花很大的成本，最起碼要500萬元，我們給不起?！崩^而，他又找到風險投資人，可風險投資人還是一口回絕。對方說：“你沒有樣板房，光拿計劃書不行，我無法判斷你的執行和產品是否一致。再說風投是從A輪才切入的，你還是去找天使投資人吧！”

妻子也不支持這種“瞎折騰”。她問劉洋，“你比馬云聰明嗎？不可能。有這方面的經驗嗎？一點都沒有。憑什么你能把它干成？”這句話把他問傻了。

最后，劉洋只好用自己能湊到的錢做首期投資。他當時在上海有一套200平方米的房子，決定出售，自己做自己的天使投資人。

經過不懈努力，劉洋終于說服家人，把房子賣了400多萬元。

最辛苦的房東最挑房客

可是，原本計劃三個月的社區打造，卻用了整整十個月。最初，設計師拿來的圖紙完全按照酒店格局設計，一下就被劉洋否定了，而他設想的，對方卻做不出來，劉洋只好自己琢磨如何裝修，結果僅做設計就用了一個月。

由于缺乏經驗，沒有資源也沒有技術，公寓改造常常建了拆，拆了建，結果工程進行到一半400萬元就用完了。劉洋開始到處借錢往里填，資金鏈面臨一次又一次的斷裂，他不止一次走到山窮水盡的地步。當生活陷入惡性循環的時候，身心疲憊的劉洋曾一度質疑自己。

為了緩解壓力，劉洋提前將一些裝修好的房間租出去，收回來的錢再投入其他房間的施工中，這樣才慢慢熬了過來。

舊廠房改造出133間符合青年人胃口的loft公寓，二十幾平方米，自帶獨立浴室，配有沙發、衣柜、榻榻米、落地玻璃窗，還有一個小陽臺。公寓每間房租金在2000元~3000元，如果對公寓內飾不滿意，“家友”們還可以自主改裝。2012年6月，YOU+青年社區廣州鳳凰店正式開業。一個月后，客房全部滿租。對于首個“作品”，劉洋懷有很深的感情。

第一家店因為缺錢，室內布置基本上是靠“家友”自己動手完成的。今天你買回來一個二手沙發，明天他拉回來一張二手桌子，但整體效果特別溫馨，這群漂泊者一下子就聯系起來了。

“平時大家都不怎么關門，互相串，隔三差五搞活動，一起包粽子、吃火鍋。”劉洋說，這些措施主要是為了讓大家增強交往和信任，YOU+不做鋼筋水泥森林，租住這里的人一定要接受這種新穎的公寓文化。

每位入住者既是鄰居又是戰友，交互產生一種歸屬感。比如有一天阿美感冒了，只在微信群上抱怨了幾句，便有“家友”敲開她的房門，送來一碗熱粥；同時，資源交換互相扶持。有位創客在設計一種市場潛力很大的醫療智能產品時遇到難題，馬上就有一幫IT工程師出來幫忙。其實YOU+的租戶大多有一技之長，幾乎涉及所有行業，所以無論誰遇到困難，都可以立馬求助。

劉洋花了三年時間打造第一個國際青年社區，而如何營造出家的氛圍，讓全部“家友”都可以做到路不拾遺，他花了一年時間進行研究，并制定了一系列措施，在合同里寫明。

YOU+

剛落地不久的YOU+就任性地規定，租房入住要通過考核。劉洋有“三不租”原則，即45歲以上的不租，因為公寓關注的是年輕群體；結婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設計；不愛交朋友的不租。有人擔心這樣的規定是否會影響YOU+的入住率，他笑著說：“非但沒有減少，反而增加了。因為我們針對的是細分市場，找準了定位，對不同年齡段、不同性格的人群進行了細分，所以入住的‘家友’都是一群志趣相投的年輕人，他們都渴望有這樣一群朋友在身邊。”

更令人驚訝的是，即便住進來了也并非一勞永逸，YOU+有一套嚴格的KPI考核，如果沒有完成將會面臨被逐客。劉洋有個“136”考核計劃：一個月內要認識并深入了解十個人，包括姓名、職業、愛好、生日等；三個月內要至少參加一次社區活動；六個月時“家友”會評選出“最不受歡迎的人”，當選者可能面臨被驅逐。

做中國最有情懷的房東

在這種經營模式下，YOU+終于得到了投資者的青睞。2013年6月，劉洋接受第一筆天使投資，很快，第二家店和第三家店相繼開業。

2014年6月，車庫咖啡創始人蘇菂加盟成為聯合創始人；8月，在YOU+的A輪融資中，雷軍和劉洋僅僅交談了5分鐘，便決定斥資一億元入股，從此被冠以“小米公寓”的稱號，劉洋也因此走到了聚光燈下。

然而，迅速的擴張也引發了質疑聲。2015年7月，一篇發布在網上的熱帖讓劉洋陷入了輿論漩渦。在各種負面爆料中，有關蘇州橋店甲醛超標的問題最受關注。劉洋解釋了當時的情況：“做這個項目的時候，公司產品還沒有標準化，采購控制體系也沒健全，結果出現了床墊甲醛超標的問題。當時我們跟廠家簽的合同要求必須符合國家標準，但既然我用了，就是我的責任。對于這件事，我們自身確實存在問題。事情發生后，我對‘家友’進行了道歉，也第一時間撤換了問題床墊?！?/p>

尤其雷軍入股后，YOU+知名度暴漲，盡管每個店鋪都有超過100間的房子，但排隊入住人數都是房間數的三倍以上。

在擴張過程中，劉洋逐漸摸索出了一套商業模式：選址創業公司集中的產業園或交通便利的地方，租用價格較低的整棟樓房，經過重新改造后出租，主要面向剛參加工作的年輕人。

此外，公司還為互聯網創業者提供辦公場所，并經常組織各種活動。劉洋希望YOU+能成為一個線下創業社區，給創業者提供資源整合的平臺。

近幾年，YOU+的業務呈爆發式增長，2014年僅有房源1300套，去年增至兩萬套，2016年，截止到8月上旬，在北上廣深四個一線城市，擁有房源十萬套，劉洋成為業界名副其實的大哥，被網友譽為“中國最有情懷的房東”?。ㄗ髡呗暶鳎罕疚闹x絕任何形式的轉載，違者視為侵權！）

圖片由本文作者提供編輯 鐘健12497681@qq.com