“中國購買”抄底海外樓市

近年來，中國經濟體量迅速增長，居民財富也快速積累。在此背景下，內地富裕人群出于投資、移民、教育等目的，在海外購房置業的人數和投資總量持續增多，美國有雜志甚至模仿“中國制造”一詞而創作了“中國購買”來形容中國資本正在引發的海外樓市熱潮。國內有實力房地產企業也紛紛進軍海外，謀求企業發展全球化戰略布局。

海外置業漸熱

截至2013年3月的過去一年中，中國人為美國房產貢獻了82億美元，一躍成為美國房市第二大國際買家，其中69%是全款交付；而澳大利亞地產中介們也從中國購房者那里學到了“剛需”二字。據《中國經濟周刊》報道，根據澳大利亞外國投資評估委員會2012年度的報告，澳大利亞去年共審批房地產業申請10118件，為2008年的兩倍。其中，住宅投資價值197億美元，排名前兩位的是美國和中國。尤其是在悉尼的一些開發項目中，15%的房子被國內的大陸投資者買走；七年前在英國房屋交易市場上，來自中國大陸的房屋投資者數量幾乎為零，但是現在來自中國的買家比例已經占了海外房屋投資人的十分之一；在新西蘭的外國購房者中，中國買家占比15%，排在外國購房者人數的第二位……

事實上，海外投資置業并不是一個新話題，自2008年美國次貸危機引發的全球經濟危機使得歐美的房地產業遭受了嚴酷的寒流，與之形成鮮明對比的是國內節節攀升的房價在一輪輪調控之后仍昂首上揚，因而一部分有海外留學、移民需求的人開始走上了海外置業的道路。隨著中國人海外投資的范圍不斷擴大，包括世邦魏理仕、第一太平戴維斯在內的眾多國際地產代理機構均紛紛加大了開拓中國內地市場的步伐，吸納更多國人的荷包用以喚起海外房地產企業的生機。

房地產是國內富豪們的投資首選，投資性房產占千萬富豪總資產的50%，而億萬富豪資產總額的三分之二均為投資性房產。而如今海外置業的客群已不僅僅局限于富豪們，伴隨著投資、留學、移民等需求的增加，海外置業人群已向中產階層擴張。

究竟是什么原因使得越來越多的人對海外置業趨之若鶩呢？

一、分散風險，尋求資產保值、增值，豐富投資理財品種，合理配比。隨著國內限購令的出臺，國人在房地產業投資的途徑受擠壓，而海外樓市正處于平穩上行區間，人們把海外購房作為分散風險的一個出口，同時土地和房產的永久產權、穩定的政策、市場環境穩定和較高的回報率無一不吸引著國人的目光。

二、出于子女教育等方面的考慮。對下一代教育質量的關注使得國人放眼全球、千方百計使子女享受到最優質的教育資源，而同時也心甘情愿地使出渾身解數改善孩子遠在海外的生活環境，因此在全球范圍內尋找“學區房”成為其海外置業的原因。

三、還有一部分人群通過購買海外房產來實現自己的移民計劃，這是因為有些國內房企的海外項目承諾購買房子即可辦理移民，當然這也需要消費者仔細甄別，千萬不可被商家以移民作為幌子而被蒙蔽住眼睛。

國內房企的“海外好聲音”

遵循著國內客群的國際化投資謀略，國內房企紛紛加入了海外市場的紛爭，甚至有開發商喊出：“中國人去哪里，哪里的中國人最多，我們就去哪里！”根據中國海外投資聯合會數據顯示，2012年，萬科、萬達、綠地、碧桂園及首創、SOHO中國、萬通等十余家內地大型房企，已經在海外持有房地產項目或有明確的投資計劃，總投資規模達上百億美元。而今年國內房企的海外擴張更是漸入佳境，先是萬科與美國鐵獅門公司簽約合作開發舊金山項目，而后綠地的濟州島醫療養生類的度假項目和碧桂園馬來西亞項目正式開盤銷售，不久前又有報道稱，總部基地（中國）控股集團計劃為英國皇家碼頭投資10億英鎊（約合人民幣94億遠）打造“中國城”項目……

王石在微博上如此表示萬科出海的意義：“全球一體化的今天，世界上的許多資源都進口到中國，同時中國的許多產品亦出口到世界各地，不要一提國際投資就提醒應該在國內如何如何。21世紀優秀的企業一定是全球視野，國際化。”

面對著海外開發商的本土項目和國內房企的量身定做產品，投資者將如何做出判斷和選擇呢？投資者在海外置業的過程中有哪些不容忽視的風險？就這一系列問題，筆者近日走訪了世界500強企業的綠地集團韓國投資開發有限公司區域營銷總監王智宇先生。

王智宇介紹說，事實上在2012年之前，海外置業的人群只能選擇海外本土開發商的項目，真正意義上的國內房企在海外興建的項目在2012年的時候才走入市場。與國外本土項目相比，國內房企開發的項目在量身打造適合中國人產品方面有著無可比擬的優勢。以綠地集團韓國漢拿山小鎮為例，該項目是綠地集團直接與韓國政府合作打造的全濟州六大核心項目中唯一的住宅項目。首先從產品設計和項目功能上，更符合國人的生活習慣和日常需求，考慮到購買人群的使用環境，開發商從設計上會設置娛樂室、游泳池、影音室，項目周邊會引入購物中心、免稅店、娛樂城等生活配套；從大環境著眼，項目地處半山觀海絕佳地理位置可暢享旖旎的自然風光，更是能夠坐擁該項目所屬的優質醫療、美容養生資源，另一個亮點即六大核心項目之一的國際英語教育城，全球多家一流名校匯集于此將為業主的子女教育免去后顧之憂……眾多豐富的國際化高端配套使生活盡享無限樂趣。第二個最重要的優勢是服務層面的差別，開發商在語言支持、辦理各項手續的流程以及后續的管家式服務等方面都會更加貼心和便捷，特別是像綠地集團這樣實力雄厚的開發商會更加重視服務的細節和品質，甚至會不惜成本打造例如遠程視頻監控等運用高科技手段服務的內容。

海外置業幾點建議

當投資者面對眾多海外置業項目無所適從的時候，我們不妨聽聽業內人士的建議。

王智宇指出，海外置業投資首先要盡量選擇實力雄厚、有口皆碑的知名房地產企業或房地產經紀公司，這是將風險降到最低的最有效手段，這一點是海外置業投資最重要的。考察企業的實力一方面要看項目的體量，另外一點就是要看產品線的深度廣度及分布，這是考驗公司整體實力很重要的一個方面。

其次就是一定要全面細致地掌握所要投資的項目所涉及的全部信息。投資者在購買海外房產的時候不能簡單地以國內投資的思路考慮問題，不光要考察政策、稅率的問題，而且對于養房成本、交易成本也要盡可能地仔細了解核算以后才能判斷這個房產值不值得投資。有些投資人非常看重項目的區位價值，區位的實質揭示的其實是項目的稀缺性，但其稀缺性不能僅僅由該項目的區域性地理位置或其它某一屬性而被人為地“標簽化”，只有了解了項目的真實屬性才能夠對它的價值產生完整而準確的判斷。

最后，準確把握投資的最佳時機。這需要投資者縱觀國內外各個歷史時期的經濟政策，了解該地區的房地產歷史所顯示的投資回報狀況等等。王智宇舉例說，如今美元正計劃退出量化寬松政策，也就意味著利率提升，是抄底海外房地產的最佳時機。