房地產開發項目環境影響評價的主要內容

房地產開發項目環境影響評價是指對規劃和建設房地產項目實施后可能造成的環境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良影響的對策和措施，進行跟蹤、監測的方法和制度

房地產開發項目環境影響評價是對一個地區的自然條件、資源條件、環境質量條件和社會經濟發展現狀進行綜合分析研究的過程。其根據一個地區的環境、社會、資源的綜合承載能力，把人類活動對環境的不利影響限制到最小，具有重要的作用和意義。

一、房地產開發項目對環境的主要影響

房地產開發項目對環境影響的主要內容包括房屋建設的施工期和房屋建設后居住使用的運行期兩個方面。房地產開發建設項目的類型包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業、金融等建筑工程。雖不同類型的房地產開發建設項目使用功能不同，但都存在對環境的影響。故對房地產開發建設項目須綜合考慮自身及周圍環境的各方面因素，認真做好項目的環境影響評價工作。

由于房地產開發項目在周圍環境、建設規模、建設內容等方面存在較大差異，相應的住宅小區建設項目的環評內容也不應千篇一律，而應在全面完成環評導則和國家環保總局253號文件等政策要求的內容基礎上，根據本項目特點，重點突出污水處理及中水回用、供暖情況、施工期的環境保護、創建生態環保模范小區、小區綠化、原址土地利用狀況、商業網點建設要求和總量控制等內容。

在房地產設計、施工、運行等階段中，對房地產開發項目的環境影響評價是一種過程，其重點在房地產開發項目決策和開發建設活動開始前，體現出環境影響評價的預防功能。決策后再開始開發建設活動，通過實施環境監測計劃和持續性研究，環境影響評價還在延續，不斷驗證其評價結論，并反饋給房地產開發項目決策者和開發者，進一步修改和完善其決策和開發建設活動。

房地產開發項目環境影響評價內容重點主要有地理位置、地貌、地質和土壤情況，水系分布和水文情況，氣候與氣象；礦藏、植被、水產、野生動植物、農產品、動物產品等情況；大氣、水、聲、土壤等環境質量現狀；環境功能情況（特別注意環境敏感區）及重要的政治文化設施，社會經濟情況，人群健康狀況及地方病情況；其他環境污染和破壞的現狀。房地產開發項目環境影響評價的主要原則一般按環境要素（大氣環境、水環境、聲環境、生態環境等）分別進行。預測的范圍、時段、內容及方法應根據其評價工作等級、工程與環境的特性、當地的環境要求而定。同時應考慮在預測范圍內的還包括規劃的房地產建設項目可能產生的環境影響。

二 、房地產開發項目環境影響評價主要內容

房地產開發單位可委托擁有環保部認可資質的研究單位做環評報告表/書和可行性研究報告，之后將環評報告表/書和可行性研究報告提交到北京市環評中心進行預審，預審通過后再交到北京市環保局環評處受理，（建設項目環境保護審批工作時限為：環境影響報告書30個工作日，環境影響報告表20個工作日，環境影響登記表10個工作日）然后在相應的審批工作日之后發放相應的行政許可證。。

（一）建設項目概況

主要是對建設項目的名稱、地點及建設性質、主要技術經濟指標、總平面布局、交通組織以及水、電、氣供給，通訊、通風空調，雨、污排水與生活污水處置設施位置、規模等公用工程的介紹。明確項目自然環境和社會環境狀況， 其中包括項目原址利用情況、周圍的居民區及企事業單位分布情況、水源地、文物保護單位情況、項目所在區域的環境質量狀況等。

（二） 環境影響問題及污染防治分析

廢氣污染：房地產開發項目的廢氣污染物主要來源于采暖供熱供汽鍋爐的燃料燃燒廢氣、地下停車庫集中排放的汽車尾氣及餐飲產生的烹調油煙等。環境影響評價中要明確項目鍋爐的位置、噸位、型號、除塵脫硫設備及去除率、煙囪高度、燃煤的煤質、廢氣的達標情況；還要說明餐飲油煙的凈化裝置型號、去除率；地下停車場風機位置、排風口的朝向、排風方式等。對這些污染源進行環境影響分析，并提出相應的污染防治措施。

廢水污染：房地產開發項目的廢水污染源主要來自項目施工期的施工廢水，運營期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。根據房地產建設項目性質、特點做相應的用排水平衡分析，明確建設項目污水量及排污去向。確定項目運營期污水處理方案，污水經化糞池處理后排入城市污水處理廠，其排放水質要求滿足污水處理廠入水水質要求；建設項目選址未設有完善的市政排水管網的，不能將污水排入城市污水處理廠，項目應建設污水處理站，依據建設項目性質、規模，確定中水回用處理方案。污水處理及中水回用設施應在項目建設過程中同時設計、同時施工、同時運行。

噪聲污染：房地產開發項目的噪聲污染主要來自空調、冷卻塔、風機、水泵、換熱站等設備的噪聲及社會噪聲。確定建設項目施工期噪聲對環境保護目標產生影響的防治措施。提出公建配套設備噪聲的防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對居民的影響。為避免公建設施建成后，使用功能改變而產生擾民現象，環境影響評價中需明確項目商業網點數量、規模、位置、用途等情況，限制商業網點的使用范圍。固體廢物污染：房地產開發項目的固體廢物主要是居民的生活垃圾，根據工程分析確定施工期和運營期固體廢物的種類。采用類比分析法或統計法估算固體廢物產生量，明確固體廢物排放去向。確定運營期生活垃圾、鍋爐房產生廢渣、污水處理產生污泥處理方案。

生態影響：房地產開發項目在建設前，應明確項目建設過程中破壞綠地、農田及砍伐樹木情況，提出生態補償措施。建設項目綠化面積及綠化率應滿足城市綠化條例規定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數、立體綠化的同時，還應注意綠化布置的功能性（實用、經濟），水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達到景觀、生態、吸塵、降噪的作用。

項目公眾參與：公眾參與是指社會群體、社會組織、單位或個人作為主體，在其權利、義務范圍內有目的的社會行動。環境影響評價中的公眾參與是項目方或者環評工作組同公眾之間的一種雙向交流。其目的是使項目能被公眾充分認同，并在項目實施過程中不對公眾利益構成危害或威脅，以取得經濟效益、社會效益、環境效益的協調統一。房地產開發項目在環境影響評價過程中需落實公眾參與內容 。根據調查結果分析公眾對項目的態度、意見、建議和要求。

外環境因素的影響：房地產開發項目不是獨立存在，而是與周圍其他功能區存在必然聯系。房地產開發項目環境影響評價不但要評價他們對外環境的影響，還要評價周圍環境對它們建設的適宜條件和制約因素，并提出相應的防護措施。外環境因素主要有：交通噪聲；微波發射塔、高壓線、變電站等電磁污染；周圍的工業污染源等，在評價過程中要做出具體的環境影響分析，并提出相應的污染防治措施。

三、房地產開發項目環境影響評價目的與評價方法選擇

（一）評價目的確定

房地產類建設項目評價的主要目的是認真貫徹國家有關環境保護政策；從整體上綜合考慮房地產開發活動對環境所產生的影響；實現污染物的達標排放和總量控制；反饋于設計，為房地產建設項目的建設和環境管理提供決策依據。

（二）評價一般等級和范圍的確定

根據《環境影響評價技術導則》（GH/T2.1—2.3-93），結合房地產類建設項目的特點與污染物排放強度特征，確定評價工作的等級和范圍。

（三）評價因子選擇

評價因子一般包括環境質量現狀評價因子和環境影響評價因子兩大類，而環境質量現狀評價一般包括環境空氣、地表水環境、聲環境等方面的評價因子，環境影響評價一般包括地表水、聲環境、固體廢棄物等方面的評價因子。地表水環境評價因子一般選取COD、BOD5、SS和動植物油；聲環境評價因子一般選取等效A聲級；固體廢棄物評價因子一般選取建筑垃圾和生活垃圾。

（四）評價重點的確定

房地產類建設項目的評價目的、等級、范圍確定了其評價的重點是，在工程分析的基礎上對施工期的噪聲和粉塵及營運期的污水、噪聲等環境影響進行重點評價，對污水、噪聲等環境保護措施的經濟技術可行性進行論證。

房地產開發項目要依據項目特點和周圍環境狀況做出科學， 理性的分析， 提出污染防治措施。