淺論我國如何防止房地產(chǎn)泡沫

孔秀琳

[摘 要] 隨著我國經(jīng)濟的大力發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人們對住房的需求也越來越高。特別是在過去的十幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，在大大改善人們的居住條件的情況下，房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了很多的泡沫，這對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展存有巨大隱患。這種泡沫的產(chǎn)生是由于土地的供需不平衡、信貸產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)比例不協(xié)調(diào)等原因。防止我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)泡沫的措施是：科學(xué)合理的對土地進(jìn)行管理；規(guī)范信貸產(chǎn)業(yè)管理；加強保障性住房建設(shè)。

[關(guān)鍵詞] 經(jīng)濟；房地產(chǎn)；泡沫

[中圖分類號] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

中國連續(xù)多年的GDP增長率最低保持在7%以上，人民收入也逐年提高，加之我國土地掛牌交易政策的實行。在這樣的大背景下，我國的老百姓對居住條件提出了更高的要求，有的是不想再居住在環(huán)境條件較差的平房內(nèi)，有的是想換個平米數(shù)更大的房子，有的是想換個小區(qū)環(huán)境更好的小區(qū)，有的是想換個配套設(shè)施更方便的小區(qū)等等。總之，在老百姓的大量的住房剛性需求下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金流量巨大，并且房地產(chǎn)行業(yè)涉及多個行業(yè)的興衰，建材市場、裝修行業(yè)的各個環(huán)節(jié)、家具等等都是與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)的行業(yè)。甚至很多城市的經(jīng)濟增長點絕大比例是靠賣地收入。在這樣的形勢下，我國的很多地區(qū)的房價也是急劇上升，80后一代有房貸的比例極高。由于中國人的傳統(tǒng)購房置業(yè)的思想，寧肯有房貸也不去租房的思想根深蒂固。

房地產(chǎn)泡沫，據(jù)其字面意思，就是不實在的一種現(xiàn)象，在經(jīng)濟學(xué)上就是價格偏離了事物本身的價值。在多種因素的影響下，我國很多城市的房地產(chǎn)行業(yè)開始產(chǎn)生或多或少的泡沫。房地產(chǎn)泡沫是一種較為危險的市場現(xiàn)象，因為房價的高是虛高，是很多炒房者出于自己的利益的目的去投機、去炒作房價。房地產(chǎn)的泡沫影響是非常之大，也是非常之寬的，它是與每個老百姓都息息相關(guān)的，一套房影響的不止是一個人，是一個家庭甚至是幾個家庭。所以，對房地產(chǎn)泡沫的正確認(rèn)識和研判對從事房地產(chǎn)行業(yè)的每個人都是意義重大的，都是深感責(zé)任巨大的一件事情。

一、我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因

我國的房地產(chǎn)行業(yè)到底有沒有泡沫？有多少泡沫？對于前者，我想這是一個不爭的事實，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有泡沫，不論你身在中國的哪個城市，都會感到房屋的空置率并不是很低。中央人民政府、各級人民政府以及相關(guān)學(xué)者都意識到了這個問題，在一些大城市都實行了限購政策，其目的在很大程度上來說就是為了擠壓泡沫。當(dāng)然，我國的房地產(chǎn)泡沫形成的原因不是某一個具體的什么原因形成的，它是多方面原因混合形成的。

（一）土地的供需不平衡

在某個時間段內(nèi)，一個城市的住房需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房供給量，房地產(chǎn)商為了利潤紛紛進(jìn)入搶地的行列，地價自然不斷攀升。在高價的土地上建起的房屋價格自然會增長，甚至增長的比例更高，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤更高。在這樣的經(jīng)濟循環(huán)規(guī)律下，開發(fā)商更會瘋狂的在拍賣土地上提價，越是稀缺價格更高。有些樓盤的價格已經(jīng)完全脫離了房屋本身的價值，嚴(yán)重違背了價值規(guī)律。在這個階段過后，很快會進(jìn)入另一個階段，政府賣的地離城市越來越遠(yuǎn)，可賣的地越來越多，開發(fā)商也越來越多，房子自然而然也越來越多，但城市人口是有限的。于是，在很多城市可以看到一種現(xiàn)象，在某些新樓盤內(nèi)的入住率極低，有的是沒有賣出去，有的是賣出去了沒有人入住。例如我國中東部沿海的幾個縣級城市，配套設(shè)施完全沒有跟上，卻建有大量的樓盤，空置率高的驚人。在第一個階段是需遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供的階段，第二個階段是供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需的階段。

（二）信貸產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范

不論是在現(xiàn)實生活中還是在媒體上，我們總會看到很多樓盤爛尾的新聞或者業(yè)主苦等幾年未分房的新聞。之所以會產(chǎn)生這樣的事情，是因為房地產(chǎn)行業(yè)的資金流量巨大，地價本身就是一個很大的投入，建設(shè)成本亦是很高。開發(fā)商的自有資金十分有限，在高收益的誘惑下，很多開發(fā)商都是靠銀行貸款來運營項目。有的銀行出于某種目的，在違反金融政策的前提下依然違規(guī)貸款給開發(fā)商，甚至是大額貸款。這從某個側(cè)面上使開發(fā)商的門檻變得更低，很多開發(fā)商只需要些許的啟動資金就能啟動項目，前期靠貸款，后期靠樓花。

（三）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)比例不協(xié)調(diào)

從目前我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟適用房比重偏低，經(jīng)濟適用房和高檔商品房的開發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)。開放商普遍不愿投資經(jīng)濟適用房，而熱衷于商業(yè)樓盤。因為經(jīng)濟適用房項目政府有自己的計價原則，利潤較低，而商業(yè)樓盤市場化運作，利潤隨行就市。這就造成了一種局面，政府一廂情愿的建設(shè)經(jīng)濟適用房項目，但開發(fā)商熱度極低，加之政府沒有有效的應(yīng)對措施，這種現(xiàn)象不斷加重。這最后出現(xiàn)的局面就是，老百姓埋怨聲巨大，商業(yè)樓盤不斷的增多，但空置率卻越來越高。經(jīng)濟適用房建設(shè)的很少但老百姓卻十分關(guān)注。彼此形成鮮明對比，值得政府和相關(guān)部門去深思如何擠壓這種房地產(chǎn)的泡沫。

二、防止我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)泡沫的措施

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的各級人民政府的經(jīng)濟增長中占有重大比例，但各級人民政府絕不能為了所謂的經(jīng)濟數(shù)據(jù)而放任房地產(chǎn)行業(yè)的隨意發(fā)展。在防止房地產(chǎn)泡沫措施上，政府應(yīng)當(dāng)起到主導(dǎo)作用。在尊重市場經(jīng)濟的原則下，各級人民政府要履行好政府的統(tǒng)籌職能，統(tǒng)一規(guī)劃好各職能部門的職責(zé)和權(quán)力。尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的房產(chǎn)管理局、規(guī)劃局、土地局、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等相關(guān)機構(gòu)，這些機構(gòu)要做到認(rèn)真的監(jiān)督職能。

（一）科學(xué)合理的對土地進(jìn)行管理

政府要做好對掛牌土地供應(yīng)量科學(xué)合理的計劃，既不能盲目的大量掛牌，亦不能市場上的掛牌量嚴(yán)重不足。一個城市的住房需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房供給量，房地產(chǎn)商為了利潤紛紛進(jìn)入搶地的行列，地價自然不斷攀升。在高價的土地上建起的房屋價格自然會增長，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤更高。政府相關(guān)部門要避免這樣的情況，就要合理統(tǒng)籌對土地的管理。

完善土地稅制需要依據(jù)房地產(chǎn)市場運作過程，從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等土地資源配置全過程來建立和完善土地稅制，以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。政府要嚴(yán)格監(jiān)測購地者的投資開發(fā)進(jìn)度，對在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進(jìn)度的單位或個人征收賦稅，例如空地稅、土地保有稅等，同時強化土地增值稅征收，對一定時期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴(yán)征稅。除了征收土地增值稅外，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是，當(dāng)前有業(yè)內(nèi)人士提出通過征收土地財產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)過熱，開征土地財產(chǎn)稅可以抑制土地的炒賣，因為即使開發(fā)商土地閑置，也必須每年按評估的財產(chǎn)價值交納財產(chǎn)稅，這樣也就加大了囤積土地的成本，可以在一定程度上有效抑制開發(fā)商的囤積牟利行為。endprint

（二）規(guī)范信貸產(chǎn)業(yè)管理

政府、銀監(jiān)機構(gòu)、銀行三方必須形成共識，嚴(yán)格執(zhí)行對開發(fā)商的貸款制度。具體來說，要做到如下幾個方面。首先，銀行要設(shè)定對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比例，因為房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的源頭銀行往往是占最大比例的。企業(yè)的相關(guān)證件也必須符合政府的要求，例如有城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的施工許可證、土地局頒發(fā)的國有土地使用證、規(guī)劃局頒發(fā)的規(guī)劃許可證等等。對不符合以上條件的，堅決不予貸款。最后，對個人貸款業(yè)務(wù)的審查必須嚴(yán)格。現(xiàn)在越來越多的人們開始貸款買房，有的是住房公積金貸款，有的是商業(yè)貸款。但不論是哪種方式，現(xiàn)在很多企業(yè)和銀行流于形式，只是看章。在公積金貸款上，銀行根據(jù)各地公積金管理政策必須嚴(yán)格執(zhí)行，有的要求必須有6個月或者以上的連續(xù)公積金繳納流水，且工資達(dá)到一定數(shù)額。在商業(yè)貸款上，銀行必須核實企業(yè)的出具的相關(guān)證明，而不是單單的看那頁證明。同時必須提防的就是所謂“陰陽合同”，現(xiàn)在個別有的房地產(chǎn)開放商擁有合法的五證，并且可以公積金貸款和商業(yè)貸款。但在商業(yè)貸款上做“陰陽合同”，讓貸款者向銀行走正規(guī)貸款流程，但和業(yè)主又簽訂一份陰合同，所謂低于銀行利息甚至無息的貸款，這種行為是極其危險的。“陰合同”是不受法律保護(hù)的，銀行必須重視這個問題，以免引起經(jīng)濟混亂及不必要的風(fēng)險。

（三）加強保障性住房建設(shè)

雖然我國近年來加大了保障性住房的建設(shè)和危舊房改造工程，但力度及數(shù)量上明顯不足，難以滿足人們的需要。經(jīng)濟適用房比重偏低，經(jīng)濟適用房和高檔商品房的開發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)。市級及以上政府要拿出專項資金確保保障性住房的建設(shè)，尤其是經(jīng)濟適用房的建設(shè)。很多炒房者、房產(chǎn)投機者之所以可以在房地產(chǎn)市場如魚得水，主要原因之一就是保障性住房供應(yīng)量太少。政府要為老百姓建立配套設(shè)施完備、價格適中、有足夠房源數(shù)量的保障性住房，只有這種結(jié)構(gòu)上合理的房地產(chǎn)市場，才能是有效擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施。

[參 考 文 獻(xiàn)]

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[3]李濤，鄔建平.房地產(chǎn)泡沫的成因及防范措施探討[J].山東理工大學(xué)學(xué)報，2004（2）

[4]包宗華.為什么發(fā)達(dá)國家自有住房率低[J].城市開發(fā)，2002（3）

[責(zé)任編輯：王鳳娟]endprint