淺析房地產開發管理中的若干問題

許夢羽

沈陽市鐵西區城鄉開發建設辦公室

淺析房地產開發管理中的若干問題

許夢羽

沈陽市鐵西區城鄉開發建設辦公室

房地產企業作為我國國民經濟體系中的支柱與基礎，其所開發房屋工程項目的質量優劣將直接關系到消費者的切身利益，乃至對社會主義經濟發展也有非常重要的影響。房地產開發企業經營管理者必須以長遠性的戰略目標為出發點，探討技術管理領域中的各種措施與策略。通過有效的開發管理工作，能夠最大限度的保障房地產項目管理實踐達到預期目標，從而促進項目綜合實力的提高。本文即重點針對房地產開發管理的特點以及相關要點進行分析。

房地產；開發管理；若干問題

房地產開發項目工程管理最終是以高效率的實現項目目標為根本目的。房地產開發項目投人資金多，施工繁雜危險性高，做好房地產開發項目工程管理是保證房地產項目順利開發的前提。當前房地產競爭環境激烈，企業必須要制定科學、規范、有效的管理模式，加強房地產開發項目工程管理工作，從根本上確保建筑工程質量，使房地產開發企業獲得最大的經濟效益。

1 房地產開發特點

我國當前絕大多數的房地產開發企業，需要采取的開發方式是綜合開發，是由一個開發企業來負責，從投資決策到土地的使用權獲取過程，從項目建設到項目的出售、管理階段，對其實施全過程進行開發的過程。

房地產開發的主要特點包括：①區域經濟方面，房地產開發的區域差異大，級差收益明顯；②行業特征方面，房地產開發具有高度綜合性、高度關聯性；③投資過程方面，房地產開發具有高投資、高收益、高風險特點；④社會經濟活動方面，房地產開發容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯系的行業。

2 房地產開發管理中的問題

2.1 國家宏觀調控力度不強

宏觀調控對房地產開發管理起著舉足輕重的作用，地方經濟資本、城鄉規劃、人口指數是房地產商需要綜合考慮的。我國作為集體所有制國家，集體資產是土地，國家向開發商賣出土地，群眾的土地被開發商購買、建設后將房屋連帶土地的形式賣給群眾，價額遠遠超過大多居民的經濟承受能力。由此可見我國對房地產開發宏觀調控力度需要提高。

2.2 我國房地產開發管理不清晰

社會經濟飛速發展，房地產開發競爭日益殘酷，土地的價格也是持續走高，人們已經對這居高不下的房價產生懼怕。這也造成了國內房屋空置率達到警戒線，像上海、杭州這些大中型城市尤為明顯，供需不能達到平衡，導致房地產開發發展受阻，人們群眾的生活水平也降低，國家經濟發展也將受到影響。出現這些狀況的主要原因就是我國房地產開發只是一味的按照流程，競拍開發土地，并沒有根據實際情況對房地產開發科學分析其所有的價值，這就需要房地產開發管理結合人們的生活現況，市場需求制定出合理清晰的條例制度來維持其的有序發展。

2.3 項目前期可行性研究不到位

建設單位往往會過多干預并限制設計院的設計工作，許多開發商的項目規劃和建筑方案是開發商高層領導包辦“設計”的，設計師成了開發商高層手中的一支“筆”，設計師做出的規劃和建筑效果的確是完全體現了開發商意圖，但產品功能性、系統性和效果的設計失誤的責任也由開發商承擔。

3 房地產開發管理的解決措施

3.1 做好市場可行性研究的調研工作

建筑工程在發展過程中需要準確的市場信息做支撐，才能保證項目決策的準確性與實時性。傳統意義上的市場信息除了市場原材料的交換信息、市場供求關系變化等信息外，還要考慮到國家的新政策、新動向等。根據這些信息優化資源配置，從而選擇效益大、風險小的經營活動。

3.2 完善房地產開發項目管理中的成本管理

房地產開發項目的成本控制是開發商獲得經濟利益的重要手段，只有將房地產開發項目的成本控制好，才能節約房地產開發項目在施工過程中的成本。在房地產開發項目管理的過程中存在很多的環節，因此，為了更好的對房地產開發項目管理的成本進行有效的控制和管理，就必須對房地產開發項目管理的各個環節進行成本的管理和控制，即策劃、設計、發包以及施工的所有環節進行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節約項目施工過程中的成本，提高開發商的經濟利益。

3.3 加強項目工程質量管理

房地產開發項目管理中，加強施工質量管理是整個建筑工程質量保障的重要環節。工程質量不僅影響到工程的銷售情況，在很大程度上影響著企業的生存。提高施工質量首先要做好施工前準備工作的質量控制，分析施工工藝與合同要求、設計要求是否相符，施工前要對施工的建筑材料、施工現場等進行科學的管理，是保障施工質量的前提。要對施工圖紙進行仔細的分析，要對施工建筑材料進行試驗，必須保證建筑材料的質量符合施工的要求。要建立起完善質量控制機制，樹立質量意識達到合同質量控制目標，從而保障質量可靠性，保證房地產開發項目的建設要求及符合相關質量標準。

3.4 建立、健全合同管理體制

將房地產項目的風險分散在合同體系中，降低項目管理模式的風險系數。房地產項目管理模式中各個環節的推動實現，均會簽訂具體的合同，因此，整個項目在實施過程中會形成一套合同體系，通過責任分段細化，將項目管理風險分散在合同體系中。項目合同體系明確了各合同方在合同體系中的不同權利和義務，降低了建設工程實施過程中的風險系數，有力地提高了開發項目管理的效用。

(1)根據項目自身特點，制定不同風險的詳細分擔方案，通過具體合同條款約定合同方權利和義務，明確約定合同單方因地制宜，根據項目特殊性，有針對性地制定風險規避措施。項目風險管理整體結束后，管理者有必要及時總結經驗，逐步形成項目風險管理的業務理論體系和理論成果。(2)合同管理中可以將合同性質相同或存在于同一建設程序中、能被同一合同方統一管理的風險因素組合成小風險類別，根據風險級別定義補償級別。

面對房地產的迅猛發展，國家和市場需要科學有效的對房地產開發進行控制管理，確保在市場中房地產開發能進行良好競爭。綜上所述，合理有效的監督管理方法是房地產業開發所需要的，國家的宏觀調控也不可缺少，這樣國內的房地產業才能得到更長遠的發展。

[1]來雪瑩.房地產開發管理中存在的問題與解決的途徑[J].現代經濟信息，2013(20).

[2]吳長令.關于房地產開發管理的問題分析[J].時代金融，2012(30)