SWOT技術在房地產投資風險管理中的應用研究

陳 楠

濟源職業技術學院

SWOT技術在房地產投資風險管理中的應用研究

陳 楠

濟源職業技術學院

在經濟全球化的今天，企業面臨的競爭越來越激烈，企業要在這個競爭多變的時代立足，就要從戰略的高度為企業謀劃。SWOT 技術是一種綜合考慮企業內部因素和外部因素，確定企業當前內部的優勢和劣勢，認識外部環境所能提供的機遇和可能遇到的威脅，從而能夠做出戰略決策的方法。但由于傳統的SWOT 技術側重于定性分析，缺乏定量的分析過程，所以分析結果的科學性、準確性受主觀因素影響較多。本文分析了SWOT技術在房地產投資風險管理中的應用。

SWOT技術；房地產投資；風險管理

房地產開發風險識別是進行房地產開發風險管理的基礎，首先用SWOT 技術對開發風險進行有效識別，但由于SWOT 技術側重于定性分析，缺乏定量的分析過程，所以分析的結果受主觀因素影響較多，引入層次分析法，增加定量分析，從而更加準確地分析出結果。

一、概述

SWOT分析法又稱為態勢分析法，SWOT四個英文字母分別代表：優勢(Strength)﹑劣勢(Weakness)﹑機會(Opportunity)﹑威脅(Threat)。最初用于制定企業發展戰略和策略，后來這種方法逐漸被應用到項目風險管理中進行風險的識別。

1.優勢與劣勢分析(SW)。優勢與劣勢是組織機構的內部因素，找出影響房地產企業開發的內部風險因素，一般常見的房地產開發關鍵內部風險因素有： 技術風險﹑管理風險﹑資金風險。

2.機會與威脅分析(OT)。機會與威脅是組織機構的外部因素，主要著眼于企業外部環境帶來的機會和威脅。通過對企業所面臨的外部環境分析，找出影響房地產開發的外部風險因素，一般常見的房地產開發關鍵外部風險因素有：政策風險﹑經濟風險﹑自然風險。機會與威脅分析可以采用企業外部評價矩陣來分析企業的機會與威脅。

二、SWOT技術在房地產投資風險管理中的應用

1.層次分析法簡介。層次分析法是對定性問題進行定量分析的多準則決策方法。它把各種因素通過劃分為有序層次，將一層次元素兩兩比較的重要性進行定量描述。而后，利用數學方法計算反映每一層次元素的相對重要性次序的權值，通過所有層次之間的總排序計算所有元素的相對權重并進行排序。其主要步驟為：一是構造判斷矩陣。A 表示目標矩陣，a 表示評價因素(i=1, 2, …, m)； aij表示aj的相對重要性數值(j=1, 2, …，)，根據因素的重要性大小排序建立指標的判斷矩陣A=(aij)mn。二是判斷矩陣的一致性檢驗。判斷矩陣的一致性指標為：，判斷矩陣的隨機性指標RI 數值。當判斷矩陣滿足上式時，可認為判斷矩陣具有滿意一致性，否則，需要重新調整判斷矩陣。

2.層次分析法主要步驟。在運用SWOT 技術識別房地產開發風險的基礎上，使用層次分析法(AHP)來對影響房地產開發的風險因素進行單排序和總排序，從而有效識別房地產開發風險的大小。其識別房地產開發風險的具體步驟如下：運用SWOT 技術找出主要的內﹑外部風險因素→運用AHP確定內部風險因素的排序→運用AHP確定外部風險因素的排序→運用AHP確定各風險因素對目標層的總排序→風險分析。

3.改進的SWOT技術。由于SWOT技術主要側重于定性的分析，缺乏定量的分析過程，對SWOT技術進行改進，是在構造企業內部因素評價矩陣和外部因素評價矩陣時，引入層次分析法(AHP)，通過層次分析法來識別企業內部和外部影響因素，進而確定各因素的權重，最終與SWOT 技術相結合，為企業進行項目戰略決策和系統分析提供了依據。改進的SWOT 技術的具體步驟如下：一是識別影響企業優劣勢和機會與威脅的主要因素→二是運用層次分析法確定各因素的權重→三是構造企業內部因素評價矩陣和外部因素評價矩陣，計算總的加權得分，根據加權得分，制定企業發展戰略。

4.實例分析

(1)某房地產企業內外部環境分析。某房地產公司為了在市場競爭中取得主動，準備制定本企業的最佳發展戰略。對企業的內﹑外部環境進行分析如下：一是在宏觀調控形勢下，房地產企業通過協議取得土地使用權的比例越來越小，房地產開發項目主要通過競拍獲得土地使用權，使得土地的購置費快速增長﹑開發成本進一步提高。二是國民經濟持續增長，城市化進程加快，據世界銀行估計，今后10年我國基礎設施建設所需資金將高達2700億美元以上，每年將新建6.5 億m2的住宅面積。三是由于消費者對住房品質要求的提高，促使了房地產行業的規范，使得部分中小型房地產企業推出市場，給優秀房地產企業提供了良好的機會，該房地產公司有著豐富的市場開發經驗和良好的管理能力。

(2)識別影響企業SWOT 的主要因素。依據專家的意見并考慮各方面因素，確定該房地產企業關鍵的外部影響因素判斷矩陣及其權重分配。通過對該房地產公司內部和外部因素分析，找出關鍵的內部因素有：優勢——管理能力強﹑開發經驗豐富；劣勢——資金緊張﹑銷售渠道不夠完善。關鍵的外部因素有：機會——行業發展規范﹑住房需求增加；威脅——貸款難度加大﹑開發成本提高。構造房地產公司內部因素評價矩陣，運用方法確定各影響因素的得分，計算出內部影響因素加權得分，綜合得分為0.0736×5+0.4709×4-0.2841×3-0.1714×3＝0.8851

(3)確定該企業發展戰略。根據該企業優劣勢分析和機會威脅分析，可以看出，該企業機會大于威脅，優勢大于劣勢。結合SWOT分析可以得出本企業應采取增長性發展戰略。具體來說，該企業應該利用機會和優勢，保持現有的經營領域，并且繼續全力以赴地在該領域擴大經營規模，創建企業品牌，積極拓展國內市場。

隨著國家宏觀調控政策的實施，房地產投資的風險越來越大，采用改進SWOT 技術識別風險，并運用層次分析法進行定量的分析，為房地產投資風險提供了一套新的思路和方法。

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