小區物業管理公司運營模式探究

徐楓潔

(北京大學深圳研究生院，廣東 深圳 518000)

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小區物業管理公司運營模式探究

徐楓潔

(北京大學深圳研究生院，廣東 深圳 518000)

從小區物業管理公司的實際運營模式分析入手，闡述了代理式和自主式小區物業管理運營模式的優缺點，探究了小區物業管理公司如何構建科學合理運營模式的方法，提供了提高小區物業管理公司資本金的水平，提高小區物業管理公司服務對象的素質，健全小區物業管理公司的管理體系等措施和建議。

小區物業管理公司；自主式；代理式；資本金；服務；體系；運營模式

當前物業管理行業總體來講呈現出水平迅速增強、質量不斷提升的狀態，但是增加的速度、提升的水平還是與社會的需要、業主的訴求有著較大的差距，特別是小區物業管理公司運營模式依然存在意識落后、體系不完整等問題，出現了小區物業管理公司運營與業主要求相互違背，小區物業管理公司運營模式過分侵占業主利益的問題，致使二者間呈現出矛盾對立、難于化解的狀態，如何構建小區物業管理公司運營的新理念和新模式，進一步整合小區物業管理公司與業主、小區物業管理公司與社會、小區物業管理公司與相關主體的關系就變得非常迫切。應該從小區物業管理公司運營的問題分析入手，探討小區物業管理公司常見運營模式的利弊，進一步重視業主和相關主體的需要和訴求，從業主和相關主體的根本利益和長遠價值出發，建立小區物業管理公司市場化、高效化的運營模式，調整小區物業管理公司的服務和管理重點，緩解小區物業管理公司與相關主體的矛盾，通過小區物業管理公司運營基礎、運營模式的調整，實現職能的提升、功能的增長和價值的體現，建立起具有生命力的現代化小區物業管理公司運營模式。

1 小區物業管理公司現有運營模式的問題

現實中物業管理公司的服務存在增加速度、提升水平遠遠不能滿足社會需要與業主訴求的特點，特別在城市化和市場化的背景下，雙方的要求和服務存在較大的差距，尤其在小區物業管理公司運營模式和運營理念上依然存在意識落后、體系不完整等問題，出現了小區物業管理公司運營與業主要求相互違背，小區物業管理公司運營模式過分侵占業主利益，小區物業管理公司與相關主體矛盾重重等問題，致使物業管理和服務中出現矛盾對立、難于化解的狀態。如何構建小區物業管理公司運營新理念和新模式，進一步整合小區物業管理公司與業主、小區物業管理公司與社會、小區物業管理公司與相關主體的關系變得非常迫切。

2 小區物業管理公司的實際運營模式

在眾多的小區物業管理公司實際運行方式中，可以通過運營的種類將運營模式劃分為代管式運營和自主式運營兩種情況，既有獨特的優勢，也有自身的問題和不足，更好地研究小區物業管理公司運營，創新其運行的基本模式要從實際情況的分析和研究入手。

2.1 小區物業管理公司的代管運營模式

代管運營模式在很多中小城市和中低檔社區中有廣泛的分布，特別在小區物業管理初創時期，一般由開發商、土地所有者和社區牽頭，委托已經具備小區物業管理的公司實施管理和服務。代管式小區物業管理公司具有管理經驗豐富、規模適中、反應速度快、服務質量高等一系列優勢，由于這些小區物業管理公司已經具備了相關的資質和資格，因此管理體系上和管理方式上有著一定的權威性和規范性，能夠迅速實現小區物業的科學化、系統化管理職能。但是代管式小區物業管理公司還有不可回避的缺點，由于物業管理公司的服務屬于代管和代理的特點，導致其不能夠深入業主和小區的實際，難于全面尊重小區業主的要求，只能在傳統的小區物業管理方式上進行調整，出現對小區和業主特點的不適應，進而產生服務不系統、主題不明確、業主不認可等問題，制約了小區物業管理工作的開展，也影響了業主和社會對小區物業管理公司的評價。

2.2 小區物業管理公司的自主運營模式

自主運營模式在大中城市和高級社區和小區內有著獨特的生命力，并發揮著示范和創新的雙重功能。自主運營模式主要依靠高素質的業主和開發商以及相關主體的多方位協商和多層次交涉進行的小區物業管理主體，實施對小區物業的管理、維護、增設、修改等主要職能，并對小區物業重大事件有著監督、控制和導向的功能。自主運營模式的優勢在于小區物業管理公司的產生來源于相關主體訴求的相互結合和相互妥協，這就保障了小區物業管理公司職能、定位的規范性，使物業管理工作能夠適應小區物業和業主的特點，容易凝聚業主和相關主體的共識，為管理質量和服務質量的提升提供先決性的條件和基礎。同時自主運營模式也存在很多的劣勢：一方面，自主運營模式需要高素質的業主作為前提，由于很多業主沒有公共意識和參與意識，導致小區物業管理公司難于開展服務和相關管理工作。另一方面，自主運營模式的建立需要漫長的時間作為先決條件，而業主迫切的服務需要往往會壓縮自主運營模式的建設時間，容易產生小區物業管理公司功能和服務上的不足和缺陷。

3 小區物業管理公司未來運營模式創新的重點

小區物業管理公司想要獲得運營方式、模式和體系上的轉變、調整和創新，必須結合整個物業產業發展的規律，同時必須尊重小區物業管理行業變革的方向，確立運營模式轉變和創新的突破口，確定運營模式變革的重點，這樣才能起到事半功倍的作用。

3.1 提高小區物業管理公司資本金的水平

小區物業管理公司想要告別低水平的運營狀態，創新運營新模式必須從資本金的增加入手。實踐中小區物業管理公司要獲得業主的廣泛認可，提高業主對小區物業管理公司的資金支持，使小區物業管理公司能夠有充足的資金和資源作為保障，進一步優化小區物業管理公司的運作，使小區物業管理公司運營能夠達到更高的水平。

3.2 提高小區物業管理公司服務對象的素質

小區物業管理公司要將自身定義為服務企業，同時將業主作為工作的核心，要有計劃地培養和提升小區業主的綜合能力和自身素質，經常開展對業主的教育和宣傳工作，進一步提升業主文化水平、公共意識、參與意識和公共利益觀念，用主動的方法和策略影響業主，為運營模式升級和創新提供基礎性支撐平臺。

3.3 提高小區物業管理公司全體人員的技能

小區物業管理公司服務人員要不斷提高自身的服務技能，對服務項目、服務內容和服務質量進行有效提升，適應小區物業管理和服務業主的新要求和新需要。小區物業管理公司管理人員要不斷提高自身的管理能力，通過管理素質的提升為小區物業管理上臺階、上層次提供基礎保障。小區物業管理公司決策人員要持續提高決策水平，特別應該有計劃地提升公司運營方向、服務重點、管理體系的決策能力，實現小區物業管理公司在日常經營上的持續創新。

3.4 健全小區物業管理公司的管理體系

運營模式的創新和發展需要完整而健全的管理體系作為前提，小區物業管理公司必須將管理體系的建設列為核心的任務，并在未來時間內持續加以強化。今后小區物業管理公司要健全財務管理體系、服務管理體系等核心體系的建設，使管理系統符合現代化小區物業管理行業發展的需要，更多地發揮管理體系的價值和功能，為公司的未來發展提供平臺和基礎。

4 結語

小區物業管理公司想要獲得發展，必須將職能和利益、訴求和實際做到緊密結合，要將現代信托模式和股份制模式引入小區物業管理公司的運營中，實施小區物業管理公司內部的整合，達到運營模式的創新與變革目標，更好地將金融、管理理念納入運營模式的實踐中。要看到小區物業管理公司的經營和服務尚處于肇始的關鍵階段，要繼續在運營模式和管理改革方面入手，借用小區物業產業發展的大趨勢，把握物業管理發展的關鍵時期，通過理論與實踐的深層次整合和結合獲得小區物業管理行業綜合而全面地發展。

[1] 孫麗娜.小區物業管理存在的問題及措施[J].經營管理者，2014，(02)：214-215.

[2] 趙素萍.中小城市住宅小區物業管理收費難現狀分析[J].寧波職業技術學院學報，2012，(04)：161-164.

Research on operation mode of residential property management company

XU Feng-jie

(Shenzhen Graduate School, Peking University, Shenzhen 518000, China)

Starting from the analysis of the actual operation mode of residential property management company, this paper expounds the advantages and disadvantages of the agent and autonomous operation mode, explores on how to build the scientific and rational operation mode, proposes measures on improving the capital level, enhancing the quality of service object, and perfecting management system of residential property management company.

Residential property management company; Autonomous; Agency; Capital; Service; System; Operation mode

2016-09-08

徐楓潔(1986-)，女，文學碩士。

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