張志元：房產暴漲，警惕“虛擬經濟”上揚

張翠翠

2月下旬，經過近兩年的“跌”與“賣不出”之后，中國樓市再次“牛起來”。這是樓市的谷底反彈，還是國家救“市”的成效？圍繞著本輪樓市的特點、暴漲背后的原因等問題，本刊記者專訪了山東財經大學科研處處長、博士生導師張志元。

《齊魯周刊》：這一輪暴漲是樓市的谷底反彈，還是國家救“市”的成效初現？

張志元：此次樓市波動，隨著房貸首付比例下調、公積金利率上調、房地產交易的契稅及營業稅減免等一系列政策實施，向市場傳達了政府“去庫存”的決心，有效的引導了市場預期，刺激了農歷新年過后樓市的回暖，更多消費者開始惜售觀望，“存著好房子等待漲高了再賣”的心理導致市場房源逐漸減少，剛需者與改善型消費者開始“急買房”。

《齊魯周刊》：這一波暴漲中的買房主力大軍群體，有何明顯變化？

張志元：有改善型住房需求，尤其是“二胎儲備者”們正是這一波漲勢的主力軍。他們正影響中國樓市這一輪“暴動”中的格局分化。就濟南市來說，那些占據優秀教育資源且地理位置優越又高端的房子，一躍成為“龍脈”，坐地起價不說，在今年漲得最快。整個東邊房產在春節后已漲了近10%，有的房子甚至漲了20%。拿濟南龍奧大廈附近的樓市來說，價格已經直逼2萬，且都是一些大戶型。

這對目前庫存量較大的中小型房產商來說，并不是利好消息。畢竟，之前房地產商為迎合市場，建造了大量的60-100平的適用性住房。在剛需者市場飽和后，這成為樓市庫存的壓箱貨。由此激發供需矛盾更明顯，這種矛盾是改善型住房與庫存中小型房產配比不合的矛盾。

《齊魯周刊》：這輪波動，是否已讓中國整體樓市開始活躍？

張志元：這一波樓市“暴動”中城市的“兩極分化”非常明顯。一線城市，如上海、北京、廣州、深圳、南京、杭州等地最熱，在價格繼續走高的預期下，剛需旺盛，改善型需求大量釋放，且供給相對有限，成交價格被拉高，造成了房價大幅上漲的“假象”。而對于二三線城市來說，庫存長期積壓，大量空置房源等待出售，造成其開發商拿地積極性仍未回升，整體漲幅不大。

《齊魯周刊》：您認為在這輪樓市上漲背后，暴露出中國經濟的哪些問題？

張志元：房產既是消費品，也是投資品，既有實體經濟的特點，也有虛擬經濟的特征。房地產商從拿地開發建設到房屋銷售，無一例外，均需從金融市場籌措資金，對于這種以房產為抵押品或投資標的物的融資活動，如果出現價格坍塌，容易形成債務違約，形成資本拋錨。由此，在今年春天的這一波樓市熱中，人們需要警惕中國“虛擬經濟”的上揚。實際上，突然大量的資金滑向房地產，會給制造業等實體經濟帶來壓力。同樣的，房價的過速釋放，會大量的吞吐資本，有一定的資本風險。這在短期內看不出來風險，或許下半年會出現新的資本問題。

按中央經濟工作報告中的原話說，房地產要在穩定經濟中起到重要作用。這意味著，在一定的時間里房地產仍是穩定經濟的重要角色。但房地產行業說白了是“資本的游戲”，如果國家的財富創造靠的不是實體經濟和技術創新，而是靠壟斷、金融、房地產等虛擬經濟，中國的國家經濟極有可能走向空心化和虛擬化。