新政暖風激活商業地產？

麥嵐

住宅市場迅猛引爆，購房者熱情很快被點燃，一度絕跡的投資客也再度進場；那么，商業地產市場行情會否被連帶激活？

商業空置居高不下

忽如一夜春風來，新政短時間內全方位助推樓市，住宅市場人聲鼎沸歡悅非常，淡季上演明顯上揚行情。但相比之下，庫存嚴重的商業地產市場的去化之路依然十分漫長。

RET睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示，一線城市的商業空置體量為342.9萬平方米，空置率達7%；二線城市商業空置體量1918.8萬平方米，空置率高達21%；三線城市最為嚴重，商業空置體量1089.2萬平方米，空置率高達28%。2016年將迎來近930萬平方米的優質寫字樓新增供應，其中約有53%的新增供應面積來自于各城市的新興區域內。預計2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。

全球最大的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕日前發布《2016年中國房地產市場展望》，其預測，一線城市在2016年的租金走勢不會出現明顯后繼乏力的情況，同樣走勢相對樂觀的還有華東二線城市。世邦魏理仕環球研究部中國區執行董事陳仲偉分析，當前低于10%的空置率水平有望推動南京寫字樓租金增長3%，由阿里巴巴催生的互聯網行業集群和浙江發達的民營金融則令杭州寫字樓租金將實現1.2%的增長。

但其他區域的二線城市卻似乎沒有這份好運。在2015年，二三線城市不少原定入市的商業項目由于招商、裝修、定位改變等原因紛紛將開業時間推遲至今年，導致今年會有大批商業項目集中入市，帶來激烈的市場競爭。

與住宅市場不同，一線城市的商業地產過于飽和，開發商都將目光投向二三線城市，然而盲目放量帶來的高庫存使二三線城市也壓力倍增。雖然國家在未來一段時間將大力推進新型城鎮化，引導農民進城，這個過程中的確也會解決部分商業地產的庫存難題，但更多的還是那些中心區、有區位優勢的存量商業項目，而對大部分新增項目而言，前景仍然堪憂。

缺少個性化、差異化項目

新政春風吹暖了京滬深的住宅市場，對濟南樓市影響并沒有特別明顯。實際上，近年濟南商業地產一直在走獨立行情。

從數據上看，濟南市銷售型商業市場逐年升溫，供求量不斷增加，供應大于成交。2015年，在電商沖擊下，商業市場被沖擊嚴重，百盛關門、萬達轉型，這類強有力的信號將導致投資人降低對商業市場的投資熱情。2015年，濟南銷售型商業供應面積為59.8萬㎡，成交面積為43.1萬㎡。受區域成交結構影響，價格也是先揚后抑，2015年濟南市銷售型商業成交均價為15983元/㎡，環比下降18.97%。

2016年，濟南提出擴大新消費、新需求，培育特色商業街區，同時拋出150個開建、續建重點項目，涉及商業領域的就有20余個，經十緯十二路口四角將全是綜合體，另有麥德龍、印象濟南·泉世界、綠地中央廣場、高新萬達廣場、三慶·齊盛廣場等項目。業內人士分析，目前濟南商業用地庫存能提供未來810年的供應量。這導致一些新項目在招商和經營方面會存在困難。

三慶集團董事長吳立春接受《齊魯周刊》記者采訪時表示，濟南商業地產庫存較大、體量日趨飽和，加之商業同質化明顯、競爭加劇等現存情況，個性化的項目可能會更受歡迎。

去年，連城置業建成濟南第一個綜合保稅區進口商品展示交易中心和山東首個跨境電商平臺“聚洋貨”。作為山東首家跨境電商企業，通過走進社區，由線下端口向線上引導，再把線上平臺做好做大。這或許為業內提供一種思路。