山西省房地產市場面臨的問題及解決對策研究

劉根甫 董俊

（山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030006 ）

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山西省房地產市場面臨的問題及解決對策研究

劉根甫 董俊

（山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030006 ）

摘要：房地產市場的投資、開發、經營等環節都是在房地產市場中進行。山西省房地產市場不僅能夠改善人們的居住條件，而且能夠推動城市建設，吸引招商引資，促進經濟發展。同時，也伴隨著開發建設，資金結構等方面的問題。本文首先根據相關數據分析山西省房地產業發展現狀，然后分析了存在的問題，最后針對這些問題提出具體的對策建議。

關鍵詞：房地產市場；開發建設；資金

一、全省房地產業發展情況

（一）房地產開發投資。

2014年，全省完成房地產開發投資總額較少，在全國乃至周邊中部省份均排名靠后，比去年同期低22.2個百分點。其中住宅投資較上年有小幅提升。自5月份開始，房地產開發投資增速快于住宅投資增速。完成地稅收入占到全省地稅總收入的17％。

（二）商品房建設規模。

2014年，全省商品房施工面積在全國位居中游，但在周邊省份排名較低，其中住宅施工面積，辦公樓和商業營業用房的施工面積都較往年有所增長。新開工面積在全國位列中上游，周邊省份位于前列辦公樓的新開工面積同比增長較多，體現在建筑規模的擴大。住宅，商業營業用房的竣工面積均較往年有所減少，由此導致大量商品房庫存的積累。

（三）商品房銷售規模。

由于庫存量較多，人們的需求量較少，造成市場供求的嚴重失衡，隨之而來的是各類商品房銷售面積和銷售額急劇下降，并且全年呈負增長。平均單價在全年較為穩定，這是政府針對房地產市場進行宏觀調控的結果

（四）資金情況。

2014年，我省房地產開發企業本年到位資金總額較多，但大部分資金都是通過自籌方式取得，國內貸款各月的資金總額和自籌資金總額比較仍有較大差距。

（五）土地供應。

2014年，山西省全年土地購置面積同比減少50.7％，土地成交價款為幾乎達到近階段的最低值，而且仍然呈快速下降趨勢，形勢不容樂觀。土地市場供應量的減少是整個房地產市場低迷的縮影。

二、山西省房地產市場存在的問題

（一）山西省房地產投資環境相對落后，投資和建設勢頭急劇放緩。

2014年，全省商品房投資增速和竣工率為近十年的最低值，呈急速放緩態勢。投資環境落后表現在政府管制過多，審批程序復雜，市場規劃不透明，不統一。太原市舊城改造后續都急需解決，拆遷成本高，周期長，征收安置工作仍未處理到位。

（二）市場銷售量減少導致去庫存壓力增大。

2014年，山西省商品房銷售面積出現了10年以來的首次負增長，庫存壓力倍增。由山西省經濟發展形勢和上半年商品房銷售情況來看，迅速釋放庫存，力求推動短期內房地產市場的供求平衡并非易事，山西省房地產市場仍不穩定，只能通過政府的政策來進行調控打壓房價。居民的購買力也隨著經濟形勢的減緩仍難有起色，從需求方緩解庫存壓力，活躍房地產市場是異常困難的。

（三）開發企業土地購置面積減少。

2014年山西省全省土地購置面積和土地成交價款均大幅減少，近10年來僅略高于2006年的水平，預示著山西省房地產開發在今后一段時間內步伐將繼續放慢。

（四）開發資金來源結構不合理導致企業資金壓力加大，企業融資難成為當務之急。

2014年山西省房地產開發企業資金來源中，自籌資金占到53.34％，高于全國的平均水平。國內貸款數額相對較少。可見，山西省房地產企業開發資金主要來源是自籌資金和定金及預售款，造就資金結構不合理。

資金來源結構數據說明山西省房地產開發和購買環節缺乏金融機構的支持，除銀行信貸外，其余金融工具普及較少，整個項目的流程就難以得到信貸資金的支持，一旦開發企業資金不能及時回籠，就有可能出現資金周轉困難，甚至資金鏈斷裂的情況，致使已開工項目難以按時竣工，新項目不能接手，從而給開發商制造難題。

（五）房地產產品結構較為單一。

山西省住宅產品投資比例較高，其它房地產投資與全國相比較低，產品結構較為單一，而且戶型多集中在90-144平方米的中檔戶型，同時旅游地產、養老地產等跨界地產在房地產產品中難以找到，導致普通住宅產品開發過剩。

三、影響山西省房地產市場發展的因素分析

（一）經濟基礎薄弱且增長較為緩慢。

2014年山西省GDP總額在全國排名第23位，，與中部六省和周邊省份差距更為明顯；人均GDP為35149.9元，也同樣遠低于全國平均水平，僅高于中部六省中的安徽省和江西省。

可見，一個地區的房地產市場的發展狀況和當地的經濟發展水平是緊密相連的。原本山西省經濟基礎較為薄弱，房地產的開發投資和建設規模自然相對較低，而2014年山西省的經濟形勢仿佛進入寒冬，經濟增速已到達低谷，使得房地產投資和建設速度更加停滯不前，隨之而來會影響商品房的銷售規模。

（二）土地供應量逐年減少。

完成房地產開發,離不開充足的土地供應，土地供應量的減少從供給方影響房地產市場狀況，可以被視為影響房地產市場供需平衡的直接原因，土地供應量減少會導致企業土地購置面積減少，進而影響房地產開發投資、建設、銷售等一整套流程環節

（三）資金供給不足。

本文的前一部分從數據上對房地產企業的資金結構進行了描述。。房地產開發企業不適合吸引外資，而自籌資金和定金及預售款必須是在企業經營中獲得的。所以企業的資金供應渠道是國內的銀行貸款和個人按揭貸款，二者成為能否在土地獲得后順利完成整個項目開發的決定性因素。

從數據上看，國內貸款和個人按揭貸款兩項相加僅占資金來源遠遠不能滿足市場的需求。

四、政策建議

（一）加強監管的同時要進一步提高行政效率。

在加大市場監管力度的基礎上，對于合法合規的項目應放松審批程序和期限，將制度規范化，透明化，保障房地產開發企業利益的基礎上使市場運作更加高效和規范。

（二）支持居民合理的住房貸款需求，充分發揮住房公積金的作用。

政府應降低住房公積金條件，更好更快地滿足居民的住房貸款需求，特別是對于迫切需求公積金貸款的剛性需求人群是一個利好，同時，必須制定合理有效的規劃保障機制。

（三）運用新型的金融性工具加快房地產金融融資。

支持房地產開發企業將商品房向社會出租，依據企業的信用，對信譽良好的企業可以率先發放長期房地產抵押貸款，在推進新型金融性工具的過程中優先考慮。

（四）建立住房政策性金融機構以增加開發資金供給。

建立住房政策性金融機構的目的是用以支持保障性住房建設、提高居民購買普通住房的能力，從增加個人購房貸款量和保證商業銀行有更多的資金支持商品房建設項目兩方面增加房地產開發資金的供給量。

參考文獻：

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[3]俞露 我國房地產市場中政府調控的效應分析[J].徐州工程學院學報(社會科學版),2008(05).

董俊（1991-），男，漢族，山西呂梁人，2014級研究生山西財經大學公共管理學院 專業：行政管理 方向：公共政策 。

作者簡介：劉根甫（1992-） ，男,漢族，山西太原人，現為山西財經大學公共管理學院土地資源管理專業房地產開發經營方向2014級研究生。

中圖分類號：F83

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）01-0196-01