何種情況下在農村購房無效

益陽市中級人民法院(413000)張 勇

何種情況下在農村購房無效

益陽市中級人民法院(413000)張 勇

【案例】 王某是某村村民，楊某是城鎮居民，雙方系親屬關系。1999年9月20日，王某與楊某簽訂協議，約定王某向楊某借款30萬元造房，待房屋造好后將一半租給楊某使用50年，借款部分的利息抵作房屋租金。還約定，楊某在租房期間，如國家政策允許，王某應無條件將楊某租用的住房轉讓給楊某，轉讓手續按國家規定辦理，轉讓費用由借款沖抵，多還少補。如租期到期后仍不能轉讓的，王某應在到期之日一次性歸還借款，或者延續租賃。

協議簽訂后，楊某將借款支付給了王某，王某也根據約定將所建房屋的一半交付楊某使用，其間雙方均相安無事。直至2015年，王某突然以其與楊某之間實質上是“農村土地上的房屋轉讓”為由向法院起訴，要求確認上述協議無效。

【評析】 本案有3個爭議焦點。

焦點1：協議是買賣合同還是租賃合同？涉案協議的法律性質之所以會產生爭議，主要是由于在協議中出現了國家政策允許情況之下的轉讓條款。王某據此認為，該協議雖然形式上表現為房屋租賃，實質上卻是房屋買賣關系，王某的主張并不能成立。因上述協議中所約定的國家政策允許時的轉讓情形，實際上是雙方在對農村房屋買賣限制的共同認知狀況下而形成的買賣預約條款，即雙方均同意國家政策允許時再行簽訂房屋轉讓合同，轉讓款屆時協商確定，如該條件不成立的，則保持租賃關系。因此，這一條款并非房屋買賣的實質性條款，房屋轉讓也不可能在轉讓價款都沒有確定的情況下就成立。

焦點2：租賃期限約定50年是否有效？根據現行《合同法》規定：“房屋租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。”但是，涉案協議簽訂于1999年9月份，現行《合同法》尚未施行，當時并沒有任何法律法規或國家政策禁止農村房屋長期租賃，租賃期限超過20年是合法有效的。

焦點3：房屋轉讓合同的效力如何認定？我國現行法律、法規及司法解釋尚沒有禁止農村房屋轉讓的明確規定，《物權法》《土地管理法》《擔保法》針對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了規定，但這些規定并未涉及宅基地上房屋的轉讓問題。1999年，國辦《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售。”2004年，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”鑒于這一立法現狀，目前對農村宅基地上的房屋轉讓合同效力認定尚存爭議，司法實踐對這一問題通常區分3種情況：一是同村村民之間互相買賣，二是本村村民賣給別村村民，三是村民賣給城鎮居民。司法界較為普遍的觀點是：第一、二種情況認定有效，第三種認定為無效。