城市土地價格及土地評估的探究

柳建猛

摘要：隨著我國經濟不斷發展，城市建設規模越來越大，給城市土地資源的有效利用提出了更高要求，以不斷提高城市土地價格評估水平，為城市經濟可持續發展提供可靠保障。本文圍繞著城市土地價格與土地評估這一中心主題，從城市地價的內涵出發，對土地評估的具體做法進行了簡單的分析。

關鍵詞：城市；土地；價格；評估

一、城市土地價格的內涵

城市土地，是城市整體結構中一個十分重要的組成部分。對于城市土地價格來說，需要根據土地的特點和內涵來確定。由于土地具有固定性的特點，土地所在的位置在很大成功上，影響著土地市場。土地市場與一般商品市場并不相同，不能將土地作為商品進行實體的轉移。土地市場當中的交易行為只局限于產權的購買與轉移。在土地買賣當中，購買方所獲得的是土地的產權，土地價格即為產權的價格。在購買土地之后，享有相應的土地使用和經營權利，并存在一定的期限，并不代表土地的完全占有，這是土地市場買賣交易的特點，城市土地價格的內涵與普通商品交易存在著很明顯的差別。參考《憲法》和《土地管理法》相關規定，城市土地屬于國家，個人所有的土地則是由國家出讓的使用權。通過土地市場的買賣交易，購買方獲得土地所有權等相關權利，土地價格與之有著重要的關聯。根據土地使用權與所有權分離的原則，主要以可進行商品流通的建設用地使用權為主。在此基礎上，土地產權可以在個人之間可以互相轉讓，但只局限于建設用地使用權，可以由其他權利組合而成。城市土地價格可以視為建設用地使用權的價格。

二、影響城市土地價格的因素

事實上，就城市土地價格而言，由于其自身就存在著一定的內涵，并在某種程度上表現出一種多樣性，但這種多樣性實際上又具體表現在其影響因素上。

1、行政因素

土地作為特殊性商品，需要國家政策對其進行干預。保障社會利益，促進宏觀經濟發展，合理進行土地價格的調控，這是影響土地價格的關鍵因素。土地轉移以及土地使用都需要根據土地的相關政策和制度，圍繞住房、城市規劃、地價、稅收等多個方面，對土地價格實行干預，提升城市土地資源的利用率，創造良好的經濟效益，將土地價格保持在合理范圍。

2、人口因素

城市土地主要應用于房地產行業，受到人口增長的影響，住房壓力激增。房建用地需求增加。土地的集約化利用在很大程度上影響著土地價格。人口密度越高，房建土地需求越多，往往會出現供給困難的情況，房價和土地價格隨之增長。

3、社會因素

城市土地價格往往與社會發展的實際情況有著直接關聯，其中包括政治、經濟以及文化等多個方面。社會環境的安定，城市化建設的深入，房地產項目的投資和發展基于，這些社會因素，對城市土地價格有著直接的影響。

4、經濟因素

城市經濟發展對城市土地價格有著重要的影響。隨著我國經濟不斷發展，城市建設規模越來越大，給城市土地資源的有效利用提出了更高要求在良好的經濟環境下，財政、金融收入呈現持續增長的勢頭。隨著行業、崗位的增加，提供了更多的就業機會，進而帶動土地需求量的提升，土地價格隨之上漲。

三、城市土地評估的具體原則與思路

在對城市土地價格的內涵以及影響因素有了一定了解的基礎上，根據相應的原則及思路，我對城市土地評估進行論述。

1、城市土地評估的主要原則

其一，基于替代原則。當存在兩個或兩個以上效用相近的土地時，可以相互替換，則形成了市場競爭，土地價格在很大程度上代表著競爭優勢，土地價格低的土地更容易占據市場。在替代原則的作用下，效用相近的土地之間形成競爭上的制約，實現價格的平衡，避免故意抬高價格或是壓低價格。根據土地的具體使用價值來進行價格評估，城市土地評估的基礎仍然是以替代原理為基本原則。其次，結合最有效使用原則。根據土地的用途以及土地使用的最高期望，將土地應用于最佳用途當中，以獲得最高的應用價值，這同樣也是城市土地評估的重要的參考。

2、城市地價更新評估基本思路

根據城市土地使用價值和價格空間分布規律，參考《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》，將城市土地定級作為城市地價更新評估的新思路。從很土地評估的基礎環節著手，進行量化分析，優化定級評估程序，建立完善的城市地價更新評估體系，以維護土地市場秩序。參考級差收益，準確進行土地評估和判斷，對土地定級進行有效控制，保證的精確度。

城市土地定級必須參照《城市土地價格調查與集約度利用潛力評價實施方案》，根據土地區位條件和特性，結合土地綜合定級和分類定級。以市場交易資料確定基準地價改善傳統評估辦法當中的不足，促進土地市場的健康和可持續發展，保持合理的土地價格，使廣大人民群眾從中受益。

結語：

經過上文的分析和介紹，我們對城市土地價格的內涵、影響城市土地價格的因素以及進行城市土地價格評估的原則及思路等幾個方面的內容有了一定的了解，從中我們可以深刻地認識到，作為一個與城市健康發展有著直接聯系的城市土地價格而言，其自身來說就有著一定的豐富內涵，因為作為其主體的城市土地在使用上就存在著一定的多樣性。而也正是因為這種多樣性，其在進行價格確定的時候會容易受到內外部因素的影響而呈現出一種價格規律和價格模式，而這種規律和模式實際上又可以充分依據相應的經濟理論以及經濟方法進行合理分析和運用，并在此基礎上建立起相應的城市土地評估模型，切實的將這種價格水平提升至一個最高點。

參考文獻：

[1]冀曉燕.對太原市城市土地價格變動影響因素的研究[J].華北國土資源，2014，05：110-112.

[2]陳興旺.淺析房地產價格和城市土地價格聯動關系[J].低碳世界，2014，15：206-207.

[1]宋佳楠等.中國城市地價水平及變化影響因素分析[J].地理學報.2011（08）.