想贏得長租公寓商機，怎么辦？

“我現(xiàn)在租的房子特別陳舊，毫無現(xiàn)代設(shè)計感，而且每家每戶都是各管各的，一點社交活動都沒有，其實下班以后我很希望可以和年輕的朋友一起交流，可惜沒有這樣的平臺。”作為一個90后，李俊（化名）非常苦惱。

李俊的煩惱也是目前很多85后與90后存在的。大量的閑置房源給了長租公寓業(yè)者盤活資產(chǎn)的機會，但同時也帶來挑戰(zhàn)——如何抓住租客的心？如何說服投資者來加盟公寓產(chǎn)業(yè)？投資回報如何？這個新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能與酒店業(yè)競爭嗎？

酒店、房地產(chǎn)“雙殺入”

長租公寓作為一個介于酒店和住宅之間的項目，其一直游走在酒店與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間。隨著這幾年房地產(chǎn)政策的變化和房價的一路走高，純住宅項目越來越遭遇瓶頸，大量的閑置房源開始涌現(xiàn)，房屋中介的日子也不太好過。

在此狀況下，萬科等業(yè)者開始將目光瞄向長租公寓，比如萬科此前與途家簽約，合作將閑置房源給予途家“共享”，雙方共贏，萬科解決了閑置房源盤活問題，而途家則獲得了房源。鏈家則推出“自如寓”，且依托其強大的平臺優(yōu)勢，大力搶奪公寓房源。

在房地產(chǎn)業(yè)者試水公寓業(yè)態(tài)的同時，本來就具有先天優(yōu)勢的酒店業(yè)者更是不甘示弱，如家推出了“逗號”公寓并打算連鎖化擴張。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，全國租房市場規(guī)模超過2.5萬億元，20～30歲的青年租房者占80%以上，然而高達73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相對滿意。

硬件與投資回報

那么問題來了，不論是酒店業(yè)者，還是房地產(chǎn)業(yè)者或是投資加盟業(yè)主，究竟要如何做好公寓呢？

首先，要看硬件基礎(chǔ)，盡管有很多閑置房源，但并非所有的物業(yè)都適合做公寓。

公寓的選址首先要在北上廣深這些一線城市，或者是經(jīng)濟發(fā)達活躍的二三線城市，因為這類城市的客源具有一定的消費能力和理念。具體到細化的選址則物業(yè)要求符合距離大中型商業(yè)區(qū)是步行20分鐘，距離地鐵等交通樞紐是步行15分鐘以內(nèi)，并且附近最好有辦公樓，以符合白領(lǐng)上下班需求。

“公寓和酒店有共同之處，但也有很大不同，因此公寓物業(yè)要求總用電量在房間數(shù)乘以2000伏安以上，供水管管徑金屬管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水額不低于每月3000噸，樓層梁下高度不低于2500毫米。結(jié)構(gòu)承載力在2.0KN/平方米以上。”窩趣公寓CEO劉輝說。

“強關(guān)系”社交

說完了硬件，來看軟件。

與住宅、酒店都不同的是，長租公寓大多數(shù)住客都是還未成家購房的85后和90后，其中尤以90后最為突出。“這些住客最大的特點是要求個性化與社交，老式的住房毫無個性化，且沒有社交平臺，很多年輕人會覺得下班后很無聊。90后依舊是獨生子女的一代，從小孤獨的成長環(huán)境使他們很容易以自我為中心，也不太會交際，但是內(nèi)心又非常渴望交際，因此我們在設(shè)計公寓時就要突出個性化色彩和社交平臺。”劉輝坦言。

在主力租客中，社交非常必要，如果這個公寓品牌具有良好的社交服務(wù)，則更多90后會愿意入住。而在這里“強關(guān)系”的概念非常重要。對于70后而言，“強關(guān)系”可能是父母和領(lǐng)導(dǎo)，但對于90后而言，父母和單位領(lǐng)導(dǎo)并不能左右其抉擇，“做得不開心，明天就辭職”的90后大有人在。在90后的世界里，“強關(guān)系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友們，因此公寓社交平臺必須符合90后的“強關(guān)系”。

為了更好地滿足90后租客的商務(wù)與社交需求，目前貝客、窩趣、友社等正與聯(lián)合辦公、社區(qū)商業(yè)等積極合作，以給租客“一站式”社交與工作配套服務(wù)，來吸引住客。

不過，社交平臺的基準打造也并非易事，畢竟眾口難調(diào)，有時活動成本的分攤和組織也是問題，此前You+公寓的社交平臺打造就遇到難題，因此公寓業(yè)者還需注意風險。

（據(jù)《第一財經(jīng)日報》）