關于規范土地使用權流轉的探討

李桂霞宋友濤.雞東縣社區管理委員會;.綏濱縣經管站

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關于規范土地使用權流轉的探討

李桂霞1宋友濤2
1.雞東縣社區管理委員會;2.綏濱縣經管站

土地作為農業生產最重要的生產要素和勞動對象，只有優化配置，合理流動，才能提高使用效率。適度的規模經營是農業發展的必要條件和客觀要求，實現勞動、資本、技術等各種生產要素的優化配置，真正的體現土地生產要素的價值。建立完善和創新農村集體土地的流轉機制，提高土地的生產效率，降低生產成本，實現規模經濟，從而獲得收益最大化。

一、農村集體土地使用權合理流轉的意義

農村土地流轉是指在公平原則的基礎之上，按照國家規劃和土地使用的效益原則，而建立起來的農村土地的流轉機制。農村土地流轉實際是土地使用權的再分配和優化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農戶或從事二、三產業的農戶，在保留其承包權的前提下，將土地使用權流轉。隨著我國工業化、城鎮化的快速推進，隨著現代科技、現代農業的不斷發展，集體土地向專業大戶、農業企業、農村專業組織等集中，成為鞏固完善和發展農村土地流轉的必然趨勢。加快構建新型農業經營體系賦予農民更多財產權，使農民更放心地外出打工，從而也有利于加快我國城鎮化進程。實行集體土地使用權的流轉，使農村勞動力持續穩定地向非農業轉移提供機會，拓寬了農民增收的渠道。有力地促進了農業規模經營和剩余勞動力的轉移。

二、當前土地流轉工作存在的主要問題

農村集體土地流轉有效地提高了土地的經濟效益，促進了農村生產力的發展，是我國農業向現代化和規模化發展的必然趨勢。同時作為一種新生事物，農村集體土地流轉在實際運作中還存在以下幾個方面的問題：

1.觀念不一致，政策不完善

農村土地承包經營權流轉是一項政策性、法律性很強的工作。實踐證明，認識問題是目前制約農村土地使用權流轉的首要問題。一方面，由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農民想將集體的使用權進行流轉而又害怕徹底失去土地，當外出打工或無力經營時，私下找人代耕或臨時轉包甚至撂荒。另一方面，政策法規不健全、不完善、不配套，導致一些地方出現違規現象。各級干部應該統一思想，形成共識，加強對農村土地流轉和發展規模經營的正確引導和服務。

2.合同不科學，流轉不規范，存在糾紛隱患

目前農村土地使用權流轉合同不科學，不完善的現象相當突出。農戶之間的土地經營權流轉多是以口頭約定協議的形式出現，而簽訂書面合同的很少。據調查農村土地流轉，無合同或只有口頭合同的占60％以上，簽訂合同未到合同管理機構審查鑒證的占1/4。也就是說，無效合同幾乎占土地流轉合同的90％，合同內部沒有統一和規范。社會保障缺乏，也制約土地流轉。

3.借土地流轉之名侵害農民利益

我國人多地少，人地矛盾比較尖銳。低價征用農民的土地，是當前農民利益流失最嚴重的一條渠道。不通過集體經濟組織確認私自轉讓租賃土地；不通過村民大會或村民代表大會討論通過，便將集體的機動地轉出去。有的鄉、村干部可以任意解除合同或到期不續簽承包合同。隨著工業用地與城鎮用地的擴展，現行農民土地權益被隨意剝奪的現象十分嚴重。大批農民被迫離開賴以生存的土地，導致農民失業又失地。

三、農村集體土地流轉的建議

各級黨委、政府必須高度重視土地流轉工作，把推進土地合理流轉作為農業結構調整的關鍵措施來抓，村集體經濟組織和農經部門要承擔起土地流轉工作的指導、協調、服務和管理職責，切實做好對流轉合同簽訂、指導工作。要嚴格土地流轉管理，規范自愿申請、核實審批、合同簽訂、變更登記的程序。

1.建立健全法律法規約束機制

首先，針對土地使用權的流轉，制定一些專門的法律法規，逐步完善和強化土地流轉的執法監督機制；其次，建立相應的地價體系及地價評估體系，運用科學的方法確定土地流轉市場的基準地價；再次，建立市場中介組織。完善土地使用權流轉市場體系，土地流轉的市場化是土地流轉的必然趨勢。

2.充分發揮政府土地流轉管理職能

在土地承包經營權流轉過程中，作為直接管理的政府部門應當發揮積極作用。切實履行其對土地承包經營權流轉的指導，管理與服務職責。建立和完善產權登記制度；進一步約束政府過度干預機制；加大宣傳力度增加農民對有關法律法規和政策的了解。

3.做好集體土地產權管理工作

建立健全合同管理制度，規范土地流轉行為明確流轉的形式、數量、年限、條件，及合同的雙方當事人的權利義務，違約連帶責任；理順土地產權關系，一切土地產權的流通均應在法律允許的范圍內運行；加強土地登記，一切土地產權的流轉都必須進行登記。

4.完善農村社會保障機制，開拓新的就業途徑

離開土地的農民只有完全就業并通過非農業的所得來維持生活，才能完全放棄土地。只有加大對農村社會保障的財政投入力度，才能避免土地流轉的難度。