住房公積金流動性緊張問題分析與對策

于保和++矯帥

國務(wù)院法制辦于2015年11月下旬公開發(fā)布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》（下稱《送審稿》）征求意見，其中最受關(guān)注的是放寬住房公積金提取使用條件，在原有購買、建造、大修自住住房，離、退休，完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系，出境定居，償還住房貸款本息等用途的基礎(chǔ)上，職工支付自住住房的租金和物業(yè)費均可使用住房公積金。放寬提取使用條件對住房公積金繳存職工無疑是一件好事，但對住房公積金管理中心卻帶來一個巨大挑戰(zhàn)——流動性緊張問題。

近兩年來，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱住建部）關(guān)于切實提高住房公積金使用效率、放寬貸款、提取等政策的要求，各城市紛紛放寬住房公積金個貸和提取政策，縮短住房公積金繳存期限，延長還款年齡，取消擔(dān)保、評估等中介業(yè)務(wù)，放寬租房提取住房公積金政策，等等。這些措施為職工群眾，特別是中低收入家庭改善居住條件提供了有力支持，促進了房地產(chǎn)市場活躍，但同時也帶來住房公積金流動性緊張問題。以大連為例，2015年1-9月發(fā)放個人住房公積金貸款2.91萬戶共102.73億元，比上年同期分別增長24.4%和31.8%，職工提取住房公積金96.76億元，同比增長21.9%，住房公積金流出共計199.49億元；但同期住房公積金歸集、貸款本息回收等流入共計184.95億元，住房公積金凈流出14.55億元。截至9月末，大連市住房公積金運用率達101.4%，多年的住房公積金沉淀使用殆盡。至2015年年底，住房公積金缺口據(jù)估算達30億元，流動性緊張問題非常突出。若再實行異地貸款、放寬提取使用政策，住房公積金使用需求進一步提升，資金流出將更快更多，資金缺口將進一步加大，這一問題將持續(xù)蔓延、更加突出。

一、住房公積金流動性緊張問題分析

造成住房公積金流動性緊張的根本原因，是住房公積金使用需求持續(xù)增長與歸集增長有限性之間的矛盾。2010年以來，住房公積金使用渠道不斷拓寬，由原來以個人住房貸款和購房、退休提取為主，又增加了保障性住房建設(shè)項目貸款、租房提取等新渠道，住建部近兩年要求各地住房公積金使用率要達90%以上，并對降低首付比例、實行循環(huán)貸等貸款及提取政策提出具體要求，使住房公積金使用迅猛增長、資金流出加快。而住房公積金歸集的增長取決于參繳職工數(shù)增長和繳存基數(shù)、比例的提高，目前住房公積金制度發(fā)展已進入穩(wěn)定期，這些指標相對穩(wěn)定，不會大幅、快速增長。

2014年，全國住房公積金繳存額12956.87億元，提取額7581.96億元，占全年繳存額的58.52%。發(fā)放個人住房公積金貸款222.51萬筆、6593.02億元，收回2786.90億元，個貸新增余額3806.12億元，發(fā)放保障房建設(shè)項目貸款143.21億元。當年全國住房公積金凈流入1425.58億元，收支差距明顯縮小，而且，還有很多城市與大連一樣，當年住房公積金已是凈流出，出現(xiàn)了流動性緊張問題。不難預(yù)見，隨著貸款、提取政策放寬，流動性緊張將是住房公積金發(fā)展的必然趨勢，各城市都將面臨這一問題。截至2014年末全國住房公積金結(jié)余額為11073.62億元，但相對于貸款、提取的快速發(fā)展來說，這些資金結(jié)余難以支撐很久。對此，我們必須有清醒認識，并做好應(yīng)對準備。

二、應(yīng)對住房公積金流動性緊張難題的初步探索

流動性緊張是近兩年住房公積金管理中遇到的新問題，并呈蔓延擴大趨勢。大連、重慶、杭州、武漢、廈門、常州等城市較早出現(xiàn)這一問題。為保證職工群眾購房貸款和提取需求，促進住房公積金制度健康發(fā)展，各地積極探尋破解之策，進行了初步探索和嘗試，主要包括以下措施：

一是住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貸款，即對符合住房公積金貸款條件的借款人由公積金中心協(xié)調(diào)商業(yè)銀行放貸，借款人只按住房公積金個貸利率付息，高于住房公積金個貸的差額利息由公積金中心補貼。重慶、杭州、廈門、常州等城市采取這一措施。

二是個貸資產(chǎn)證券化融資，即通過證券交易所將公積金中心的存量個貸資產(chǎn)打包發(fā)債，以融取增量資金，住房公積金管理中心承擔(dān)所發(fā)債券與個人住房貸款之間的差額利息及發(fā)債所需的中間費用。杭州、武漢等城市采取這一措施。

同時，還有的城市采取緊縮貸款、提取政策的辦法，即對貸款額度打了折扣，對提取使用增加了限制條件，人為壓縮住房公積金流出。但這種做法造成住房公積金在增強職工購房支付能力方面的作用大為減弱，直接影響住房公積金功能和作用的發(fā)揮。若不盡快改變這一做法，就會削弱住房公積金制度的認可度和公信力，制約其持續(xù)健康深化發(fā)展，甚至將之陷入尷尬境地。

三、從供求兩方面入手探索更有效的應(yīng)對措施

上述措施雖可緩解流動性緊張，但終因規(guī)模有限、手續(xù)繁瑣、成本較高等問題而顯效果一般，難以保證住房公積金使用需求快速增長和長遠發(fā)展的需要。住房公積金的使用需求無法控制且必須滿足，所以解決流動性緊張的重點在于擴大資金來源，同時，也要合理控制資金使用，避免使用政策盲目擴張。從供求兩方面入手，才能更好地解決問題。

1.建立全國范圍的資金調(diào)劑機制

2014年，全國范圍的住房公積金使用小于歸集，這是因為很多城市住房公積金使用尚未發(fā)展起來。如能建立全國范圍的資金調(diào)劑機制，將閑余城市的住房公積金調(diào)劑給流動性緊張城市使用，形成全國行業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的調(diào)劑機制，則可解決已出現(xiàn)的流動性緊張問題，并提高全國住房公積金的整體使用效率、收益水平和規(guī)模效益。但建立全國范圍的資金調(diào)劑機制難度較大，先從一部分省做起、積累經(jīng)驗再行推廣也未嘗不可。但這與《送審稿》提出的“有條件的省、自治區(qū)人民政府可實行省級統(tǒng)籌管理”不同，是系統(tǒng)內(nèi)的資金調(diào)劑融通。

2.開展住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貸款

部分城市已成功實施“公轉(zhuǎn)商”貸款，為其他城市提供了有益經(jīng)驗，成為解決住房公積金流動性緊張的一個重要措施。因銀行業(yè)流動性比較充足，“公轉(zhuǎn)商”可較好保證公積金貸款需求，幫助住房公積金實現(xiàn)社會效益。但從經(jīng)濟效益看，住房公積金中心需向銀行貼付差額利息（現(xiàn)5年期以上商業(yè)貸款與公積金貸款利差1.4%），相當于幫銀行“賺錢”，自身則是“賠錢”買賣。同時，實施該業(yè)務(wù)需住房公積金中心與銀行協(xié)調(diào)一致，建立計算機程序支持，實施前準備時間較長，業(yè)務(wù)啟動較慢。筆者認為，“公轉(zhuǎn)商”只應(yīng)作為短期緩解措施，而不能成為依賴；住房公積金應(yīng)實現(xiàn)資金自我平衡和制度的自我完善，才會取得長遠、持續(xù)發(fā)展，過多依賴于外部，就失去了制度本身的意義。

3.豐富融資品種，完善融資機制

個貸資產(chǎn)證券化融資已在部分城市成功實施，這種融資方式需委托中介機構(gòu)開展盡職調(diào)查、承銷、評級、審計等工作，中間環(huán)節(jié)較多，審批程序較復(fù)雜，住房公積金中心承擔(dān)的費用成本較高（2%以上），也是在幫別人“賺錢”。采取此類融資方式必須壓低成本、簡便快捷，可結(jié)合金融業(yè)實際創(chuàng)新融資品種，豐富融資方式，建立更為完善的融資機制。由金融業(yè)經(jīng)營的靈活性所決定，一定有成本更低、更為快捷的融資方式，如大連近期推出住房公積金個貸資產(chǎn)收益權(quán)融資，一是審批流程全部在銀行內(nèi)部完成，無需通過證券交易所，只需大約1個月即可資金到賬；二是只需委托一家中介機構(gòu)，不用委托承銷、評級、審計等機構(gòu)，中間環(huán)節(jié)大幅減少，融資成本降低25%以上。同樣，這些融資方式也只應(yīng)作為短期緩解措施，而不能成為住房公積金制度的依賴。

4.建立公積金中心參與銀行及非銀行金融機構(gòu)資金拆借機制

拆借是銀行或其他金融機構(gòu)之間進行臨時調(diào)劑性借貸的信用活動，具有靈活、及時、方便等特點。而住房公積金雖業(yè)務(wù)種類單一，但經(jīng)營內(nèi)容、特點與金融機構(gòu)相似，更重要的是職能作用是支持職工解決和改善住房，故應(yīng)予大力支持。而且，住房公積金收支每天都在發(fā)生，流動性緊張情況每天都在變化，常常是體現(xiàn)為臨時性資金短缺，若讓住房公積金參與銀行及非銀行金融機構(gòu)資金拆借，對解決這一問題、提升社會效益非常有利。

5.整合統(tǒng)一住房資金體系，增強資金保障

住房公積金取之于民，用之于民，取之于房，用之于房，是住房資金體系的一部分。其他住房資金包括住宅專項維修資金、公房出售資金、二手房交易監(jiān)管資金、商品房預(yù)售監(jiān)管資金以及城建領(lǐng)域招標中的投標保證金，等等，存在大量資金結(jié)余，若將之挖掘、調(diào)動起來，與住房公積金整合使用，則既可解決住房公積金使用增長的需要，又可提高其他資金效益，取得多贏效果。

6.科學(xué)控制住房公積金使用政策擴張的節(jié)奏

提高住房公積金使用率、放寬住房公積金政策，有利于支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，有利于提高資金效益，出發(fā)點是好的，但應(yīng)避免激進，不能無所顧忌。住房公積金不像銀行是一個系統(tǒng)，整體在“戰(zhàn)斗”，而是各地“孤立為戰(zhàn)”，制定政策必須考慮這些實際、從長遠考慮。不能像現(xiàn)在這樣擴大使用的事由我提要求，資金的問題由你自己想辦法。對流動性緊張問題，應(yīng)從頂層設(shè)計、政策層面制定應(yīng)對措施，科學(xué)控制使用政策擴張的節(jié)奏，而不能只是簡單的“要求拓寬貸款資金籌集渠道”“有條件的城市要積極推行個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)”。在各城市自己摸索的基礎(chǔ)上，應(yīng)從頂層搭建必要的平臺，做出具體規(guī)定，這對解決住房公積金流動性緊張問題同樣非常重要。

李求軍/責(zé)任編輯