協助執行產權轉移相關問題探討

某市登記機構詢問：近來，人民法院要求我們協助執行產權轉移的案件日漸增多。但有些拍賣的買受人接到通知后遲遲不來申請轉移登記，也不繳納契稅，致使我單位法院文書堆積較多。對此，有什么好的方法來處理？

金紹達：法院拍賣房屋時，拍賣的買受人一般不是案件的當事人，因此有些買受人并不重視房屋所有權的轉移登記。本來，協助法院執行的登記并不要求當事人申請，但是，有些登記機構擔心在受讓人還沒有繳納契稅時，我們就憑法院生效法律文書和協助執行通知書先給辦理轉移登記不妥。因為《契稅暫行條例》第十一條規定了“納稅人未出具契稅完稅憑證的……不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續”。而實際上這一擔心是沒有必要的。

第一，對于依人民法院生效的法律文書登記問題，最高人民法院、國土資源部、建設部聯合下發的法發〔2004〕5號文規定了兩種情況。一種是按該文件第二十七條的規定，“人民法院應當明確告知權利受讓人及時到國土資源、房地產管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉移登記”。這是由當事人自行申請，和正常的登記只有一個差別就是受讓人可以單方申請，但申請登記的要件應當齊全。另一種是按該文件第一條規定，“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項”。協助人民法院執行是司法權的延續，也是登記機構應盡的義務，登記機構無須按正常的程序和要件就可以辦理。亦即登記的要件不齊全（如沒有上一手的權屬證書）或是不經正常的登記程序（如當事人一方或雙方都不提出登記申請），登記機構都可以辦理。

第二，《物權法》第二十八條規定了“因人民法院……的法律文書……導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書……生效時發生效力”。人民法院要求登記機構協助執行的是已經生效的法律文書，在登記機構還沒有協助執行之前，在法律上，被執行的房屋所有權已經轉移為受讓人所有。但是在登記簿上所記載的仍然是被執行人，這就造成了實際權利狀態和不動產登記簿所記載的權利不一致，如果長期不予協助，一旦其他法院將該房屋仍然作為被執行人的房屋進行查封，登記機構就很難處理。

《契稅暫行條例》規定了承受土地和房屋的單位和個人為契稅的納稅人，契稅是行為稅，只要行為成立，即使不辦理不動產登記，也應當繳納。因此，可以按《契稅暫行條例》第十二條的規定，“土地管理部門、房產管理部門應當向契稅征收機關提供有關資料，并協助契稅征收機關依法征收契稅”。由登記機構向契稅征收機關提供相關資料，并在今后權利人領取權屬證書時，要求權利人提供納稅憑證。

陳品祿/責任編輯