不動產登記中是否要審查婚姻證明

周社平　朱紅衛

一、案例分析

1997年某市李某在大陸與香港人王某結婚， 1998年購買商品房一套登記在李某一人名下。2000年李某與王某經香港地區法院裁定離婚，但法院裁定書并未涉及該套商品房所有權歸屬。2007年李某到當地房屋登記機構申請辦理上述商品房買賣過戶登記手續，房屋登記部門經審核發現該房屋系其婚姻關系存續期間取得的，按當地規定，被告知還需其原配偶共同到場申請或提交經公證的委托書，因夫妻離婚多年，雙方合不來，也聯系不上，最終無法申請登記。在現實生活中，共有房屋的事實權利人與登記簿記載的權利人不一致的現象普遍存在。尤其突出的是夫妻關系存續期間，夫妻共有房屋常常登記在一方名下，此時，可能造成登記簿記載的物理狀況與實際情況不一致，由此引發各種糾紛。登記機構是否要審查婚姻關系證明或潛在的（隱形）共有人，一直存在較大的爭議。歸納共有兩種觀點：

第一種觀點是要審核婚姻證明。對于不動產產權歸屬一般以產權登記為準，夫妻共有不動產由共有人中的夫或妻名義登記并領取不動產權利證書，其他共有人有證據足以證明產權未轉移的，應將該權利視為登記人代表夫妻共同申請。根據《婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益……

第二種觀點是無須審核婚姻證明。《婚姻法》第十九條規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有，財產約定對夫妻雙方具有約束力。《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定除外。第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容依據。《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記一般因申請啟動登記，法律另有規定除外。

筆者贊成第二種觀點，即在不動產登記中一般無須審核婚姻關系證明。

二、不審查婚姻證明的理由

1.審查婚姻證明無法律依據

關于不動產物權登記的效力，我國立法上一般采取登記要件主義，對于不動產的產權歸屬一般以產權登記為準，共有不動產由共有人申請，并領取不動產權屬證書。《房屋登記辦法》第十三條規定，共有房屋，應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。《物權法》第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容依據，不動產登記簿由不動產登記機構管理。不動產登記簿具有以下兩個方面的效力：一是不動產登記簿具有推定力。即不動產登記簿上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該項權利，其權利內容也以不動產登記簿上的記載為準。實踐中，雖然登記簿記載的權利狀況與實際情況可能不符，但是在沒有經過異議登記、更正登記等法定程序前，法律依然推定登記簿記載的權利人為真正的權利人。不動產權利的登記需要經過登記機關的審查， 一般情況下記載狀況與真實狀況基本一致，因而具有較高的可信度。另一方面，賦予不動產登記簿推定力，也有利于降低交易信息審查成本，提高交易效率。同時，不動產登記簿推定力還體現在，當登記權利人的權利受到侵害時，權利人可以以不動產登記簿作為要求法律求助的依據。當不動產登記的權利人與他人發生財產爭執時，不動產登記簿可以作為權利人權利的證明。二是不動產登記簿具有公信力。所謂公信力是指即便不動產登記簿上記載的物權歸屬和內容與真實的物權歸屬和內容不一致，信賴該登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時那樣依法律行為而取得相應的不動產物權。根據《物權法》第一百零六條規定，善意取得也適用不動產。即該不動產登記簿上的權利人推定為真正的權利人，對于信賴該登記而與之從事交易的人而言，即使此后表明該項登記錯誤，在法律上仍然認其具有與真實物權相同的法律效果。因為不動產登記簿具有公示效力，所以相關當事人無須注意登記名義人的婚姻關系證明，僅依據登記情況即可認定權利人，并進而作出相應審核決定。

2.審核婚姻證明無現實意義

公民婚姻狀況并不是其是否擁有不動產權利的前提條件，即公民不管是否已婚還是離婚或者未婚都有權利和資格擁有不動產財產權；房屋登記機構通常在辦理房屋所有權轉移等處分登記業務時，除了要審查夫妻婚姻證明外，還需提交民政部門出具的婚姻登記記錄證明。眾所周知，公民戶籍所在地民政局出具的無婚姻證明只能證明該公民在戶籍所在地沒有辦理結婚登記，即使戶籍所在地民政局能出具的無婚姻登記證明也不能真正反映公民的婚姻真實狀況，那么登記機構要求申請人出示戶籍所在地民政局的婚姻關系證明就毫無意義。

近期，國家民政部下發《關于進一步規范（無）婚姻登記記錄證明相關工作的通知》，自文件下發之日起，除辦理涉臺和9個國家公證事項需開具證明外，不再出具（無）婚姻登記記錄證明。各地房屋登記機構也對房屋登記收件材料進行梳理，與登記機構職責無關材料一般要取消。比如，不再提交婚姻證明。如果申請人實際占有房屋卻沒有辦理登記，不便于與之有債權糾紛的人進行查詢，也不利于公檢法等部門協助執行和個人住房信息核查工作的開展，如果使申請人的不動產公示化、明朗化更有利于公眾或利害關系人、司法協助和政府有關部門監督和管理，如查詢、查封、強制過戶、戶籍管理、流動人員管理、出租房屋、稅源管理等，也能最大化地維護申請人利益，有效維護其他公民和單位利益。申請人在沒有相關婚姻證明的情況下辦理不動產登記，在理論上，也不會影響其配偶的財產權，反而是保護了配偶的財產權，如申請人不將隱藏的財產以不動產登記公示的方式公開化，那配偶反而沒有證據證明該房屋為婚后共同財產。如果申請人在沒有相關婚姻證明的情況下，房屋登記機構為其辦理了房產證，即備案登記為單獨所有，但其配偶有結婚證明證明是婚后購買的房屋，根據《婚姻法》第十七條規定，該房屋財產仍為夫妻共有財產，并不會因為房屋登記部門的單獨所有登記就認定申請人的房屋為個人單獨財產。因此，房屋登記機構在辦理房屋登記時，審查婚姻關系證明，既沒有法律意義，也缺少法律依據，同時，給當事人帶來了不必要的麻煩，浪費財力、物力，還降低了登記效率，加大了登記部門的法律責任。只要申請人提交材料齊全、符合法定形式、程序合法，房屋登記機構就應當依職權及時辦理。

3.取消審查婚姻證明可行性

對于夫妻隱性共有人問題，北京、上海、深圳、廣州等城市在《物權法》實施前就已明確了登記機構登記的房屋所有權人為實際所有權人，這些城市實際觖決了無需審核婚姻證明問題。《房屋登記辦法》實施后，廣西柳州、桂林等地積極出臺“共有房屋共同申請登記”實施辦法。登記機構通過在當地發布公告等形式進行宣傳，對于夫妻共有財產卻登記在一方名下的，可申請增加共有人，從而解決夫妻隱性共有人；同時，還設立一定的過渡期間，在過渡期間，仍然審查夫妻婚姻關系證明，過渡期間過后，在辦理房屋所有權轉移登記等處分登記業務時，增加詢問事項，不再審查其婚姻證明。當然，在辦理夫妻離婚析產和增加配偶為房屋共有人等業務時，還需提交婚姻證明，可享有契稅減免政策待遇。《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（法釋〔2010〕15號）第八條規定，當事人以作為房屋登記行為基礎的共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內，已經受理的，裁定中止訴訟。因此，《房屋登記辦法》實施后，經過幾年實踐，如房屋事實存在共有人，但因當事人沒有如實申請登記，從而導致登記名義人與實際權利人有差異，登記機構不應對此承擔責任。目前，絕大多數司法部門的同志也認為，對于依賴不動產登記簿的第三人來說，登記簿未記載權利的一方是不能以其享有共有權為由主張登記簿上記載的權利人所做出的處分行為無效的。而對于實際共有人因此受到損失，只能通過其他法律途徑要求處分人承擔相應賠償責任。隨著《婚姻法》《物權法》《不動產登記暫行條例》《房屋登記辦法》等法律法規及規章的陸續出臺和貫徹落實，廣大群眾維權意識日益增強，進一步加深了全面和準確理解物權登記的重要性及深遠意義。取消對婚姻關系審查，不但能減少房屋登記糾紛，降低登記機構承擔的法律風險，提升房屋登記工作效率和服務質量，還能夠提高群眾滿意度，方便辦事群眾。

陳品祿/責任編輯