也談不動產登記中的婚姻證明

王大龍

民政部發布《關于進一步規范（無）婚姻登記記錄證明相關工作的通知》后，一石激起千層浪，社會各界從不同角度深入解讀，熱議多多。南方網有文章認為，民政部門不再出具婚姻登記記錄證明，似乎是簡政放權、破解證明難、便民利民的重大舉措，實則非也。在各部門間信息不共享、誠信缺失的現實下，不出具婚姻登記記錄證明未必是便民利民，反而是加劇民眾辦事難、證明難的怠政和懶政。現結合房屋登記工作實際，淺談房屋登記中確需各種“證明材料”，不妥之處，敬請指正。

一、證明材料

證明，作動詞，用可靠的材料來表明或判定人或事物的真實性；作名詞 ，證明書或證明信。

房屋登記中的證明材料，是指房屋登記因法定要件遺失需要證明，或因共有關系事實需要證明的各種相關具有法律意義上的證據材料，由公信力機構出具，起著證明作用，證明和確認登記材料和事實的客觀真實、合法有效，具有一定證據或法律效力的文書。

我們先看一案例：A房屋抵押貸款期滿還款后，從銀行取回房屋他項權證后，不慎丟失了，尋找無果。按照《房屋登記辦法》第四十九條規定，申請抵押權注銷登記的，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權證書；（四）證明房屋抵押權消滅的材料；（五）其他必要材料。

如果A申請注銷登記，則必須準備齊全上述證件和材料，登記機關才能受理。A已還清貸款，丟失了房屋他項權證，A沒必要再次申請補發房屋他項權證。一般情況下，登記機構會要求A在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后，作廢已丟失了的房屋他項權證，期滿后，再持遺失聲明、銀行出具證明房屋抵押權消滅的材料及其他材料申請注銷登記。這里遺失聲明就是證明材料，它的作用就是與其它注銷登記需要提供的要件材料結合起來形成一個牢不可破證據鏈條，證實A已償還了銀行貸款，登記機關可以受理A注銷登記申請。

二、什么情況下需要證明材料

1.法定要件遺失

法定要件，根據《物權法》《房地產法》《不動產登記暫行條例》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等不動產登記相關的法律法規和規章規定，申請不動產登記事項時必須提供的材料和要件。

如《房屋登記辦法》第三十條，因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。

其中，申請人身份證明、建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等就是法定要件。這些法定要件結合起來，存在著客觀上的必然聯系，合法依程序發生，證明不動產登記物權來源真實，可以依法記載在不動產登記簿上，取得物權受到法律保護。

當然，申請人身份證明遺失，可以通過公安機關補辦身份證、臨時身份證或戶籍證明等辦法來解決，但其他法定要件遺失后，則只有通過公信力機關出具證明和證明材料形成證據鏈條才能佐證客觀事實存在并確鑿發生。

由于申請人原因遺失了《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等規章規定必須提供的法定要件，相關法定機關不可以或不必要補（有時補發可能違法或產生嚴重法律后果）。一是不可以補的，如轉移登記申請中的一方死亡的買賣合同、贈與合同、繼承合同、分割協議等，因為合同一方死亡，只有通過公證機關出具相關證明材料，登記機構才能取信受理申請；二是不必要補的，如申請注銷登記時的房屋他項權證、房屋所有權證書、預告登記證明、在建工程抵押登記證明等。

登記機構依據《房屋登記辦法》《土地登記辦法》等規章規定要求申請人提供法定要件有：房屋權屬證書類的房屋所有權證、房屋他項權證、在建設工程抵押登記證明和預告登記證明等；人民法院、仲裁委員會的生效法律文書；建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明等。

2.共有關系不明

一是申請登記時需要共有關系證明材料的。《房屋登記辦法》第十三條明確，共有房屋，應當由共有人共同申請登記。登記機關依法要求共有房屋登記，應當由共有人共同申請。只有申請人提供結婚證，證明結婚時間節點，登記機構才能知道申請登記的房屋是否為夫妻婚內財產購買，或是婚前財產購買，或根據雙方約定一方所有。上述要求主要基于《婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有；夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。第十九條規定， 夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

對于達到法定結婚年齡或離婚后未再婚的申請人，登記機關一般會提示申請人舉證不動產為單獨所有的法定證據，排除共有財產購買可能。

同時，對有撫養（扶養）、監護關系人的申請人提供有效證明材料，也不例外。

如果登記機關不審查共有關系（監護人）證明材料，則登記機關不僅沒盡到審慎責任，還會因此卷入不必要訴訟之中。此為登記機關無奈之舉，但并不違法。

二是不動產分割、轉移和抵押申請時需要的共有關系證明材料。首先，登記機關在受理不動產分割、轉移和抵押申請時，只有物權人才有權處置。但我國部分地方由于歷史上登記制度不健全的原因，出現和存在著“隱性共有人” 現象，尤其在《物權法》和《房屋登記辦法》實施前，對共有財產共同申請登記要求不很嚴格情況下，如房改房、商品房登記在共有人一方名下的情況很多，“隱性共有人”客觀存在（本人在《房屋登記機構審查申請人婚姻狀況的風險與對策》一文中已有論述，載于《中國房地產》2012年第10期）。其次，部分地方登記機構依申請人個人申請，不查驗是否共有情況客觀存在，所以處分不動產（分割、轉移和抵押）時，必須查驗共有關系證明材料。最后，繼承類轉移登記所需的公證書，就是很好的共有關系證明材料。因為登記機構沒有實質審查權利，很難對共同關系人進行審查，依據有關規定，前置公證程序，公證共有關系人，保證繼承登記時不發生意外，降低登記風險。

綜上，共有關系證明材料在房屋登記中，如果申請人不舉證，就不能保證房屋登記的準確性和公正性。

三、證明材料可以采信前提

采信證明材料的首要條件是證明材料來源必須是發證機關或公信力機構出具的，才具有法律效力。其次，就是申請人基本材料中缺少了一項法定要件或共有關系證明材料，補齊了這一法定要件（共有關系）的證明材料，配合其他法定材料，在法理上可以形成證據鏈條，有力證明登記事實（物權來源、轉移、變更）確已客觀發生，真實存在，合法、合程序。則可以受理登記申請，并記載于登記簿。再次，不可濫用證明材料。證明材料可以佐證基本事實，必須經過房地產登記審核委員會多數以上人員同意并簽字。證明材料不能代替法定要件，不可濫用，如果濫用必然導致登記事實不夠嚴肅，甚至經不起推敲，登記機構面臨巨大風險。最后，采用證明材料應控制在一定范圍內，每一業務件只能限定一個或兩個證明材料，多則濫用。

綜上所述，采用證明材料，必須是公信力機構出具的，才能保證登記真實可信，經得起歷史檢驗。

四、婚姻登記記錄證明取舍的利與弊

在不動產登記中，婚姻登記記錄證明在取得不動產和處置不動產登記中尤顯得重要。如“未婚登記記錄證明”反映申請人婚姻狀況，決定登記購置不動產定性為婚前或婚后財產；處置不動產時，沒有婚姻登記記錄證明就不能保護婚姻當事人（隱性共有人）的權利。

當然，民政部門不出具婚姻登記記錄證明，意味著登記機關查驗申請人婚姻狀況不全面，如果登記簿記錄物權登記狀況不真實，利害關系人一旦通過法律途徑維護合法權益，登記機構難辭其責，難卻訴訟風險，難免賠償責任。

不動產登記機構作為代表國家行使登記職責的公信力機構，力求保證登記簿登記結果真實準確，降低登記錯誤帶來的不必要訴訟和賠償風險。同時，要求符合法定結婚年齡的公民出具婚姻狀況記錄證明合法合理。

民政部門作為我國法定婚姻登記公信力機構，婚姻登記目的在于公示，服務于婚姻當事人和利害關系人。

民政部門婚姻登記信息在利害關系部門尚沒暢通信息渠道的前提下，應當允許符合法定結婚年齡的公民申請出具婚姻狀況記錄證明，以證明個人婚姻狀況。

王春敏/責任編輯