房貸利息抵扣個稅的效應不應被高估

趙奉軍

進入2015年，房貸利息抵扣個稅的消息再次攪動住房市場，連資本市場都出現了一陣騷動。在社科院2015年底發布的《中國住房發展報告》中，其明確推薦的政策就包括盡快實施中國版的房貸利息抵扣政策。

迄今為止，關于這個政策的討論僅僅局限在大眾媒體上，在檢索時我們在幾乎所有大眾媒體中都能找到這樣一段話：“今年（2015年）5月，國務院批轉發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，特別提到‘完善稅前扣除改革，重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目，并將于2017年付諸立法”。筆者仔細查閱了發改委的這份文件發現并沒有什么“完善稅前扣除”的字眼，更沒有提高所謂“按揭貸款利息專項扣除”的重要內容。這實在是一件頗為蹊蹺的事情。

大眾媒體在報道中央文件精神時為吸引眼球夾帶私貨可以理解。同時，2015年11月20日在深圳舉行的易居沃頓中國房地產投資人高峰論壇上，中國房地產業協會副會長任志強也認為最有效去庫存的辦法是采用房貸利息抵扣個稅。他的原話是“最近會出臺一些有利于消化庫存的政策，我認為最有效的政策是用購房貸款利息抵扣個人所得稅。發達國家也基本上都用房貸利息抵扣個稅的方法來鼓勵消費者或者是居民自己解決自己的住房問題，有限額地進行個人所得稅的減免，把貨幣資產變成實物資產以后進行一種轉換，這是大多數的國家在研究的一個方法，如果中國用這種方法對消化庫存也許會非常有效。”

筆者并非吹毛求疵之徒，但是在任志強先生的這段話里面同樣有事實性錯誤。發達國家采用房貸利息抵扣個稅（Mortgage Interest Deduction，以下簡稱MID）的其實屈指可數，只有美國、丹麥、荷蘭、比利時等少數幾個國家。大多數發達國家并沒有采用這個政策。

從美國的經驗來看，經濟學家對這個政策的認識經歷了一個逐漸深化的過程。在上個世紀80年代，一些經濟學家如Rosen、Hendershott等利用美國時間序列數據研究后發現，這個政策能有效地促進自有住房率的上升，即能促進更多的人買房成為業主。在經濟學家看來，業主制社會，即讓絕大多數人買房成為房東，有很多正的外部性，比如房東比租客更加愛惜房子，更關心社區，子女的學習成績也更好等。對于有正的外部性的商品，經濟學家的意見一般是給予補貼的，因此，房貸利息抵扣個稅實際上是希望能促進業主制社會的形成和擴大。其經濟邏輯很簡單，既然住房貸款利息能夠抵扣個稅，那相當于補貼買房，等于降低了住房持有的成本，本來買房后房子的虛擬租金收入就不用納稅也已經是優惠了，現在還可以利用按揭利息抵稅，豈不是雙重優惠嗎？所以，這個政策出臺如果用比較靜態分析，似乎促進買房是理所當然的。

但是進入新世紀后，經濟學家開始反思這個政策，目前幾乎一致意見是這個政策其實并沒有促進住房自有率的提升。如果我們看美國的住房自有率，長期以來在65%上下波動，金融危機前一度漲到69%，危機后降低到63%。哈佛大學Glaeser等人的實證研究否定了這個工具促進美國業主制社會的貢獻。Hoebeeck等對比利時的研究表明，MID的引入并沒有提高比利時的住房自有率。當然，并不是說這個工具對住房市場沒有影響，其影響表現在三點：第一，這個工具會促進業主買大房子從而促進住房消費。因為越是大房子抵扣的稅收越多，因而消費者會傾向于買更大的房子。第二，這個工具會促進按揭貸款的需求增加和首付意愿的降低。邏輯也很簡單，既然現在利息能抵扣，那當然是貸款更劃算，原本有能力首付4成的消費者傾向于降低首付增加貸款。第三，在上述兩個效應的帶動下，這個工具有可能會提升房價。經濟學家認為，比較靜態分析得到的這個工具能提升住房自有率在長期中沒有得到證實，究其原因估計與房價的上升有關。

除上述三個效應外，經濟學界對該工具的看法還集中在兩點。一是該政策顯然有失公平。這個是最沒有爭議的。租房者的房租支出沒有做扣除已經是比不上買房者了，這個政策朝歧視租房者又邁進了一大步。根據Schwartz在《美國住房政策》中的表述，“2007財年，收入高于10萬美元的納稅人僅僅占美國所有納稅人的16%，但獲得了房貸利息稅抵扣總額的73%；收入低于3萬美元的納稅人占總納稅人的比例是45%，但僅僅獲得了總減免數額的1%”。另外一點是，如果說這個政策在促進住房自有率上還有爭議的話，那么對于有正的外部性的商品過多的補貼就未必合適。補貼也要講效率，理論上補貼金額應該是私人收益與社會收益的差額，此時福利實現最大化，如果補貼過多，就會導致投資和供應過剩。國外學界現在的看法是，即使是這個工具對提高自有住房率有幫助，那現在基本上可以斷定補貼過多了。

一項政策出臺之后在長期的運行過程之中會形成不同利益集團，即使它有諸多問題，想要完全廢除也會有很大難度，美國的MID同樣如此。一些經濟學家認為，如果真的想促進業主制社會或促進人們變成房東，給予首次購房者直接補貼相對于MID既公平又能節省成本。但稅制改革牽動幾乎所有人，要改變非一朝一夕。

對中國來說，MID是一個嶄新的工具。盡管在1998年上海曾經實施過比MID更為激進的買房后退回個稅，但2003年就停止了，而天津從1998年一直在實施的公積金貸款利息抵扣個稅，并沒有推廣到全國。中國的住房自有率無論是何種估計，都在80%以上。盡管并非世界最高，但遠高于美國。如果出臺這個政策，能繼續提高中國的住房自有率嗎？按照美國的經驗似乎不能，它只是促進了買更大的房子，而不是促進在邊際上從租客變為房東。當然，中國的個人所得稅征收方式與美國截然不同。美國有兩種扣除，一是標準扣除，二是分項扣除。租房子的中低收入群體或年輕人更多的選擇標準扣除，MID屬于分項扣除，對他們起不到減稅的效果。所以，該政策在提升住房自有率上效果不彰。中國并不存在這種可選的扣除方案，如果真如媒體所言籠統納入抵扣，應該不僅僅是促進住房消費升級，對由租客升級為房東應該比美國有利。

另外，我們也要看到當前中國住房市場存在嚴重的區域失衡問題。如果有這個政策出臺，暫時坐穩了房奴的中產階層當然會歡呼減稅后帶來的可支配收入增加，但是這些城市并不存在去庫存的緊迫任務，該工具的引入還有可能助長這些城市本來已經高企的房價造成買房更不易，如上所述的由租客升級為房東更加困難。而在一些庫存嚴重的二三線城市，采用這個工具又有額外的問題。按照我國的個人所得稅的扣除標準，稅前月收入4500元左右，在扣除最低19%的三險一金后基本不用繳納個人所得稅。這些城市絕大部分人收入都低于這個標準，如果出臺這個政策，又何來減輕買房負擔呢？即使像天津這樣的特大城市，公積金貸款利息抵扣個稅政策出臺了10多年了，據報道市民仍然很多不知情或懶得辦理，究其原因一是手續復雜，二是所抵扣的個人所得稅少到可以被忽略。所以這個工具可能面臨著尷尬的處境：一線城市和明星城市不需要去庫存，結果出臺這個工具后房價上漲；二三線城市需要去庫存，結果這個工具用的人少得可憐又去不了庫存。

筆者的本意并非是反對出臺類似減稅的政策。目前，中央強調供給側改革，而供給經濟學的核心政策主張就是減稅。而在過去高速增長過程中，稅收的超高速增長已經導致各經濟主體深感稅負壓力沉重，減輕民眾包括企業的稅收壓力，增加可支配收入有利于整個宏觀經濟恢復活力。因此，如果站在整個宏觀經濟層面談論這個工具，其意義或許在此，但是如果僅僅談論其對住房市場的效應，我們確實沒有必要對其寄予厚望。

李求軍/責任編輯