我國城鎮住房供應是什么樣的“緊缺”

包宗華

有人說，隨著城鎮化的不斷發展，將有大量農民不斷進城成為城市居民，他們對住房的需求是剛性需求。這是城市住房緊缺的一條原因，也是在今后一段時間內每年仍將大量建設住房的原因。

目前我國城鎮的一種特殊情況是，大量中中、中低收入者（以及大量進城多年急欲在城市定居的農民），因為無力買房而成為“住房難”群體。他們的“住房難”，與上述理念是同一的嗎？

有位友人最近給我發來一份遲到的資料。據有關方面的統計，截至2014年底，我國有物業管理的住房超過200億平方米，可供2.6億戶7.4億居民居住。目前我國有城鎮戶口的居民不到5億人。如果我國從土地緊缺的國情出發，做出每戶只能擁有一套住房的規定，我國城鎮的存量住房，至少滿足2.4億進城農民的住房需求。以上數字說明，單從住房總供應量來說，在近幾年內，解決進城農民的剛性需求，已經不成問題。同理，廣大中中、中低收入者的住房難問題也不應該成為問題。

而我國城鎮卻存在著大量“住房難”，問題在于“成也蕭何，敗也蕭何”。“蕭何”者，住房商品化也。進入本世紀以來，我國一直以推行住房商品化為主，造成了商品住房建設規模的迅猛擴展。這是截至2014年城鎮存量住房超過200億平方米的主要原因，也是主要“成”績。其主要“敗”績則是，造成了連年房價飛漲，以及每年新建住房以120平方米以上大套型為主。由于中中、中低收入者（含長期進城打工準備定居的農民）買不起住房，雖然住房總建設量很大，卻不能解決他們的“住房難”問題。他們的住房“緊缺”，不是住房建設量少了，而且沒有認真實行住房分類供應政策。

人們要問，那樣大量的住房怎么能賣出去，賣給了誰。答案是：主要賣給了住房投資者和投機者。造成人們投資買房的主要原因是，我國銀行長期實行負利率，錢存在銀行里會貶值，而房價連年高漲，買房可以大量增值。于是大量有錢人，不僅是高收入者，還包括一部分中高收入者，都盡力把能擠出的錢用于買房。目前在城鎮中，擁有兩套以上住房的居民已經占有不小的比重，擁有3套至10套住房的居民也有相當數量。押有10套以上甚至100套住房的雖然是少數，但也不乏其人。據媒體批露，有個處級貪官擁用50套住房，有個大貪官竟擁有300套住房，在他們沒有定性為貪官以前，都屬于住房投資。第二個買房原因是，住房太容易賺錢，造成了住房投機泛濫，并由投機者買走了大量住房。第三個擁有大量住房的原因是，由于住房高額利潤的驅動，各行各業都紛紛興辦房地產企業，造成房地產企業過萬個。每個企業建成的住宅小區，總要留下十幾二十套條件最好的住房。以上種種，就是前些年建設大量高價大套型住宅仍然“暢銷”的原因。由于有錢人的住房投資，既不入住，又不出租，造成了數量巨大的“住房銷后閑置”和住房資源的嚴重浪費。也由于執行政策不當，造成了這些年建了數量巨大的住房仍然沒有解決好弱勢群體“住房難”的問題。

解決上述問題的根本辦法是，堅決摒棄住房商品化制度，認真執行住房分類供應新制度，努力做到廣大中中、中低收入者（含長期進城打工準備定居的農民）買得到和買得起保障房，真正做到人人享有適當住房，真正把住房做成民生工程。

由于長期推行住房商品化造成的后遺癥，給做到人人享有適當住房帶來許多嚴重的困難，當前需要著重解決的有：

一是，統一思想認識難。至今我國尚未把解決好中中、中低收入者（含長期進城打工準備定居的農民）的住房問題，放在住房工作重中之重的地位。

2007年以前，每年建設經濟適用住房不到總建房量的5%。由于政府放松管理，反而出現了建房很少、問題卻層出不窮的怪事。近幾年建設保障房數量有了大幅度增長，但因沒有把列入政府工作的重中之重，不認真研究保障房的“真諦”，因而仍然問題不少。例一，許多城市出現了保障房大量積壓。其中一條重要原因，是沒有認真限定保障房的套型和房價。例二，有的城市建設的保障房住區，因為沒有解決路通、電通、水通這種純屬住房小區建設的常識問題，致使這些保障房主體結構已經建成了兩年多仍不能竣工投入使用。以上問題，只要地方政府高度重視應是不難解決的。

二是，解決這些年住房投資多套而空置的大量住房的困難。如果對一戶居民擁有多套住房征以較高的房地產稅，他們多數人會賣掉多余的住房。但因多為大套型高房價住宅，不適用于中低收入者，有誰愿意買？如果由政府回購，怎樣合理處置也非常困難。

三是，處理城市政府土地財政難。人們都知道，不解決土地財政問題很多城市很難維持可持續發展，不解決土地財政問題很多城市很可能成為發展保障房的阻滯力量。困難確實很大，但已到了下決心解決的時候。

王春敏/責任編輯