解題樓市去庫存

董曉寒

6.96億平方米全國商品房待售面積。12月12日，國家統計局公布的這一創紀錄數據，將各地去庫存的壓力擺在了明面上。

兩天后，中共中央政治局經濟工作會議召開，明確要求化解房地產庫存。就在一個月前的中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記提出要消化房地產庫存，促進房地產持續健康發展。

12月18日至21日，中央經濟工作會議指出，2016年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。話音剛落，已有多地政府開始出臺刺激房地產市場發展的措施。

庫存集中于三四線

中國指數研究院的數據顯示，截至2015年11月，全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米（以2.4的容積率計算），全國整體庫存約為63億平方米，按照過去3年平均銷售速度來計算，需要5年時間消化。

《中國房地產市場2015總結與2016趨勢展望》報告顯示，2015年以來（截止到前11個月）一線城市樓市迅速回暖，供需兩旺，新房價格累計上漲15.1%，而二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右，三、四線城市仍然為去庫存的“重災區”。

“經過2015年的銷售之后，庫存水平稍有下降，但是整體還是沒有達到理想狀況。從現在的存量平均消化時間來看，一線城市約為9個月，二線城市約11.5個月，三線城市約為20個月。三、四線城市的壓力還是非常大的。”中國房地產指數系統辦公室主任黃瑜如是說。

黃瑜認為，三、四線城市庫存高企分為兩類，一類是長期土地供應比較過剩，后續的需求基本飽和，加之人口增長乏力導致城市庫存壓力比較突出。而第二類是指短期庫存水平稍高，但是中長期來說，由于政策驅動和需求增長潛力，總體來說還有緩解機會。

在經濟仍存下行壓力、政策促穩房地產的背景下，中國指數研究院預計2016年部分城市的去庫存壓力也將持續增大。東北地區城市樓市疲軟，庫存去化壓力較大，房價存下行壓力。三線城市中，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價格存在下跌預期，部分城市前期供應量較大而需求有限致庫存高企，部分城市經濟、產業發展較慢或不及周邊城市，市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流。

農民工“救命”靠譜嗎

中央經濟工作會議提出，要通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

根據《2013年全國農民工監測調查報告》，中國農民工數量達到2.69億人。80、90后的第二代農民工已成為絕對主力，這部分20-35歲的新生代農民工在目前的1.5億跨省流動農民工中占80%份額，十年內這部分群體人數將突破2億。

根據統計局對農民工調查報告的公開數據，2014年外出農民工購房人口占總體人口的1%。而從就業地看，目前1.7億外出農民工69.1%在地級及以下城鎮就業。

《中國住房發展報告2015-2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。這無疑是一個天量的購房需求，然而，這尚不能解決2015年約63億平方米庫存的一半，更不用說未來5年新增的庫存量。

此外，不少業內人士對此政策表示質疑和擔憂，更有地產行業學者直接表態“鼓勵農民進城買房或成為‘中國版次貸危機的禍根”。

“一方面，目前對進城務工的農民工仍然缺乏政策引導與傾斜，很難令這一群體轉化為有效需求；另一方面，在產業配套上仍需完善，給新市民以穩定的收入來源，這才能令其放心購房。”獨立經濟學家陳劍波表示。

事實上，農民進城買房進行補貼在一些地方早已開始實施。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺政策，農村居民進城購房可獲得200-300元/平米的購房補貼。不過，從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。

“中央提出農民工市民化與樓市去庫存掛鉤后，明年（2016年）無論是中央相關主管部門還是地方政府，都會加大對農民在中小城市、城鎮首次購買住房的政策支持力度。例如，住建部已經開始研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存范圍，方便農民貸款。”接近住建部的一位消息人士指出。

最高一次性補貼80萬

各地政府日前紛紛出臺新政，讓“房地產去庫存”政策落地。安徽蕪湖推出契稅補助，在市區購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應交4%契稅的購房者（一般為144平米（含）以上戶型），在繳納契稅后由市財政部門給予應繳契稅50%的補助。這一政策也被認為有利于大戶型庫存的消解。

廣西北海市則表示，2015年12月20日起開始受理購房財政補貼，對2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區范圍內購買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）并已繳納契稅的購房人，按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼，每套住房限申領一次。

而在此之前，浙江杭州富陽區在12月8日推出了包含推進保障性住房貨幣化、購房補貼、人才安居購房補貼、住房金融服務等六項條款的樓市刺激政策。其中，對在富陽區購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權證后，給予購房款1%的補助。此外，還對6種不同類型的人才規定了相應的安居購房補貼優惠政策，最高一次性補貼80萬元。