土地一級開發項目的風險控制方法分析

文/楊寶山 中鐵（廈門）投資有限公司 福建廈門 361000

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土地一級開發項目的風險控制方法分析

文/楊寶山 中鐵（廈門）投資有限公司 福建廈門 361000

【摘要】目前，我國土地一級開發項目已經在全國范圍內廣泛的展開，并且也獲得了不錯得到成效，讓土地資源受到了很大程度的保護和節約，也讓我國的政府加強了對土地資源的約束作用。所以本文就對我國土地一級開發項目中的風險控制方法進行分析，旨為相關的管理人員提供一定的參考意見。

【關鍵詞】土地一級開發；風險控制；方法分析

前言：

隨著我國市場經濟的不斷發展，建筑行業的工程項目規模逐漸擴大，所以相應的就會產生很多的項目風險。如果沒有對項目中可能出現的建設風險進行嚴格控制，就可能在施工的過程中出現更大的安全隱患，從而導致危險事故的發生。所以相關的人員開始對土地一級開發項目中可能出現的風險進行分析研究，并提出了一些控制的方法，從而為管理提出了更多的要求。

1、土地一級開發工程流程中風險類型

1.1在前期策劃階段的風險

在土地一級開發前期的策劃和設計的階段，主要就是將項目所需要的材料和設備進行充分的了解，再針對具體的情況來制定項目整體的方案設計。所以設計達到準確性對項目整體的順利運行具有很重要的作用。如果項目的設計人員，在進行設計的時候沒有充分的隨土地資源進行充分的了解，就開始制定總體策劃的方案，那么就很可能導致工程進行的過程中出現風險，也可能會對項目的順利運行產生一定的阻礙[1]。

1.2在審批改進階段的風險

在進行項目的審批階段的時候，一般來說土地儲備聯席會要介入到期方案確立的工作當中，如果方案合理有效，就會移交給上級部門進行審批。但是如果在審批的過程中，上級部門沒有達成一個有效的溝通模式，就會導致這一項目在日后的建設過程中會遇到一些現實性的阻礙，從而無法按時完成項目的建設工作。

1.3在項目實施階段的風險

在項目的實施階段，應該嚴格的按照設計人員總體的策劃來進行建設。首先在征地的過程中，要與土地所有者進行良好的洽談，保證一切手續都是合法的，如果沒有在溝通中達成共識，就會很大程度上造成工程無法順利實施。同時，如果在工程基礎建設的時候沒有對工程的總預算進行一個合理的預估，就會導致建設階段發生很多不安定的因素，造成項目的安全隱患。

1.4國家相關政策風險

我國目前土地一級開發工程中還沒有出臺健全的政策，也沒有進行相關法律上嚴格的規定。所以在土地一級開發具體的施工過程中，很多的工程只能夠依據政府的相關規定對工程進行調整，缺少嚴格的法律規定做支持，就會導致土地一級開發工程出現相應的法律風險，讓相關建設企業的經濟利益得不到有效的保障。

2、控制土地一級開發工程的有效措施

2.1開發資金風險的控制

一般來講，土地一級開發的項目都是一個比較復雜的工程，所以只有對其中的每一環節進行嚴格的把控，才會讓土地一級開發的建設過程中避免危險事件發生。在工程的開發階段，如果相關的工作者沒有合理的分配這一工程的所有分工，就可能導致出現意外情況，從而產生資金的危機狀況。所以想要避免這一方面的風險，首先應該要讓項目的基礎資料十分詳盡和準確。在估算項目資金成本的時候，需要項目的估算人員全面的收集工程的有關資料，并將這些資料進行有效的整合、總結、分析和處理，同時還要進行嚴格的核算，保證數據的準確性，從而才能讓工程中基礎材料的準確性得到充分的保障[3]。其次是要對土地一級開發工程的周期進行妥善的安排，才能讓這項工作發揮其應有的導向作用。工程開發周期的合理能夠讓開發工作向著更加順利的方向進行，也能讓相關的建筑單位能夠對項目的開發資金進行合理的預算和控制。所以在具體的控制工作中國，相關的管理人員應該對項目整體有一個清晰的認知，并且融入這一項目的規格和特性，讓項目的工作周期更加合理、科學，也能讓工程的工作進程更加順利。

2.2項目市場風險的控制

土地一次開發與土地二次開發之間有著明顯的界限，一級開發是指對規定范圍內的土地進行初步的開發和施工，從而讓其成為可以利用的土地。而二級開發是指建筑的企業不再對土地未來的建設和開發負責，只負責商品房的售賣。這種將開發方式的分類政策，讓土地市場混亂的情況得到了很大程度的改善，同時也讓市場的運行得到了嚴格的規范。但是改革的過程中也出現了一定的風險，除了讓工程的工期延長之外，也讓其經濟效益有所降低，所以這種情況會造成很嚴重的后果和影響。所以想要讓市場的風險有效降低，就應該建立一個有序的、科學的市場，并且還要對土地儲備開發項目進行大力的推進，并使用其他的穩定方法加以輔助，讓土地市場在運行的過程中能夠十分平穩、安全，從而讓風險發生的幾率大大降低。

2.3項目收益風險的控制

在土地一級開法項目進行中，其收益也會產生一定的風險，風險出現主要是由于土地一級開發部門和土地儲備機制之間的責任和職能劃分的不夠明確導致的。所以在實際的項目運行中，首先應該將開發部門與儲備機制之間進行明確的劃分工作，還要對工程進行中的各個環節進行全面的監管，制定責任制度，將每一個環節的施工具體到實際的責任人身上，讓工程的風險能夠得到有效的控制。其次是要有效的提升開發部門的管理水平，并對工程收益分配的環節進行嚴格的控制，這樣才能保障有效控制住項目的收益風險。

結論：

綜上，在土地一級開發的項目當中，風險項目是很難避免的。所以相關的管理人員想要讓建設的過程中更加安全穩定，就要對其中可能出現的風險項目進行嚴格的、全面的監控，還要加強風險管理的力度，從而才能針對不同的風險，制定不同的控制方案，從而實現讓這一工程能夠帶來更大的社會效益和經濟效益。

參考文獻：

[1]賈野,劉湘汝,葉平.土地一級開發項目風險控制研究[J].建設科技,2010,（12）:88-89.

[2]魏婧.企業投資土地一級開發項目風險管理研究[D].西南財經大學,2011.

[3]張向科.基于灰色系統理論的一級土地開發項目價格預測研究[D].天津大學,2009.