探究房產(chǎn)項目經(jīng)營管理

文/曾琦 青海油田住房公積金管理中心 甘肅敦煌 736202

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探究房產(chǎn)項目經(jīng)營管理

文/曾琦 青海油田住房公積金管理中心 甘肅敦煌 736202

我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目不斷的完善成熟，大大提升了房產(chǎn)項目的質(zhì)量和成效，為國家和社會經(jīng)濟的發(fā)展帶來極大的經(jīng)濟效益，與此同時，房產(chǎn)項目投資金額也巨大的增長，受到了社會經(jīng)濟等各個方面的影響，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整個過程中，不但要做到利益最大化，還要注意風險程度地縮小比例，從多方面著手，為我國房產(chǎn)行業(yè)帶來穩(wěn)定的收益。

房產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)營管理；收益成本；風險指數(shù)

引言：

近些年來我國經(jīng)濟不斷快速的發(fā)展，城市建筑規(guī)模隨之擴大，我國房地產(chǎn)行業(yè)漸漸興盛起來，成為了國家的產(chǎn)業(yè)支柱，城市建設飛速提升促使房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的工作量擴大化，而如何科高效的做好這項工作的管理，已不再是傳統(tǒng)手段所能滿足的需求，要著力于實現(xiàn)房產(chǎn)的規(guī)模化、科學化以及自動化管理。但我國大部分房產(chǎn)公司不能全面的熟悉管理方案以及其中隱藏的風險，也沒有專業(yè)的管理機構。這些隱患都會對整個房產(chǎn)項目造成巨大負面影響，引進先進管理方案以及策略，有效減少投資風險，是我國目前的首要任務，做好準備工作對于提升房產(chǎn)經(jīng)營管理和提高收益有著很大的作用。

一、全面分析房產(chǎn)行業(yè)及其管理的特點

房產(chǎn)行業(yè)有許多重要特征，例如不可移動性，相對其他商品來說，房地產(chǎn)是不可移動的，這一主要特征使房產(chǎn)項目具有了區(qū)域性和差別性，也正因如此，許多房地產(chǎn)會受到當?shù)氐牡乩砦恢谩⒄尾呗浴h(huán)境條件等外部因素的影響。一般來說，一套好的房產(chǎn)的價值，由其地理位置、環(huán)境因素等多方面來評估，所處地段決定著投資的效用。此外，還可能承擔政治方面的風險。在房地產(chǎn)投資經(jīng)營的整個過程中分為三個階段，投資、建設、運營等，一般會持續(xù)十幾甚至幾十年。從開始投資，獲得土地使用權到建筑工程開始運作再到銷售后期，時間的長短也是其主要的風險源。房產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性決定了它所受到的地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的影響程度，由于開發(fā)時間過長，那么就導致了其對經(jīng)濟形勢的敏感程度增加，但又缺乏相對的調(diào)整手段，所以想要減少房產(chǎn)開發(fā)投資項目的風險，就需要適時改變政策手段。

在施工過程中，要尤為注意施工過程的控制，盡量減少莫須有的成本費用，有利于項目的順利開發(fā)，提高工程速度及其質(zhì)量。因此必須對項目做出明確分工，充分發(fā)揮好各項部門的協(xié)調(diào)性，合作共贏。房產(chǎn)項目管理是一項需要付出極大精力的活動，所以必須要做好項目和責任的分配工作，做好責任制度有利于落實管理規(guī)定。最重要的一點在項目運轉的同時要做好監(jiān)制工作，工期的確定以及進度安排都需要項目部門及時監(jiān)制。項目部門要發(fā)揮出全部的領導作用，帶領職工對施工方案進行科學快速的實施，與此同時還要做好自身的監(jiān)督管理，有效提高監(jiān)制效率。

二、如何控制房產(chǎn)項目的成本支出

如何對房產(chǎn)項目經(jīng)營管理的成本進行有效的控制是開發(fā)每一項房產(chǎn)的必須任務，成本的控制也影響著經(jīng)濟效益的提升。控制成本就是節(jié)約資源避免浪費，房產(chǎn)的開發(fā)首要目的是獲得巨大的經(jīng)濟收益，所以加強成本控制是不可或缺的內(nèi)容。房產(chǎn)的成本基本分為采購成本、和資金管理成本。采購成本對于大部分單位來說占有的比重較為大，較難控制管理，所以要嚴格采用“批量”采購方法進行節(jié)約。在成本采購中，勞務采購占的層面比較大，針對這項問題的解決方法，需要建立工卡制度，來對勞務人員進行管理控制總量，同時要做到不超價超量結算，盡力督促勞務工人按時按量完成規(guī)定任務和控制目標，這就需要項目部對職工做出詳細計劃并且做出滾動管理。另一方面，在物資采購的成本控制上采取方法是制定詳編計劃，準確控制材料的收發(fā)時間，避免在運輸途中浪費不必要的時間或出現(xiàn)意外損失，盡量使風險降到最低化，在輔助材料采購上，要最大化實現(xiàn)批量采購，減少誤差，且在運輸過程中盡量減少運輸成本。

在房產(chǎn)項目管理中，要對資金管理成本實施嚴格控制管理，項目部需要定時編制資金表，再進行上報工作，經(jīng)過同意之后才可以進行支出，通過這種方式既保證了項目的如期進行，有很好的解決了資金無效占用，大大降低了風險指數(shù)和項目的資金成本支出。

三、房產(chǎn)項目階段性所面臨的風險及管理目標

對于房產(chǎn)投資風險來說，不僅僅是損失單一一種情況，還包括盈利，意思是房產(chǎn)投資的結果和預想所期望值都存在著偏差，在投資過程中不但要盡量降低風險，更要使利潤最大化，二者任意的偏離都是風險之一。近些年來，我國房產(chǎn)開發(fā)和管理都有了很大的進步，推行了一系列規(guī)章制度，例如工程建設監(jiān)制管理制、法人責任制等，這在一定程度上起到了控制作用，但這些制度依然有待完善，房產(chǎn)制度在如今開放政策下依然存在很多不確定因素，是的房產(chǎn)羨慕風險日益增加，這些狀況都迫切的需要改進。由于房產(chǎn)的不可移動性，那么宏觀角度來說，社會經(jīng)濟體制和政策偏向風險會相對減少，反之微觀角度，就需要選擇合適的地段，進行激烈的競爭，在保證實力相當?shù)耐瑫r選擇一個適合自己的地段，以保證投資所獲得的收益。另一方面，區(qū)域風險指數(shù)也依然存在，房產(chǎn)開發(fā)者所在地區(qū)的社會經(jīng)濟體制的改變會給投資商帶來不可預計的風險，更有甚者，房產(chǎn)項目所處的類似其他地區(qū)也會造成避免不了的影響因素。

房產(chǎn)開發(fā)管理是一項高投資風險大的行業(yè)，前期做好風險預測尤為重要，一旦開始投資，就要面對各種各樣的消費市場，基于此種觀點，房產(chǎn)投資的管理目標應該盡可能的明確。通常來講，管理目標分為損失前和損失后的目標兩種，企業(yè)要根據(jù)自身情況一一制定，確保基礎性目標不受企業(yè)損失的影響，做到投資工作令人滿意。合理的風險管理目標有利于房產(chǎn)的收益穩(wěn)定增加，具有十分重大的意義。

總結：

房產(chǎn)開發(fā)管理的生命線就是提升管理質(zhì)量，只有項目管理成功，房產(chǎn)才能得到持續(xù)良好的發(fā)展，因此重視項目管理需要投入極大的精力，在制度上給予支持，努力提高勞務人員的工作素質(zhì)，提升管理效率。另外，針對實際工作中存在的問題隱患要深入分析，尋找相應的對策，加大重視力度，建立起良好的制度體系，讓房產(chǎn)開發(fā)管理行業(yè)能夠快速健康的成長發(fā)展起來，為國家經(jīng)濟收益做出更大貢獻。

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