不動產登記制度芻議

文/李凌駿 青州市國土資源局 山東青州 262500

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不動產登記制度芻議

文/李凌駿 青州市國土資源局 山東青州 262500

構建科學而完善的不動產登記制度是維護不動產交易安全和秩序的重要保障，也是保護物權人合法權益的重要依據。文章從舊行的不等產登記制度的弊端等角度詳細探討了實施《不動產登記暫行條例》的必要性及社會意義。

《不動產登記暫行條例》；必要性；意義

一、前言

爭議已久的《不動產登記暫行條例》于2015年3月1日起正式實施，并啟用統一的不動產登記簿證樣式。2016年始，開始頒發新版的不動產權證書。

不動產（immovable property）是指依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。而廣大民眾普遍關心的則是《不動產登記暫行條例》對房屋產權的影響。據統計，房屋產權占據老百姓家庭財富的80%，很多人需要用一輩子的積蓄去供養一套房子，可以毫不夸張地說，幾乎沒有哪項政策的實施能像《不動產登記暫行條例》一樣關乎全國人民的切身利益。

二、實施《不動產登記暫行條例》的必要性

我國憲法規定，土地歸國家所有或歸農民集體所有，民事主體只能取得土地使用權用于建筑、生產或其他法律容許的用途，這決定了我國實行的是房產和土地相分離的產權安排體制，土地與房產的關系準則是“房屋所有權+土地使用權”。受我國不動產管理行政體制的特殊性因素影響，我國土地與房屋分屬于不同的行政管理部門管理與登記，進行不動產登記的部門就有六個之多，土地由國土資源管理部門負責管理與登記，房屋由建設部門負責管理與登記，林地由林業部門負責管理與登記等，不動產權分項由不同部門負責登記，各部門登記程序也各不相同。登記部門不統一，不僅手續繁瑣、重復、效率低下，難以統一登記、管理和查詢，各部門之間職責不清，互相沖突，如此統計而來的地籍資料缺乏完整性，管理也缺乏統一性，這違背了不動產登記的初衷——確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，登記過程中的疏漏和弊端更是給不法分子以可乘之機，使得不動產交易、轉讓、繼承、抵押等產權變更過程中，“一地多賣”、“一房多賣”、“征地強拆”、“隱匿財產”等違規、違法犯罪行為時有發生。

除此外，舊有的不動產登記管理辦法仍然存在諸多弊端。其一，我國舊行的不動產登記的范圍主要包括土地使用權、房屋所有權和不動產抵押權，不動產登記的依據在不同部門頒布的多項法律法規中均有體現（如《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》，而這些法律法規互相之間銜接不緊密，又有部分相互交叉重疊，難免有所沖突或不及，不利于我國不動產利用的宏觀調控，土地資源的節約集約利用也就無從談起。其二，城市與農村登記不統一，這無可避免的會導致某些機構或個人規避法律法規濫用土地的行為發生。我國農村房產登記主要由村鎮管理部門負責，而從事相關工作的人員大部分未經過專項培訓，造成登記管理混亂，甚至在部分地區存在登記工作停滯的現象。部分城市郊區為謀利益違反規定為城市邊遠地區耕地上的建房者發放房屋所有權證書。隨著我國近年來農村城鎮化的不斷推進，農民不動產交易活動（如房產的買賣、轉讓、抵押等）也更加頻繁。只有構建科學、合理、完善的不動產登記制度，統一登記機構、登記依據、登記內容、登記平臺，才能確保其不動產登記的完整性、統一性，保障農民合法不動產權益，推進農村城鎮化的安全有序開展。

三、《不動產登記暫行條例》實施的意義

實施不動產登記的意義主要體現在以下幾方面：

第一，確定不動產產權歸屬。不動產登記記載的權利人就是不動產產權（物權）歸屬的確定，具有法律效力，是對物權的有效界定。根據一物一權原則以及登記時間的先后順序可以確定物權的最終歸屬，以解決物權沖突，停止紛爭，保護權利人的正當權利。

第二，保護不動產產權交易中的合法權利人。《不動產登記暫行條例》的實施賦予不動產登記以社會公信力，基于這種公信力的影響，在產權交易中以正當方式獲得該項權利的善意第三人，法律予以保護，原權利人追奪無效。不動產產權登記的公信力及法律效力可以保證登記信息的有效可靠，維護不動產交易安全，而且便利交易人確認標的物的交易狀態，簡化程序，節約成本，對交易的進行起到一定的激勵作用。

第三，為不動產交易權利人提供風險警示。在法律許可的范圍內，不動產登記所記錄的不動產物權的詳細法律信息可為不動產市場交易提供依據和風險警示，讓社會和不動產交易人了解不動產的全面情況，從而決定是否進行有關的交易行為。

第四，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎。《不動產登記暫行條例》統一了不動產登記的登記部門、登記程序、登記內容，確認了不動產登記的法律效力，有益于國家實現對不動產市場交易的監督管理和宏觀調控，同時通過不動產的實質審查，可以及時發現并遏制不動產交易活動中的違法違規交易行為。這不僅能確保國家對不動產市場的宏觀調控能力，也將有利于加強國家對土地管理和節約、集約利用的調控能力。

新的《不動產登記暫行條例》的實施，將不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺統一開展，不僅可以明晰和保護產權，便利和保障不動產交易，降低監管部門的工作難度，更可以在一定程度上避免交易過程中的違法犯罪行為。

宏觀上來看，新的不動產登記制度的實施更是市場經濟井然有序、穩健發展的基礎和保障。此外，不動產登記制度的制定和實施可以逐漸構建清晰的全國范圍內的不動產資產分布，明晰產權歸屬，從而為其他社會公共政策（如信用體系、住房保障政策、社會保障政策、公共設施服務建設規劃）的制定提供數據依據，降低資源浪費，優化實施方案，提高各項政策的針對性、適用性和可操作性。

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