營改增對不動產估價方法運用的影響

文/王遠新 湖南正陽房地產評估咨詢有限公司 湖南岳陽 414000

營改增對不動產估價方法運用的影響

文/王遠新 湖南正陽房地產評估咨詢有限公司 湖南岳陽 414000

當前，在現代社會的發展過程中，隨著社會營改增的不斷普及與推廣，不動產業也逐漸將營業稅改征成增值稅。但是這一變化在實際過程當中是非常復雜的，由此會給建筑、地產等相關行業帶來增值稅不匹配的現象，從而使不動產在實施營改增問題上面臨著一定的問題。其中，營改增對不動產估價方法產生的影響在一定程度上已引起了人們廣泛的關注與重視。本文首先對不動產業實施營改增過程中面臨的問題進行了一定的分析，進而探討了營改增對不動產估價方法運用產生的影響，以在一定程度上加強人們對此問題的認識。

營改增；不動產；估價方法

在我國現代社會的發展過程中，營業稅改成增值稅是大多數稅務學者所研究的一個重點問題，當前隨著營改增不斷的推行與改革，不動產行業也逐漸成為人們所研究該內容的一個重要領域，在實施營改增問題上，不動產行業也是一個比較難處理的行業，其在一定程度上已引起了人們廣泛的關注與重視。其中，在不動產估價方法的運用上實施營改增，人們首先應在估價報告中明確估價結果是否含有增值稅，以在一定程度上更好地適應增值稅作為價外稅的特征，而所謂含不含增值稅主要是指銷項稅額，而不是應納稅額或者是進項稅額。此外，實施營改增會對各個不同的不動產估價方法的運用產生一定的影響，因此在估價中所采用的估價參數應適應營改增后估價模型的要求，從而有利于更好地保持其參數內涵與取值統一的現象，且對保證測算的價值或價值內涵一致也具有一定的作用。因此，在分析營改增對不動產估價方法運用的影響時，人們應首先對在不動產業中實施營改增面臨的問題進行一定的分析。

1、不動產業中實施營改增面臨的問題

1.1稅率的確定

當前，在我國的增值稅計算當中，其主要有四檔稅率，分別為17%、13%、11%、6%，另外還有3%的征收率是適用小規模的納稅人的。因此，在實施營改增問題上，不動產業的服務稅率是參照17%的稅率還是選擇其他三檔中的另一檔或者是采用新的稅率進行計算則成為該產業中實施營改增的核心問題了。

1.2一些與不動產相關行業增值稅計算不匹配

在當下社會中，不動產業獲得不動產主要可以分為兩個方面的情況，其一是不動產行業自主建設、開發，其中也可以委托施工建筑單位幫忙建設；其二是直接從房地產廠商那購置現有的房產。但是在實際生活中，現如今不動產轉讓和建筑行業的增值稅與不動產業其他方面的增值稅不匹配，而這一問題的存在便給不動產實施營改增帶來了一定的阻礙，促使其配套設施不夠完善，從而使其兩者之間的稅率存在一定的誤差。

2、對估價方法運用的影響

2.1比較法

不動產在運用比較法進行估價時，應首先對交易中成交價格是含稅價格還是不含稅價格具備清晰的認識，以此有利于在采用比較法的時候既可以將價格統一為含增值稅的價格，也可以將其統一為不含增值稅的價格。但是值得注意的是，在實際的不動產交易調整過程中，無論是以比例進行調整，還是以數額進行調整，其調整的比例或數額都應該與建立比較基礎后的可比實例成交價格內涵保持一致。在實際不動產比較法運用的過程中，無論是以含增值稅價格為基礎還是以不含增值稅價格為基礎進行修正或者調整，其修正或調整后的結果應當是相同的。而這也在一定程度上給不動產估價成員提供了一定的指導，即在使用不動產比較法或者是其他估價方法的運用時，其都應該注意保持修正或調整的基礎是否一致這一問題，以免給不動產估價方法的運用效果帶來一定的影響。

2.2收益法

在不動產收益法的估價運用中，當通過不動產租賃途徑來計算收益水平的時候，此時人們首先應明確租賃收入的價格內涵是包含增值稅的收入還是沒有包含增值稅的收入。其中，根據租賃不動產權利人的不同，其可以分為一般納稅人、小規模納稅人和其他個人。對于個人來說，由于征收管理等多方面的原因，當前由于租賃市場中存有稅收流失較多等多方面的原因，以此交易租金一般不包含增值稅收入。但是對于一般納稅人和小規模納稅人來說，其交易租金一般都包含增值稅的收入，因此在計算收益的時候人們都應該將應納增值稅稅額作為運營費用加以扣除。此外，在實際不動產收益估價方法的運用過程中，人們也可以不區分房地產納稅人類別、取得應稅房地產的時間，從而統一采用簡易計稅方式來模擬不動產的租賃收益能力，這種方式也是滿足相關性的原則要求的，在不動產估價中是可以接受的，但需注意的是在采用簡易計稅方式確定應納增值稅稅額計算凈收益的模式下，人們需保障估價數據、估價參數的內涵保持一致。

2.3成本法

成本法是營改增對不動產估價方法運用影響最明顯的一種方法，其主要是由于營業稅作為一種價內稅是不動產開發成本中的一個主要構成內容。在實際運用過程中，成本法主要是以房地產產品的生產費用為基礎的，進而來測量房地產價值或價格的一種方法。其中，從房地產產品成本費用構成的來源與性質上進行區分時，房地產產品的價值可分解為外購成本、自行支付成本和追求利潤三部分，在實施營改增之后，凡是符合增值稅抵扣條件的均可抵扣房地產產品的銷項稅額，這便在一定程度上改善了傳統的經營方式。同時，隨著營改增不斷的推進，房地產開發企業的成本核算也在一定程度上發生了相應的變化，如一般納稅人的房地產開發成本將逐漸調整為不含增值稅可抵扣進行稅額的價格，且不動產估價成員通過調查典型房地產開發項目收集的成本費用數據也將逐漸區分為含增值稅進項稅額的數據和不含增值稅可抵扣進項稅額的數據。因此，在實際估價時，對于房地產開發項目來說，計算增值稅成本價格的處理方式也有所不同，相關成員應對此給予一定的重視與關注。

結語：

綜上所述，隨著營改增模式的不斷推廣與普及，其在一定程度上也給不動產估價方法的運用帶來了一定的影響，因此在實際運用過程中相關人員需對此給予一定的重視與關注，以使不動產的估價作業可以適應現代社會的發展需求。此外，隨著營改增對不動產估價方法產生的影響，估價成員也需加強對此問題的研究，以選用適用的估價方法，并在一定程度上保證估價參數內涵與取值的一致性，最終實現估價結果的測量。

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[3]牛星星.淺談不動產“營改增”對企業自制固定資產的會計影響[J].經貿實踐,2015,11:86-87.