行使優先購買權應及時

文 康慧（河北）

行使優先購買權應及時

文 康慧（河北）

自3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》，因其做出了比《物權法》更為具體的規定，為人們解決財產糾紛提供了更有力的法律保障而受到人們的廣泛關注。

案例：2013年，年近六旬的馬大爺經人介紹認識了比自己小5歲的劉大媽。兩人很快便領取了結婚證，并約定婚后實行分別財產制，即雙方婚前和婚后所得的財產歸各自所有，對自己的財產享有獨立的占有、使用、收益和處分的權利。婚后，兩人各出一半價款在市中心購買了一個商鋪并將其租給了張某，租金收入由兩人平均分配。但時間不長，兩人之間出現了矛盾，劉大媽便隨兒子出國了。2015年1月，馬大爺將商鋪賣給了承租人張某。2016年3月，劉大媽知曉情況后起訴至法院，請求撤銷馬大爺和張某之間的買賣合同，主張自己享有優先購買權，并要求馬大爺將房屋以低于市場價的價格轉讓給自己。法院經過審理，駁回了劉大媽的訴訟請求。

說法：房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個以上的民事主體對同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權利，并承擔相應的義務。《物權法》第一百零一條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”

《最高人民法院關于適用〈物權法〉若干問題的解釋（一）》第十一條規定：“優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。”第十二條規定：“按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。”

本案中，由于無法確定劉大媽對房屋轉讓一事是否知情，因此劉大媽應當自該房屋轉讓之日2015年1月至2015年7月主張自己享有優先購買權，并且其交易價格、方式等都要與第三人相同，但劉大媽是在2016年3月才主張自己享有優先購買權，還要求馬大爺將房屋以低于市場價的價格轉讓給自己，因此不能得到法院的支持。

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責編/文邦