分析房屋預(yù)售合同中懲罰性賠償適用缺陷及原因

袁澤蕾

澳門科技大學(xué)，澳門　999078

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分析房屋預(yù)售合同中懲罰性賠償適用缺陷及原因

袁澤蕾

澳門科技大學(xué)，澳門999078

摘要：懲罰性賠償在房地產(chǎn)預(yù)售領(lǐng)域中起了許多積極作用，但也存在許多不如意的地方。比如法定條件嚴苛、適用情形較少、具體賠償標(biāo)準(zhǔn)模糊、懲罰性賠償和損害賠償并用易忽略、“已付房款”中具體包括的款項不明、舉證責(zé)任分配不合理與無證預(yù)售適用懲罰性賠償?shù)臈l件不合理。產(chǎn)生這些問題的原因有三個，第一，預(yù)售房適用《消費者權(quán)益保護法》的不適應(yīng)；第二，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》與《消費者權(quán)益保護法》存在差異；第三，相關(guān)制度尚未成熟。這些問題使得商品房預(yù)售的司法實踐不符合公平與傾斜保護的價值觀。

關(guān)鍵詞：懲罰性賠償；房屋預(yù)售合同；房屋預(yù)售

一、房地產(chǎn)預(yù)售合同中懲罰性賠償存在的問題

(一)法定條件嚴苛

懲罰性賠償適用到房屋預(yù)售合同領(lǐng)域的目的是對買受人傾斜保護與懲罰出賣人的欺詐的行為。而現(xiàn)在規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形中，都要求了損害后果，即出賣人有行為還不夠，還要造成了法定的后果才對其適用懲罰性賠償。這樣的懲罰性賠償多有為無法實現(xiàn)合同目的的買受人出口氣的作用，而沒起到懲罰出賣人做出該行為，沒有敦促其避免該行為的效果。

(二)適用情形較少

僅適用于：訂立房屋預(yù)售合同后：出賣人擅自抵押或出賣人又將該房屋出賣給第三人。及訂立合同時：出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

(三)具體賠償標(biāo)準(zhǔn)模糊

《解釋》中關(guān)于懲罰性賠償?shù)臄?shù)額規(guī)定為“可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。因為只是“可以”，所以買受人可以主張懲罰性賠償，也可以不主張。基數(shù)是“已付房款”，如果買受人只是簽訂了預(yù)售合同，但還沒有交預(yù)付款等款項的話，則無法得到懲罰性賠償。“已付房款”具體包括哪些款項并沒有說明，是否包括定金、誠意金與預(yù)付款等并未明確規(guī)定。

(四)懲罰性賠償和損害賠償并用易忽略

《解釋》第8條強調(diào)的是“合同訂立后”，第9條強調(diào)的是“合同訂立時”。所以依第8條主張的是違約責(zé)任，依第9條主張的是締約過失責(zé)任。

第8條為訂立合同后買受人解除合同的情況，由于違約責(zé)任條款有獨立性，所以不影響違約責(zé)任條款的效力。第9條的情況是訂立合同時出現(xiàn)問題，因此“被解除”的合同應(yīng)當(dāng)適用締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任。第9條第1款的情形屬于預(yù)售合同訂立時因為違反合同法強制性規(guī)定而無效，所以這里締約過失責(zé)任的賠償范圍是不包括預(yù)見范圍內(nèi)可期待利益的損失的，僅限于實際發(fā)生的損失，即訂立合同過程中所遭受的損失和在履行合同過程中所受到的損失。第2款與第3款屬于因合同訂立時原因?qū)е潞贤怀蜂N或被解除，其締約過失責(zé)任的賠償范圍應(yīng)當(dāng)包括實際損失和預(yù)見范圍內(nèi)可期待利益的損失。

(五)“已付房款”中具體包括的款項不明

從完整的簽訂預(yù)售合同起到交房止，款項加起來有十幾筆，但并非所有都屬于“房款”。而在預(yù)售市場上，出賣人收取的款項眾多，究竟哪些屬于可以適用懲罰性賠償?shù)摹耙迅斗靠睢狈刹]有明確規(guī)定。司法實踐中，買受人都會將所有已付款項都列入已付房款中，以盡大可能的獲得更多的賠償金。具哪些款項不屬于已付房款只能要求返還，這些內(nèi)容在《解釋》中并沒有明確規(guī)定，因此在司法實踐上也存在許多迷惑之處。

(六)舉證責(zé)任分配不合理

買受人主張適用懲罰性賠償時有兩個證明有兩個要求，一是有欺詐，二是有結(jié)果。買受人舉證的難處在于欺詐，欺詐是出賣人的主觀心態(tài)，很難直接被買受人發(fā)現(xiàn)，更難轉(zhuǎn)化為客觀的證據(jù)。而若買受人無法證明出賣人有欺詐的主觀因素則無法獲得懲罰性賠償金。買受人難以舉證出賣人欺詐，而出賣人又不承擔(dān)自己沒有欺詐行為的舉證責(zé)任。無法舉證出賣人存在欺詐行為的不利后果有買受人承擔(dān)，變相助長了出賣人的欺詐行為，不利于對買受人的保護。

(七)無證預(yù)售適用懲罰性賠償?shù)臈l件不合理

《解釋》第9條就規(guī)定了出賣人無證預(yù)售導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的可適用懲罰性賠償。而《解釋》第2條卻規(guī)定出賣人只要在訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，預(yù)售合同就可以認定為有效。結(jié)合這兩條可以看出出賣人只要在買受人起訴前辦好許可證，買受人就無法依據(jù)《解釋》第9條第1款來向出賣人主張懲罰性賠償。

二、以上問題的原因

(一)預(yù)售房適用《消法》的不適應(yīng)

第一，預(yù)售房的自身特點導(dǎo)致不適應(yīng)。由于房屋建成在合同簽訂之后，可能會受政策等因素的影響，建成房屋會與預(yù)售合同中約定的有所差異，建設(shè)周期長，很多風(fēng)險無法預(yù)知，許多因素也不由出賣人控制。且房屋價格高，若直接適用雙倍賠償而不做出區(qū)分，會過分打擊出賣人的市場積極性，也有可能引起買受人的投機購房行為。

第二，《消法》無關(guān)于預(yù)售房買賣的專門規(guī)定。1894年《消法》在最初頒布時，房屋還主要有政府和單位購買，個人因為生活需要而購置房屋的情況幾乎不存在，所以《消法》至今對關(guān)于個人購置房地產(chǎn)的規(guī)定不到位，而是另外用《解釋》或者其他規(guī)定的方式來調(diào)整房屋買賣合同之間的糾紛問題。

(二)《解釋》與《消法》存在差異

1.懲罰性賠償金的數(shù)額規(guī)定不同

根據(jù)《消法》第55條的規(guī)定，出賣人有欺詐行為時，買受人可以主張三倍的賠償金。

《解釋》是《消法》的補充，《解釋》調(diào)整的范圍是《消法》中特定的領(lǐng)域。《解釋》中的懲罰性賠償數(shù)額僅為不超過已付房款之1倍，且僅適用于出賣人擅五種情形，適用范圍明顯比《消法》少，賠償倍數(shù)比《消法》低。

2.關(guān)于“買受人”的定義不同

若根據(jù)《消法》，購房消費者僅指那些為生活目的購買商品房的個體購房者，他們購房目的具有非營利性和非投資性。①

《解釋》籠統(tǒng)地將購房者稱為“買受人”，且沒有區(qū)分單位購買與自然人購買，也沒有區(qū)分購買目的是生活消費還是投資行為，無論“買受人”是誰，其購房目的是什么，均可適用懲罰性賠償。《解釋》之所以擴大解釋是因為該司法解釋是專門針對預(yù)售房買賣而做出的，與《消法》針對多種合同買賣關(guān)系不同。因此該司法解釋對《消法》中的“買受人”進行了擴大解釋。擴大解釋不同于類推解釋，為生產(chǎn)經(jīng)營而消費的主體仍屬于“買受人”一詞的解釋范圍內(nèi)，所以不應(yīng)當(dāng)認為這個擴大解釋會造成法律適用上的歧義。②

3.懲罰性賠償金的適用范圍不同

《消法》中寫“有欺詐行為的”可以適用懲罰性賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，但沒有細化哪些屬于欺詐行為。最高院《民通意見》規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告之對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”該司法解釋是針對《民法通則》而作的，《消法》同樣適用這一規(guī)定。

《解釋》中明確列出了適用懲罰性賠償?shù)牧N情形，凡不屬于法定情形的一律不適用《解釋》中的懲罰性賠償。可見《解釋》對《消法》中的“欺詐”進行了縮小解釋，將其僅限在特定幾種情形中。所以房屋預(yù)售合同中，行為屬于《消法》的欺詐而不屬于《解釋》中的欺詐時，仍不適用懲罰性賠償。如若不然就會出現(xiàn)嚴重的欺詐行為輕賠償，較輕的欺詐行為重賠償?shù)那樾危驗椤断ā返膽土P性賠償力度大于《解釋》的力度。房屋預(yù)售合同中，出賣人有非特定的六種欺詐行為時，買受人只能根據(jù)格式合同約定好的違約責(zé)任來主張訴求。

[注釋]

①陳耀東，李超.論購房者是消費者[J].中國房地產(chǎn)，2003.42.

②陳耀東.再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用——對<解釋>第9條和第10條的質(zhì)疑與評析[J].中國房地產(chǎn)，2003：62-63.

[參考文獻]

[1]陳耀東.再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用——對<解釋>第9條和第10條的質(zhì)疑與評析[J].中國房地產(chǎn)，2003.

[2]陳耀東，李超.論購房者是消費者[J].中國房地產(chǎn)，2003.

[3]王秀燕.論懲罰性賠償在我國商品房買賣中的適用[J].經(jīng)濟師，2004.

[4]胡玲麗，張繼恒.商品房預(yù)售制度法律問題研究——一個合同法視角的觀察[J].企業(yè)經(jīng)濟，2011.

作者簡介：袁澤蕾(1991-)，女，廣東湛江人，澳門科技大學(xué)，碩士，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.6

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)10-0200-02