高房價“擠人”也“擠經(jīng)濟”

高房價“擠人”也“擠經(jīng)濟”

2016年的樓市因其瘋狂程度而成為全民關(guān)注焦點。網(wǎng)上流傳這樣一個段子：近半上市公司利潤不夠買京滬深一套豪宅，但賣掉1%的股份就夠買幾套了。房價輪番上漲，讓很多人后半輩子的財富和下一代的財富都被綁架進(jìn)來，而全民炒房下，財富配置愈來愈畸形，更會危及中國經(jīng)濟。

樓市拍案驚奇：

房價無人看空，炒房遠(yuǎn)勝實業(yè)從屢見不鮮的徹夜排號，到不久前上海的離婚買房、杭州限購前夜的搶房，再到如今的上市公司為保殼而賣房。大家都把目光盯上了房價，結(jié)果就是“房價繼續(xù)上漲已逐漸成為了共識”。

一年凈利不如賣套房

因業(yè)績持續(xù)下滑面臨退市風(fēng)險，名為*ST寧通B的上市公司突出奇招：賣房保殼。

該公司全稱為南京普天通信股份，是中國普天集團(tuán)旗下的國家大型通信制造企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為通信網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用和自動化集成加工等高端技術(shù)產(chǎn)業(yè)。不過這家公司的業(yè)績并不怎么好。今年上半年*ST寧通B凈利潤同比虧損擴大至2110.91萬元。因連續(xù)兩個會計年度出現(xiàn)虧損，該公司已經(jīng)被實行退市風(fēng)險警示。

為保殼，普天通信出了奇招。*ST寧通B公告顯示，公司通過北交所轉(zhuǎn)讓北京市西城區(qū)槐柏樹街兩套學(xué)區(qū)房，該房產(chǎn)賬面價值為129.74萬元，評估2272.62萬元，“若能按評估價成交，本次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)計產(chǎn)生凈利潤1200萬元。”

事實上，想出賣房保業(yè)績這招的不止普天通信一家公司。

云賽智聯(lián)披露，將上海金穗路一處房產(chǎn)賣給了華鑫控股，云賽智聯(lián)將獲得5.04億元收入，最終實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益約1.86億元。而今年上半年，云賽智聯(lián)歸屬母公司的凈利潤只有7073萬元，還不到這次賣房收益的零頭。

公司如此，普通投資者對房產(chǎn)的瘋狂更甚。有人著急賣房，有人卻為買不到房上火著急。

不久前，受上海部分房產(chǎn)中介和自媒體謠言影響，上海人離婚買房的報道才剛剛過去，杭州又上演了限時搶房潮。

杭州實行限購前一天，外地購房者趕回杭州瘋狂簽約，成為今年杭州樓市一大奇觀。杭州一家房產(chǎn)機構(gòu)高管表示，一天的時間里成交5105套房產(chǎn)，在此前的杭州樓市幾乎絕無僅有。

而一度被指庫存量過高的無錫，不久前也出現(xiàn)了包場買房的景象。“以前還沒聽說過開發(fā)商在體育場認(rèn)購房子的。”無錫一位購房者說。當(dāng)天，無錫某樓盤推出兩棟樓約400多套房源，吸引了3500人到場認(rèn)購。因購房人數(shù)較多，開發(fā)商為此包下了一個可容納萬人的體育中心。

“空頭部隊”幾乎銷聲匿跡

與以往房價一漲有就人出來喊泡沫不同，今年房地產(chǎn)一個耐人尋味的現(xiàn)象是：雖然房價屢創(chuàng)新高，但鮮見有人對樓市做出有分量的預(yù)警。曾經(jīng)的“空頭部隊”和“空軍司令”，幾乎銷聲匿跡。

“每次有專家說房價要跌，但哪次不是狼來了。狼在哪？這七八年時間里，只看到房價漲，幾乎沒看到一線的房價跌過。現(xiàn)在不買，以后更買不起；現(xiàn)在買，就是賺；不買，就虧了。”上海閔行房產(chǎn)交易中心一位購房者說。

更有南京購房者吐槽，原本計劃賣掉一套南京郊區(qū)的房之后，再到市區(qū)換一套新房，但沒想到中心城區(qū)出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。幾周后再想買以前區(qū)域的房子，因為房價上漲，賣房的錢早已買不起以前的房子了。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，中國樓市除2008年出現(xiàn)過短暫的一定幅度的調(diào)整，近十幾年以來幾乎沒有經(jīng)歷過大的波折，從房價曲線圖來看，呈現(xiàn)出持續(xù)向上的態(tài)勢；正是因為此，房價剛性上揚正被越來越多的人認(rèn)同，使得更多購房者瘋狂擁入樓市。

“當(dāng)下地方政策只具有喊話作用，對于已經(jīng)歷過多年限購的購房者來說，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限。不收緊信貸的任何調(diào)控政策，都沒有作用。”盧文曦說。

而全民炒房一個深層次的原因，在于貨幣政策。“所謂貨幣之水，房產(chǎn)是容器。”在亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓看來，沒有超發(fā)的貨幣，房地產(chǎn)市場不會如此癲狂；所謂的資產(chǎn)荒，與資產(chǎn)泡沫有相當(dāng)大的聯(lián)系度。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元，占當(dāng)月份新增貸款的一半以上。

“資本想在一線和熱點城市尋找安全島，但實體經(jīng)濟如此差，不要說投資收益率了，能收回本金就不錯了。資本對房地產(chǎn)的追逐，是市場對貨幣購買力的普遍焦慮。”謝逸楓說。

關(guān)于貨幣、GDP與房價之間的關(guān)系，據(jù)任澤平研究，從2000年至2015年間，M2（反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)）、GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入這三項的名義增速年均分別為16.4%、13.6%、11.2%。這組數(shù)據(jù)意味著，近15年平均每年的M2增長速度，分別超過了GDP、城鎮(zhèn)居民收入名義增速2.8、5.2個百分點。

另一組相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，M2和GDP較高的年份，往往是房價大漲、地王頻出、房地產(chǎn)火爆的年份，如2009、2012、2015，以及2016年。

樓市還能瘋狂多久

現(xiàn)在熱點城市的房價在國際上是什么水平？以上海為樣本，國際房產(chǎn)機構(gòu)戴德梁行將上海與紐約、倫敦進(jìn)行了比對。

“房價不可能漲到天上去，還是與收入的增長相掛鉤。房價究竟有沒有泡沫，可以從當(dāng)期房價與GDP的比值看出來。”戴德梁行高級董事伍惠敏稱。

據(jù)戴德梁行研究數(shù)據(jù)，2015年，上海房均價約397萬元/套，紐約折合人民幣約320萬元/套，上海已經(jīng)超過紐約，倫敦折合人民幣約493萬元/套，差距大幅度縮小。

“套均總價不單是指豪宅，而是包括普通商品房在內(nèi)的每套房產(chǎn)的均值。比較不難看出，上海套均總價的增長速度，要明顯高于紐約及倫敦。雖然上海去年套均房價已經(jīng)超過紐約，但2015年紐約人均GDP是上海的3倍，倫敦是上海的3.5倍。”伍惠敏表示，上海房價確已經(jīng)處于相當(dāng)?shù)母呶涣恕?/p>

“房價上揚、地價瘋漲，地方土地收入猛增，地方政府的調(diào)控看上去嚴(yán)厲，但其實很‘溫柔’，甚至是矛盾的，并沒有嚴(yán)厲打擊的意思。”一位不愿具名的分析師說。在房價大漲中，與“溫柔”政府相伴的，是地方土地收入的大增。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前8個月全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的地王高達(dá)46宗。

“每次經(jīng)濟繁榮多與房地產(chǎn)帶動的消費投資有關(guān)，而每次經(jīng)濟衰退則多與房地產(chǎn)去泡沫相聯(lián)。”任澤平在文章中指出，雖然時代和國別不同，但歷次房地產(chǎn)泡沫走向瘋狂則無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激。

瑞銀經(jīng)濟學(xué)家汪濤近日指出，房地產(chǎn)市場強勁的反彈如果持續(xù)到明年，可能會增加另一輪向下調(diào)整的風(fēng)險。高盛高華則在最新的報告中預(yù)測，二線城市的房價將在2017年年末下跌，但一線城市房價因土地供應(yīng)有限，可能會在短暫下跌之后再次反彈，并可能再創(chuàng)新高。

盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)在房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購房者出現(xiàn)了恐慌，要解決這個問題只能從三方面下手：降低資金潮水水位、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、緩解購房者的恐慌情緒。

“三方面都需要政策加碼。信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進(jìn)入實體。房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線，銀行對三四線城市應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。政策應(yīng)對恐慌情緒有所作為，通過增加土地供應(yīng)給市場以平穩(wěn)的預(yù)期。”盧文曦表示。