按份共有人的優先購買權

徐一萌

山東財經大學，山東　濟南　250000

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按份共有人的優先購買權

徐一萌*

山東財經大學，山東濟南250000

2015年公布的《物權法》司法解釋對按份共有人的優先購買權問題進行了部分界定。之前對優先購買權的討論大多集中在承租人的優先購買權，故本文就按份共有人的優先購買權進行了討論

按份共有；優先權

一、我國目前的共有制度

《物權法》第93條規定：“不動產或者動產可以由兩個以上的單位、個人共有。”這一法條旨在說明，共有是指兩個以上的權利主體對同一物享有所有權的法律狀態。在共有關系中，共同享有所有權的人成為共有人，共有的不動產或者動產稱為共有物或共有財產。

《物權法》第93條規定：“共有包括按份共有和共同共有。”此外，理論上和立法上也承認準共有。按份共有又稱分別共有，是指共有人按照確定的份額對共有財產分享權利和分擔義務的共有。共同共有是指共有人基于共同關系，不分份額的共享共有物所有權的權利。

準共有，是指兩個以上權利主體共同享有所有權意外的財產權的共有形態。

”準共有“在現實生活中，存在著大量數人共有所有權意外的財產權的現象，如數人共享一項債權、他物權、著作權、商標權等。準共有的客體只能是所有權以外的財產權，而不能是有形的財產，也不能是人身性權利。

二、按份共有人的優先購買權的效力

從規范制定的目的來看，優先購買權應當具備以下的效力。

首先，是使買賣合同成立并生效的效力。我國民法主張意思自治，但按份共有人的優先購買權卻在一定范圍內壓縮了意思自治的范圍。當有優先購買權存在時，優先購買權人能夠取代出賣人心目中選定的購買方成為合同的相對人。

其次，是使買賣合同優先成立并生效的效力。我們應當認識到，當優先購買權能夠主張的時候，就意味著已經有一個買賣合同存在。但是優先購買權使得該合同無法進入生效程序即告終結。而優先購買權人則憑借其優先權進行了“插隊”。

三、優先購買權的行使條件和程序

(一)對“同等條件”的理解

同等條件的基本內容是指購買人給定的關于購買出賣標的物的條件。與購買標的物無關的條件不能視為“同等條件”。因此，其基本內容有兩方面。1、價格條件。這是“同等條件”的首要條件。價格條件相等，是指優先購買權人與其它購買人給定的購買標的物的價款相同或等價。2、價款支付條件。價款支付條件主要是指價款支付的時間和次數。

(二)優先購買權的行使時間

最新的物權法司法解釋對此進行了明確的規定。《物權法》司法解釋第11條規定：“優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：(一)轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；(三)轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；(四)轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。”

四、按份共有人的優先購買權與承租人的優先購買權的區別

一直以來，我們對按份共有人的優先購買權一直都沒有一個明確的制度安排。在進行法律適用的時候，我們一直將按份共有人的優先購買權比照承租人的優先購買權進行適用。但這二者之間存在巨大的區別。

最重要的區別在于，二者成立的基礎和法律目的不同。按份共有人的是在物權的基礎上成立的。多個人按照法律規定對同一物享有物權所有權，法律為了使得權利的行使更加便捷，故而賦予了按份共有人優先購買權。這樣一來，使得在同一物上的所有權人可以隨著時間的推移和所有人之間交易的進行，最終盡量達到所有權歸于一人的目的。這樣以來，對物的適用、處分都會更加的簡單和便捷，促進了交易的效率。與按份共有人的優先購買權不同，承租人的優先購買權的成立基礎是債權，即承租人和出租人之間簽訂的房屋租賃合同。立法認為，相比較對房屋陌生的第三人，承租人由于對房屋長期的使用，對房屋的使用狀況和維修護理情況更加的熟悉，對房屋的使用效率更高。除此之外，賦予承租人優先購買權，使得有能力購買房屋的承租人直接獲得所居住房屋的所有權，不僅交易更加的便捷、安全，而且免于承租人反復搬家的苦惱，在促進交易的同時維護了社會、家庭的穩定。基于以上理由，法律賦予了承租人優先購買權。

可以看出，按份共有人的優先購買權和承租人的優先購買權的基礎和法律目的都有所區別，因此，在實際適用中，將按份共有人的優先購買權比照承租人的優先購買權進行適用是不恰當的。但是如果不比照適用，又會出現尷尬局面。可以說，新《物權法》司法解釋的出臺很好的解決了這個困局。

五、對《物權法》司法解釋第11條中“通知”的理解

正如上文所說，最新的《物權法》解釋雖然解決了按份共有人優先購買權適用的困局，但是依然具有瑕疵。即《物權法》司法解釋第11條中“通知”的效力問題。

“通知”的具體效力，我認為應當取決與優先購買權的性質。而對于后一個問題，我國目前的學界又有多種學說。本文就目前最通行的“形成權說”進行討論。

形成權說認為，優先購買權是一種形成權，基于優先權人一方的意思即可完成法律關系的變動。在此學說下，“通知”的效力即應當為使得買賣合同按照出賣人與買受人之間訂立的合同的主要條款在出賣人與按份共有人之間成立并生效。因為按照形成權的效力，優先權人一方的意思即可實現法律關系變動，而優先權人向出賣人發出“通知”，就意味著優先權人向出賣人發出了希望在雙方之間成立買賣合同關系的意思表示。同時，根據優先購買權行使的條件，優先權人必須按“同等條件”才能行使優先購買權。因此，優先權人一旦向出賣人發出通知，就意味著其接受出賣人與買受人之間合同的主要條款。否則，視為優先權人提出新要約，放棄權利。

[1]鄭永寬.《論按份共有人優先購買權的法律屬性》.《法律科學(西北政法大學學報)》，2008(2).

[2]房紹坤.《論按份共有人優先購買權的適用范圍》.《山東社會科學》，2012(5).

[3]薛波，儲昭鑫.《承租人優先購買權中出租人通知義務探究》.

[4]最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一).

徐一萌(1991-)，女，漢族，黑龍江雞西人，山東財經大學，法律碩士。

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