關于我國旅游休閑地產未來發展問題探究

文｜亞太旅游聯合會副主席、東方園林產業集團投資總經理 沈飛

一、休閑地產行業當前發展狀況分析

雖然我國旅游休閑地產發展時間并不長，但是進展卻比較理想，總體來講，應概括為兩個階段。首先，初級階段。把商品房開發與自然旅游資源相互融合，建立在自然景區之內，又或者將地產開發項目本身營造出悠然和諧的休閑氛圍。此階段項目發展建設與普通住宅大同小異，僅僅是將自然資源優化其中，使其舒適度更加適宜，以此來提升項目價值。其次，成長階段：我國旅游休閑地產正處于成長時期，以人文景觀及自然資源來烘托項目價值，以此來提高項目價值與品牌知名度，使得旅游休閑理念與項目實現融合，依托自然資源來提升企業的規劃發展理念，使品牌設計更具吸引力，并大力提升企業知名度。

當前，我國休閑地產行業已經逐漸步入正軌，但與西方國家的成熟理念相比，仍然是相去甚遠，在思想意識與思維理念方面還是存在很多制約性。（1）當前國內旅游休閑地產客戶指向性很明確，仍然是以經濟實力較高的人群為主，目前尚且無法實現大眾集體休閑，這也就給休閑地產行業造成了極大的制約性。（2）休閑地產與普通住宅開發在根本上存在著較大的差異性，很多地產開發商也已經意識到了這一點，而且在此基礎上也進行了相關研究，但是仍然無法將休閑地產的項目特點與資源優勢充分體現出來。（3）休閑地產與相關的物業配套設置是密不可分的，這兩者之間必須充分融合。配套設施必須及時完善，這會對客戶產生很大的購買欲望，而客戶需求是大前提。因此，相關的配套設施也就會不斷提升。相關配套設施的重要性是不言而喻的，此關鍵點早已被開發商所洞悉，但是目前國內的物業經營還有諸多問題亟待解決，比如資金短缺、配套產品不配套、成長期太長等等，而且企業對于配套產品的經營也不夠理性，缺乏經驗。（4）當前形式下，開發商依然延續著傳統的開發模式，并且經營也沒有太大變化，但是休閑地產與傳統地產開發形式區別很大，存在著本質的不同。因此，休閑地產一定要遵循自身的發展模式，在經營與開發方面多多創新。（5）休閑地產必須建立在自然資源基礎上，以此一定要將自然資源優勢性作為依托，但是當前的自然資源本身存在的缺陷還未解決，比如生活是否便利，配套設施是否完備，交通是否方便，此類問題得不到解決，那么休閑地產項目開發就只是空談。所以，休閑地產不能只靠企業簡單的經營與資本運作，必須依靠配套設施大力投入，而且還要有政府的政策支持以及民眾的觀念轉變。

我國的歷史文明淵遠流長，國內擁有大量的人文自然景觀資源，而且具有非常深厚的文化積淀，而這些文化資源會為休閑地產的開發提供無可比擬的優勢性作用，為旅游休閑地產行業帶來長遠的發展空間。當前，我國休閑理念正在逐步成熟起來，這也會對休閑地產行業帶來很好的助推作用。有了這些自然資源的有利幫助，那么休閑地產行業必然會出現一個高速增長，而且會是一個久盛不衰的趨勢。國內傳統形式的休閑觀念得到了一定的改觀，而且依托自然資源的休閑地產行業也有了一個持續發展的過程，因此，休閑地產同樣也能帶動當地的區域產業發展，并形成規模性效應。在不久的將來，我國必然會建立起以自然資源為依托的國際化旅游休閑城市群，同時帶動產業化的一個長足發展。目前，海南省的休閑地產行業已經較為成熟，這是自然資源優勢的體現，同時也離不開國家的政策性支持，海南省的休閑地產行業也在向正確的方向穩步邁進。

二、休閑地產行業政策導向研究

1、國家對于房地產政策性導向研究

旅游休閑地產屬于地產行業的一個分類，目前的主導地位卻是越來越明顯。當前，房地產走勢受政策性影響依然是比較大的，以國家對房地產市場的調控角度來講，此次調控的方向和力度在短期內仍然會持續下去，而且持續時間會比較強，因此，我們判斷應該以行政機制逐步替代長效機制。休閑地產的開發與傳統模式的差異性還是比較大的，但是作為地產行業一個重要分類，休閑地產同樣會受到政策性影響。所以，企業一定要有自己的應對措施，以防范政策性影響所帶來的負面因素。

2、國家對于行業政策性導向研究

當前形式下，旅游休閑地產仍然屬于新興市場行業，而目前的市場秩序有待于完善，行業的規范性也需要進一步提高。基于此，政府部門對于休閑地產行業也出臺了很多相關的限制性政策，這樣不僅對行業內的規范性是有利的，有助于清理行業內不良企業，同時還能對休閑地產企業形成一種保護措施，以便形成休閑地產與傳統地產開發的清晰界定。由此可見，政府對于休閑地產行業的導向更加明確，而社會各階層對于休閑地產行業也更加理解，相信政府的政策指導作用也就越發有效。

3、國家對于旅游業開發政策性導向研究

目前，我國已經有27個省（自治區、直轄市）的相關規劃性政策都將旅游業作為重點來抓，以實現當地支柱產業的長效發展，因此，這也足見政府對于旅游產業的一個關注程度。休閑地產的發展和當地旅游業的政策性支持是密不可分的，當前，政府一直在公布對于房地產的調控政策，只有將地產開發與休閑旅游業有機結合起來，方可對休閑地產行業產生極大的推動作用。

三、社會民眾對于休閑地產的購買力分析研究

1、休閑旅游需求相關研究

據統計，“十二五”規劃時間點內，我國國內旅游人數年增長率為百分之十三左右，入境游旅客人數增長率為百分之四左右，我國已經是全球第三大入境游接待國，而度假型的產業配置也在逐年遞增，每年的增長率接近百分之三十，此增速是十分迅猛的。世界旅游業機構相關預期推測，我國的旅行產業在未來十年的增速都將會居高不下，年增長率或可達到百分之十以上。而世界旅游組織同時也推測，至2020年，我國會成為世界第一大旅游接待國，而且到時我國旅游出境人數也將位居世界第四。旅游休閑時代已經到來，人們的傳統觀念也已經有了極大的改觀，未來我國的休閑度假產業將會是一個迅猛發展的良好時期，同時，休閑需求也會出現猛增，這也是休閑地產不可忽視的一方面。

2、我國養老需求相關研究

相關部門對于我國老齡化做出數據統計，當前，我國六十歲以上老年人達到了接近兩億，同時還在以每年百分之三的速度增長。到2020年，我國老年人數量會超過2.5億，在世界老年人數量的占比為百分之二十，在亞洲老年人數量的占比為接近一半，該數據統計是非常驚人的，不得不引起相關部門的足夠重視。因此，今后我國的養老將會是一個非常大的產業，在達到自住需求的同時，還必須進一步提升生活環境與配套服務項目，以實現更為優質的居住環境，這也是未來我國不可估量的特色需求市場。我國已經步入了老齡化社會，老年人的居住條件不能忽視，而自然環境優勢，以及配套服務完善的休閑地產則最為適宜，也將會給這個產業帶來極大的發展空間。

3、我國旅游休閑地產投資需求研究

因為房地產本身就具備很好的保值性，所以很多人都將房地產作為一種投資項目來購置，休閑地產擁有良好的自然環境資源優勢，而且該資源還兼具稀缺性的獨特性質，因此格外受追捧，在未來也必將擁有非常穩定的保障收益。休閑地產的投資價值更為明顯，增值效果也更佳，因此必將受到國內外眾多投資者的爭相追捧。

4、休閑地產市場自住性需求研究

當前，因為生活環境已經升高，而且交通設施也非常便利，所以城市近郊的休閑地產項目不僅會吸引外來投資的關注，同時還會開發出很多當地民眾的自住需求市場。在不久的未來，隨著休閑城市概念的不斷成熟，以及大量配套設施的不斷完善，自住需求市場也會呈現出規模性的增長，并帶動休閑地產行業的自住需求人群，以及行業利潤率。

四、相關市場競爭狀況探析

1、關于企業項目開發的競爭情況

當前，許多實力強大的企業都已經開始涉足休閑地產行業，無論是資金運作，還是品牌影響力，這些企業都是無可比擬的，因此，必然會引發休閑地產行業內的競爭，而且會愈演愈烈。休閑地產行業自身具有一些特殊性，對于資金和經營能力的要求都很高，而在行業內的競爭中，必然會出現優勝劣汰的情況，將來還會有專業性分化狀況，因此，中小企業會承受較大壓力。到了將來，如果有區域需要休閑地產的開發，或者是特定項目的開發，必然會找行業內的專業企業來操作，而且還需要多方的協同合作，因此，企業之間將呈現出一種特殊的競爭關系，這是一種以合作為基礎的協同關系。

2、地區之間的競爭狀況研究

當前，休閑地產的開發都需要自然資源來作為依托，而此時就會出現地域不同而資源相近的情況，而且這其中部分客戶雙方共有，這是一種客戶群體重疊的現象，所以就會導致地域性客戶群體的競爭，這種關系必須妥善處理，否則就會產生一些不必要的麻煩。

3、產品項目與客戶服務的競爭關系研究

讓客戶產生購買欲望，以做出購買的決定，不能只依靠自然資源優勢，開發項目的品質以及企業良好的服務都能起到決定性作用。現如今，產品品質與創新思路對于銷售的關鍵作用是顯而易見的，企業也已經意識到這個問題，未來隨著休閑理念的普及，開發企業應根據不同的休閑需求，提供更多的針對性強的產品來滿足不同客群的需求。