農(nóng)村土地改革背景下關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法制研究

程潔麗　李曉雨

河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南　新鄉(xiāng)　453000

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農(nóng)村土地改革背景下關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法制研究

程潔麗李曉雨

河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南新鄉(xiāng)453000

摘要：目前我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)正在飛速發(fā)展，城市和農(nóng)村的聯(lián)系更加密切，為了推進(jìn)我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，我國(guó)著重關(guān)注農(nóng)村土地改革，而宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)更成為了農(nóng)村改革的重點(diǎn)問題。在現(xiàn)實(shí)改革過程中，出現(xiàn)了許多現(xiàn)實(shí)問題，且有多關(guān)鍵點(diǎn)亟待發(fā)現(xiàn)解決。本文中，筆者針對(duì)改革試點(diǎn)過程中出現(xiàn)的典型問題，嘗試對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行法律制度設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；制度

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

(一)宅基地資源浪費(fèi)

在農(nóng)村中經(jīng)常會(huì)存在一些舊時(shí)候的傳統(tǒng)習(xí)俗，祖?zhèn)鞯恼恿艚o下一代不肯出售，亦或是存有傳統(tǒng)思想的農(nóng)戶喜歡占地，擁有多戶住宅，有些甚至超過了法律規(guī)定的占地限制。無(wú)論是哪種情況，都會(huì)造成一定的宅基地資源浪費(fèi)。因?yàn)槲覈?guó)宅基地的使用期限較長(zhǎng)，所以有很多農(nóng)戶都擁有新舊兩個(gè)宅子，而舊宅由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，不愿意拆遷，從而導(dǎo)致宅基地的閑置，就會(huì)造成宅基地資源浪費(fèi)。宅基地資源的浪費(fèi)使我國(guó)有限的土地資源無(wú)法得到充分的開發(fā)，造成資本損失。

(二)相應(yīng)的救濟(jì)法律程序缺失

宅基地使用權(quán)主體在進(jìn)行交易的過程中，往往會(huì)遇到很多問題，而現(xiàn)實(shí)情況中，交易主體的利益往往會(huì)遭受不同程度的損失，主要是由于我國(guó)法律中對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)存在有限制，而宅基地的隱性流傳現(xiàn)象較為普遍，因此法律對(duì)于此方面的救濟(jì)有所缺失，造成宅基地交易市場(chǎng)的紊亂，這不利于我國(guó)建設(shè)和諧的交易環(huán)境，以及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的未來發(fā)展。

(三)宅基地私下交易存在很多安全隱患

我國(guó)宅基地的隱形流傳已成為普遍現(xiàn)象，這雖然一方面促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)，但是在另一方面卻也帶來了一些隱患。我國(guó)的宅基地的使用權(quán)一般為私人所有，不能公開交易，而很多農(nóng)民們并不能好好的預(yù)估自己宅基地的價(jià)值，從而導(dǎo)致自己的宅基地使用權(quán)被賤賣現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這不利于市場(chǎng)的良性循環(huán)。對(duì)于農(nóng)戶和集體來說都是損失。由于私下交易缺少明面的法律關(guān)系保障，而多數(shù)農(nóng)民自身的法律意識(shí)不強(qiáng)，交易往往會(huì)造成許多問題，不公正的交易甚至?xí)斐缮鐣?huì)矛盾。而交易主體之間的法律糾紛的增多也是妨礙社會(huì)安全的一大隱患。不利于我國(guó)和諧社會(huì)的健康發(fā)展。

二、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行時(shí)的問題

(一)宅基地利益分配不均

宅基地流轉(zhuǎn)時(shí)最重要的問題就是利益問題，因?yàn)槔娌艜?huì)產(chǎn)生流轉(zhuǎn)，而因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)又會(huì)出現(xiàn)利益糾紛。所以利益分配的不均衡是出現(xiàn)矛盾的根源，也是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的重點(diǎn)問題。在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中最容易受到侵害的利益主體是農(nóng)民。大部分農(nóng)民本身法律思想不強(qiáng)，面對(duì)購(gòu)買者相對(duì)處于劣勢(shì)，面對(duì)集體以及政府的權(quán)力時(shí)又處于弱勢(shì)群體，所以在利益分配時(shí)經(jīng)常會(huì)受到不公正的待遇。

(二)農(nóng)民住房保障力度欠缺

住房問題一直是農(nóng)民關(guān)注的重點(diǎn)問題，力度不夠的住房保障，農(nóng)民仍需要耗費(fèi)許多精力物力財(cái)力才可以居住。而流轉(zhuǎn)時(shí)的農(nóng)民住房補(bǔ)償機(jī)制也不夠完善，以至于農(nóng)民在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中經(jīng)常會(huì)受到利益的損害。這也致使宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式進(jìn)一步進(jìn)行有一定的困難。

三、面對(duì)新情況下對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行合理設(shè)計(jì)

(一)建立一些宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)較為重視的原則

1.遵循個(gè)人意愿原則

遵循個(gè)人意愿原則主要體現(xiàn)在，宅基地的所有權(quán)人應(yīng)有權(quán)決定其所有權(quán)流傳與否，或者流傳給誰(shuí)。這是其所有權(quán)的基本要求，也是宅基地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)享受的權(quán)利，任何人不得剝奪其自主權(quán)、處分權(quán)。政府和集體組織也需遵循其個(gè)人意愿，不得強(qiáng)制其對(duì)宅基地的使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。同時(shí)，個(gè)人意愿也不是絕對(duì)的個(gè)人意愿，所有權(quán)人也應(yīng)當(dāng)兼顧大局，在保障自己利益的前提下為集體謀福。

2.保護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民，而農(nóng)民在流轉(zhuǎn)過程中最容易受到利益的侵害。因此在流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)該在利益均衡的前提下著重保護(hù)農(nóng)民的利益，嚴(yán)厲抵制非法利用公權(quán)力剝奪農(nóng)民的合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于農(nóng)民的法律意識(shí)不強(qiáng)，同時(shí)在流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)當(dāng)給予農(nóng)民相應(yīng)的法律救濟(jì)，以確保農(nóng)民的權(quán)益。

(二)完善農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度

由于關(guān)于農(nóng)村宅基地的制度設(shè)置不夠完善，經(jīng)常會(huì)造成很多宅基地流轉(zhuǎn)的矛盾。因此對(duì)于農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有序登記，避免重復(fù)贅累，制度的不完善勢(shì)必會(huì)造成模式現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)應(yīng)用中的缺陷，配套措施與模式相結(jié)合和很重要。其次對(duì)于部分的違法多占的現(xiàn)象應(yīng)該在法律上規(guī)定，在執(zhí)行上落實(shí)，以起到警示的作用。充分利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)一管理。

(三)完善配套措施

1.建立宅基地地價(jià)管理制度

首先應(yīng)該把宅基地按照土地類型、處所等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，并且登記入冊(cè)，根據(jù)等級(jí)來進(jìn)行評(píng)估價(jià)值，從而能夠促進(jìn)公平的交易。價(jià)格應(yīng)該以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，以免所有權(quán)人的利益受損。第二應(yīng)該設(shè)立波動(dòng)幅度，即最高價(jià)格和最低價(jià)格，以避免哄抬價(jià)格或者壓低市價(jià)造成土地資源的浪費(fèi)。第三應(yīng)該建立相應(yīng)的而管理方案，有相應(yīng)的專業(yè)人員進(jìn)行管理和評(píng)估，以求得公平公正的交易。

2.建立并充分利用宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)

如今社會(huì)發(fā)展迅速，當(dāng)一個(gè)新的模式推出的時(shí)候，最需要的就是建立相應(yīng)的管理機(jī)制，讓這個(gè)模式能夠有次序、進(jìn)行集中的管理。而建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，一方面可以溝通買家和賣家，促進(jìn)交易的快速化，加速市場(chǎng)流通，一方面還可以起到中間調(diào)停的作用，減少因私下交易而引發(fā)的個(gè)人矛盾，社會(huì)糾紛，法律糾紛。但同時(shí)，這個(gè)機(jī)構(gòu)需要統(tǒng)一的專業(yè)化的管理才能夠起到預(yù)期的作用。

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中圖分類號(hào)：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006-0049-(2016)14-0140-01