加快改革：讓“農民工”變成新市民進城居住

季壯

中央經濟工作會議召開之后，社會各界對“化解房地產庫存”要求理解不一。記者帶著問題專訪了1998年房改課題組組長，保障房建設最早提議人之一的全國人大常委會原委員長萬里的秘書孟曉蘇。在有關資料中還了解到，他讀過北京大學厲以寧教授的經濟學博士，曾擔任過國家進出口商品檢驗局副局長、中國房地產集團公司總經理、黨委書記、董事長，被譽為“中國房地產之父”。

回憶1998年第一次房改

◎ 記 者：“化解房地產庫存”是擺脫目前經濟下行的重要舉措嗎？請您談談第一次房改的前因后果，或許能讓人們悟出如今“化解房地產庫存”的重要含義。

孟曉蘇：我在中房集團工作時，借助它當時全國第一的產業地位，提出了把住房建設作為國民經濟新的增長點的建議，很快被國務院領導采納。緊接著就在國家體改委、建設部、國家計委和國家科委的參與下，組織課題組策劃房改方案。1996年開始研究課題，1998年初上報成果。當年7月國務院頒布23號文，即《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此第一次房改正式啟動。

1998年之前，國內的經濟形勢與現在有相似的地方，也是需求不足，各種產品庫存積壓嚴重。那時砸紗錠、砸高爐的事情不時在各地發生。當時國務院領導提出“要學一點羅斯福新政”，實施積極的財政政策，意在擴大需求拉動經濟。住房制度改革各項政策出臺后，一時困頓的經濟很快發生逆轉。房地產發展起來了，各行業的庫存也紛紛化解。我記得在房改前，全國僅5000萬支紗錠、1億噸鋼材就“產能過剩嚴重”，當時要砸毀的紡織機械被江浙一帶的農民當廢鐵買走。房改后城鎮居民紛紛購房與裝修，大量需求涌現出來，很快發展到2億支紗錠、2億噸鋼材產出卻不再過剩。其它如水泥、玻璃、陶瓷等產品也都產銷兩旺，把整個經濟都帶動起來。

房地產還能做經濟發展的引

擎嗎？

◎ 記 者：最近您多次呼吁，還要把房地產當做經濟發展的引擎。請您用經濟學理論闡述這個觀點。

孟曉蘇：20世紀90年代朱镕基任副總理的那幾年，經濟發展遇到很大困難。各級政府面對著各種庫存和過剩產品的經濟發展難題，以及就業難等各種社會問題的挑戰。但自從住房制度改革實施后，推動了住房建設與銷售，很快百業振興，過剩和積壓的問題都不存在了。

用歷史可以啟示未來。那時的經濟困難狀況比現在還嚴重。按照凱恩斯的經濟學觀點，當社會總需求嚴重不足時，一是應當用政府行為去刺激需求，包括用政府投資的方式擴大需求，二是鼓勵社會大眾投資和消費以擴大需求。中國經濟的快速發展，受益于人民對“房和車”的追求。房改十多年的發展，使中國城鎮住房銷售面積從每年1億平方米發展到12億平方米，以年均26.5%的速度在增長。后來小汽車進入普通人家，換來了中國經濟一路快跑的巨大成就。實際上“購房購車”的增長，已經使房地產業與汽車業成為中國經濟的主要引擎。近兩年中國的汽車年產量達到2300萬輛，比美國的產量還多400萬輛，成為世界第一汽車產銷大國。

實踐證明，房地產成為我國國民經濟的主導產業，是歷史與時代的選擇。更形象地說，房地產就是一個組裝產業。老百姓以購買住房的形態實現投資與消費，這樣就可以買走凝固在其中的大量鋼鐵、建材、化工等產品。同時，還要裝修及購置家具家電等產品，又拉動了一批產業。城市擴大了，居民就需要購買汽車等代步工具，又買走埋在高速公路下和地鐵、高鐵里的鋼鐵、水泥、化工等建筑材料。實體經濟特別是制造業的發展，就這樣被最終消費拉動起來的。

經濟結構轉型最重要的是尋找到新的經濟增長點。朱镕基總理當年說過，房地產業拉動了一百多個產業的發展。我認為中國經濟不應當過早放棄原有的經濟增長點和主導產業。要強化需求導向才能實現經濟結構轉型，要牢牢把握擴大內需這一戰略基點才能有效發展實體經濟。

我們需要鼓勵技術創新，但是技術創新需要時間，從技術創新到形成新的產品、并且讓市場接受這些產品更需要時間。

我認為，現在需要的是“啟動雙引擎，實現雙中高”，即啟動傳統主導產業與新產業這兩個引擎，共同推動中國經濟的轉型與發展。

李克強總理要求，以加快棚戶區改造和加快城鎮化進程來推動經濟發展。今非昔比，如今的城里人消費在升級上檔次，城鎮化過程中又有將近4億的農民要進城。如果主引擎重新啟動，中國經濟發展恢復到中高速增長是完全可能的。

人們為什么感受不到房地產對經濟發展的貢獻？

◎ 記 者：中央經濟工作會議在部署“化解房地產庫存”的那段文字中，最后一句話是“要取消過時的限制性措施”。請您分析一下，人們為什么對房地產在經濟社會的貢獻感覺不到？許多人甚至認為，就是房地產把中國經濟搞得下滑了。請您談談這方面的原因。

孟曉蘇：我們在第一次房改方案中，就提出“住房雙軌并行”的概念。基本內容是，市場要提供商品房，政府要建設廉租房;要以商品房為主，把福利性分配轉向商品房供應，同時要向低收入家庭供應廉租房。但實際上保障房蓋得很少。目前的高房價，有多年沒建保障房的原因。因為缺乏保障房供應，逼得許多低收入家庭去買商品房，當然他們買不起而且怨氣很大。從這個角度談，房價高企客觀上又限制了住房的需求。

可以說，保障房建設缺失與政府行為缺位，是房地產市場出現問題的癥結之一。通過近幾年“惡補曠課”式的建設，這種情況已經明顯改觀。現在政府改造棚戶區時，通過土地整合，一部分用來建設商業設施和商品房。同時，用賣地的收入籌集資金去建設保障性住房。這樣，兩方面的供應與需求都滿足了，政府在財政上得以平衡，住房上的保底承諾也就容易兌現。

另一個主要原因是，由于一二線城市房屋限購政策的施行，使房地產開發企業紛紛“逃離北上廣”，限購政策誘導企業都去“不限購”的三四線城市開發房屋，結果造成三、四線城市房產庫存。

這些原因導致前幾年全民似乎都把房地產看作洪水猛獸。由此還產生許多糊涂的做法。一些地方政府為追求房價下降，出現為商品房降價，即為富人降房價的怪現象。

我欣喜地看到十八大以來，本屆政府在保障房建設上投入大量的資金，大批保障房已提供給居民使用。這就從投資與消費兩個方面拉動了經濟。

改革是化解房地產庫存的利器

◎ 記 者：中央經濟工作會議把“提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革”，作為房地產去庫存的重要舉措，請談談您的理解和思考。

孟曉蘇：這次中央經濟工作會議提出“明確深化住房制度改革方向，滿足新市民住房需求為主要出發點。”這和原有的住房制度改革是繼承和遞進關系。滿足農民工變成新市民進城居住的住房制度改革，意味著新一輪房改的啟動。這是比1998年城鎮房改更加意義深遠的重大改革。

我認為，過去主要解決了城鎮居民的住房問題，現在該解決非戶籍人口在城鎮的住房了。這一輪房改啟動能夠讓廣大農民享受到政策紅利。此次惠及“農民工市民化”的房改，不應只是允許其進城購房成為“新市民”，還應該包括對其原有農宅與宅基地的處置，以制度改革解決新老住房的轉化問題。

前三十年的改革開放，使城里人有房有車，初步進入小康。但對4億農民工來說，卻存在許多實際問題。我到農村去考察，看到許多農宅已經沒人居住，許多進城農民在家鄉的房子是“老鼠”住，他們在城市里往往像“老鼠”似地租住在廉價的地下室。曾有報道談到，一個地下室曾有十八戶農民工在居住，還有住在地下管道里的。每年的“春運大潮”說明什么問題？不就是“農民工”身份沒有變，不能在就業地購房安家，還要回原籍過年嗎？三十多年了還叫“農民工”，多項限制措施使他們難于融入城市。

我們還痛心地看到，由于“農民工”的身份沒有變，導致了“留守兒童、留守老人”等社會問題出現。

中央經濟工作會議在“化解房地產庫存”的部署中，正是以“問題導向”和“倒逼機制”推動改革。特別是提出加快戶籍制度改革和深化住房制度改革的要求。如果這兩項重大改革落實到位了，就解開了套在農民身上的繩索，幫助他們進城成為新市民。那么，房地產庫存問題的解決，就多出了巨大的購買與租賃群體。

盡管這些“新市民”在城市里已能穩定地工作生活，但是他們要買房，可能手里的錢還少點。我們是否應該寄希望于深化住房制度的改革呢？就是讓他們在家鄉的房子和土地能夠到“市場”上做交易，換得錢去買城里的房子。

與中央經濟工作會議套開的城市工作會議決議有這么一段話，應該逐字逐句地去加深理解：“城市發展是農村人口向城市集聚、農業用地按相應規模轉化為城市建設用地的過程……”。今后更多農民在就業地購房居住了，原來他們的農村建設用地，也要逐漸轉化為城市建設用地。其中農民宅基地的轉化，應當通過改革原有法律規定實現，使農民從流轉中獲益，助力他們進城購房居住。

需要關注的是，我們政府的有關部門，是否能設計出能夠讓進城新市民閑置在家鄉的宅地與房產，變成有價值資產的各種舉措來呢？十八屆三中全會決議早已提出“推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”的要求，現在不少地方“抵押、擔保”已經可以做了。農民有了這種政策支持，就容易在城里買房了。下一步需要加快研究的是“宅基地轉讓”，按照現行規定它只允許轉讓給同村農民，那賣不出多少錢來。還是要允許城市居民承接這種“轉讓”。所以不僅是要允許“新市民”在城市購房，而且應當允許“原市民”到農村去購買宅基地與農房，農村比城里更加適合養生與養老。如果政府能主導這種土地流轉，主動推動“宅地復墾”與“地票流轉”，那就不僅有利于土地合理利用和城鄉規劃一體化，而且能幫助流轉宅地的農民多得收益。這不是皆大歡喜的事嗎？

所以說，“提高戶籍人口城市化率”和“深化住房制度改革”，是化解三四線城市房地產庫存的金鑰匙。

我是八十年代萬里同志的秘書，曾親身參與和見證老一輩革命家為了億萬農民的利益，大力推動農村改革的經歷和決策過程。萬里同志和當年許多領導同志為了農民群眾的利益，不顧個人風險，敢于大膽推動改革的勇氣和智慧，應當為我們這些后來者學習繼承與發揚光大。看到最近中央經濟工作會議和中央城市工作會議決議中一系列改革舉措的提出，讓我很是激動。今天黨中央和國務院在加大改革力度，讓億萬新市民能夠在改革政策的推動下，在就業地租房、買房。這不僅是解決房子庫存問題的良策，也是讓億萬農民同步進入小康社會的有力措施。

一個數九寒天，但充滿陽光的星期六下午，記者與孟曉蘇這位激情滿懷的66歲年輕老翁，一席兩個多小時的談話，讓我們對中央經濟工作會議所做出的一系列改革決策充滿信心。他的家國情懷，他的深刻思考，他那既鏗鏘有力又低沉平穩的話語，讓人感到振奮和暢快。