我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場規(guī)制法律問題的初探*
——以西安市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的樣本分析為例

田靜婷

西北政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，陜西 西安 710063

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我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場規(guī)制法律問題的初探*
——以西安市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的樣本分析為例

田靜婷

西北政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，陜西 西安 710063

集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題是推行我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是我國土地制度改革的突破口。本文主要通過實地調(diào)研的方法對西安市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行實證分析。

集體建設(shè)用地；集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場；土地租賃

目前，我國正在經(jīng)歷快速的城市化過程，在這個過程中不僅形成了以中心城市帶動周邊發(fā)展的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的發(fā)展格局，也使城市和鄉(xiāng)村面臨著對土地資源使用的調(diào)整和重新布局。

一、西安市集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場規(guī)制的樣本分析

本課題組選取西安市內(nèi)四個區(qū)55個城中村的集體土地作為樣本進(jìn)行調(diào)研，這四個區(qū)分別為新城區(qū)、蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)和碑林區(qū)。這55個城中村土地性質(zhì)還屬于集體土地，大部分村莊內(nèi)都沒有國有土地或者只有少量國有土地。根據(jù)調(diào)研，在這些城中村內(nèi)有部分村莊還擁有少量的耕地，而這些耕地多位于村轄區(qū)二環(huán)沿線或位于古城遺址保護(hù)區(qū)內(nèi)，例如大明宮遺址、漢長安城遺址等。由于城市建設(shè)的需要，耕地被大量征用，被調(diào)查的樣本區(qū)域內(nèi)，沒有耕地的有28個村。在這些村內(nèi)其人均耕地面積也都在0.02hm2(0.3畝)以下，已經(jīng)失去了從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件和意義。

二、西安市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的主要方式

在樣本區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地都有不同程度的土地租賃現(xiàn)象，新城區(qū)農(nóng)村集體土地租賃面積為16.12hm2(241畝)，占集體土地總面積的6.88%，各村之間的土地租賃狀況也表現(xiàn)出較大差異。租賃最高的村是八府莊村，租賃土地面積占全村總面積的22.42%。租賃最低的村是自強村，租賃土地面積占全村總面積的6.58%。各村租賃土地面積所占比例在6.5%—22.5%。蓮湖區(qū)農(nóng)村集體土地租賃面積為76.55hm2(1148畝)，占集體土地總面積的19.95%。各村土地租賃情況有較大的差距，土地租賃最大的村是郭家口村，占全村面積的51.87%，租賃最低的是馬軍寨村，占全村面積的3.32%。未央?yún)^(qū)農(nóng)村集體土地租賃情況差別較大，土地租賃比例最高的是辛家廟村，租賃土地為全村土地總面積的75.68%。各村租賃土地所占比例在20%—75%。碑林區(qū)農(nóng)村集體土地租賃總面積為38.81hm2(582畝)，占集體土地總面積的37.67%。土地租賃最大的村是南郭村，租賃土地占全村總面積的56.89%，租賃最低的村是北沙坡村，租賃土地占其總面積的18.42%。各村租賃土地所占比例在27%—56%，較為均勻。根據(jù)調(diào)研顯示，各區(qū)土地租賃的現(xiàn)狀存在著一定的差異，租賃土地所占比例都有很大的差距，土地租賃最高的是碑林區(qū)，租賃土地面積占樣本區(qū)土地總面積的37.67%，租賃最低的是新城區(qū)，租賃土地面積占樣本區(qū)土地總面積的6.69%。

三、結(jié)論

從上述調(diào)研結(jié)果來看，西安市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式是出租，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樣本區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地因其地理位置優(yōu)越，村集體將部分集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，出租給承租人，主要出租的用途有：(1)倉儲用地。村集體將經(jīng)營性建設(shè)用地或連同地上建筑物的一定使用年限出租給承租人作為庫房，存放各種產(chǎn)品、原材料等物品。(2)工業(yè)用地。村集體將經(jīng)營性建設(shè)用地或連同地上建筑物的一定使用年限出租給承租人作為車間、廠房等，并進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)。(3)商業(yè)經(jīng)營性用地。村集體將沿街用地或與地上建筑物的一定使用年限出租給承租人進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，村集體收取一定的租金。(4)與他人進(jìn)行聯(lián)營。由于出租作為商業(yè)經(jīng)營性用地受到限制，集體經(jīng)濟(jì)組織就與一些單位進(jìn)行聯(lián)營，而不參與經(jīng)營。同時，在調(diào)研中我們也發(fā)現(xiàn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中也有違反規(guī)劃的行為如“以租代征”，未經(jīng)批準(zhǔn)隨意占用耕地，將耕地出讓、出租于非農(nóng)建設(shè)，非法批準(zhǔn)建設(shè)用地等問題。擅自變更土地用途，有些土地利用人利用農(nóng)村臨時用地的名義改變農(nóng)地用途，將農(nóng)用地作為建設(shè)用地出讓、開發(fā)。

在考察發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家的歷史經(jīng)驗中，不難發(fā)現(xiàn)我們有著同樣的發(fā)展軌跡。以美國為例，美國是以“分區(qū)制”(zoning)為特征的土地管理方式。“分區(qū)”是指地方政府在土地規(guī)劃和管理的實踐中，通過批準(zhǔn)一塊土地具有與另一塊土地不同的用途，用地圖表示出來而形成的一種管理方法。和世界其他國家相比，中國的土地制度具有其自身的特殊性，因此并不能照搬照用國外的理論，而應(yīng)是在學(xué)習(xí)和吸收國外成熟的經(jīng)驗和做法的基礎(chǔ)上，完善我國相關(guān)的制度建設(shè)。

[1]陳小君等.農(nóng)村土地法律制度的現(xiàn)實考察與研究[M].北京：法律出版社，2010.

[2]王金堂.土地承包經(jīng)營權(quán)制度的困局與破解[M].北京：法律出版社，2013.

*司法部重點課題《城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的法律問題研究》(項目編號：14SFB1006)。

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2095-4379-(2016)36-0055-01

田靜婷(1982-)，女，漢族，陜西西安人，西北政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。