關于房地產投資信托基金的融資方式探討

吳曉嬌

摘 要：房地產投資信托基金被稱為是中國房地產業的一種具有創新性的融資形式，房地產信托投資基金在促進房地產行業快速穩定發展過程中發揮了較為重要的作用。本文首先概述了房地產信托投資基金的發展歷程，其次，分析了國外房地產信托投資基金經驗對我國房地產投資信托基金所帶來的借鑒，同時，還深入探討了我國房地產信托投資基金的發展對策，其中包括健全相關法律和政策、明確房地產信托投資基金的政府監管主體、培養復合型人才等，具有一定的參考價值。

關鍵詞：房地產；投資信托基金；創新

0 引言

眾所周知，房地產行業具有產出高、資金密集度高、投入高、風險高等一系列較為顯著的特性，而要讓房地產行業實現可持續性發展的前提就在于要確保充足的資金。黨中央、國務院在2008 年出臺的“金融國九條”房地產政策措施中將房地產投資信托基金首次作為房地產公司融資渠道來提出來，房地產投資信托基金被稱為是中國房地產業的一種具有創新性的融資形式。本文就我國房地產投資信托基金的創新進行探討。

1 房地產信托投資基金的發展概述

房地產信托投資基金是指集合多個投資者的資金，以信托或者企業作為組織形式（以企業為主）的投資機構，房地產信托投資基金能夠為房地產行業融資或者收購包括倉儲中心、旅館、公寓、寫字樓、購物中心等在內的收益類房地產，并享受稅收優惠。房地產信托投資基金的股票通常都在市場或者證券交易所進行自由交易。利息收益（投資于短期債務工具和房地產抵押貸款）、股票收益（投資于其他房地產信托投資基金股票）、租金（出租房地產）是房地產信托投資基金的三大主要收入來源。

縱觀世界各國，房地產信托投資基金在西方發達國家的發展已經日臻成熟，特別是在澳大利亞和美國，截至2014年底，美國在美國證券交易市場上市的房地產信托投資基金已經達到了183只，總市值為4000多億美元。從目前來看，房地產信托投資基金在加拿大的覆蓋率為9%，在歐洲的覆蓋率為13%，雖然亞洲房地產信托投資基金的發展歷史較短，但是中國澳門、日本、中國香港、中國臺灣、韓國、新加坡等多個國家和地區都相繼推出了房地產信托投資基金，房地產信托投資基金在促進房地產行業快速穩定發展過程中發揮了較為重要的作用。

2 國外房地產信托投資基金經驗的借鑒

（1）以權益型為主導

權益型房地產信托投資基金在發達國家的發行量較大，無論是發行數量，還是市值都占到了整個房地產信托投資基金市場的8 0%以上。通常而言，權益型房地產信托投資基金所開展的業務主要包括管理、維護、收購、整修、租賃房地產，偶爾也會對不動產直接投資或者銷售房地產。基于美國對于房地產信托投資基金的相關規章制度來看，權益型房地產信托投資基金可享受不納稅的優惠政策；為了能夠更好地提高投資者的投資熱情，美國政府規定權益型房地產信托投資基金90%以上的凈收益都應該作為收益回報來反饋給廣大的投資者。

（2）適度規模經營

無論是從亞洲發達國家（如新加坡、韓國、日本等），還是從西方發達國家（如澳大利亞和美國等）的經驗來看，雖然房地產信托投資基金能夠吸引廣大的投資者參與到房地產行業的投資過程中，能夠讓房地產行業的平均固定成本有所降低，帶來較佳的規模效益，但是務必要適度。若房地產信托投資基金的發展規模已經遠遠超過了最佳效益點，那么就會出現募集資金線停滯、信息阻礙、規模不經濟等問題，會嚴重影響到我國國民經濟的發展，因此，務必要適度規模經營房地產信托投資基金，切忌不可盲目市場擴大化。

（3）設立條件務必要嚴格

國外很多發達國家都對房地產信托投資基金設立了專項的法律支持，嚴格規定了房地產信托投資基金的運作程序及約束范圍，包含地區限制、上市要求、資金投向、存續期限、收益分配、收入來源、地區限制、持股限制等。

3 我國房地產信托投資基金的發展對策

（1）健全相關法律和政策

由于房地產信托投資基金具有參與方數量較多、運營過程較為復雜、組織模式多樣等特點，所以，無論房地產信托投資基金的退出機制，還是房地產信托投資基金的運行機制，亦或者房地產信托投資基金的設立機制，都需要國家立法部門出臺相應的法律法規來予以規范。日本雖然房地產投資信托基金的發展較晚，但是發展速度較快，其主要原因就在于日本政府專門為房地產信托投資基金出臺了“專項立法”模式，以法律的手段來規范房地產信托投資基金的各個環節，促使其實現可持續性發展。

我國目前的封閉式產業基金模式、信托產品模式等集資投資模式都以《中華人民共和國信托法》（2001年4月28日通過，）作為規范性的法律法規，但是《中華人民共和國信托法》存在著較大的局限性，并沒有明確涉及到信托所投向的具體產業。例如，《中華人民共和國信托法》定位信托投資公司的資金信托業務為私募性質，所以出臺了相關細則，提出單個集合資金信托產品不得大于200份，這樣一來，必將會對我國房地產投資信托基金產品的規模予以較大的約束。與此同時，我國還沒有出臺專門針對房地產投資信托基金的實施細則、法律法規、政策，尤其是沒有具體闡述如何針對信托房屋進行變更登記、產權轉移，如何有效運作房地產投資信托基金等細節，而這些細節恰恰是亟待解決的關鍵性問題。因此，務必要健全相關法律和政策，為房地產信托投資基金保駕護航。

（2）明確房地產信托投資基金的政府監管主體

若想實現我國房地產信托投資基金的良性發展，那么就不能只依靠于行業內的自律監管，這更加需要政府監管，而明確政府監管主體是極為重要的。

金融監管主體是代表政府來對金融機構履行監管職責，具有公共性、獨立性、權威性等特征。房地產信托投資基金是近年來金融創新的產物，歐美等國目前都已經明確了房地產信托投資基金的政府監管主體，通常都是采用多重監管機制——一家監管機構為主、其他多機構相互配合。我國可以參照歐美等國的成熟經驗，先建立起多重監管機制，然后再結合我國房地產信托投資基金的具體特點來尋找最佳的監管主體和監管模式。從目前來看，我國金融監管模式還是以“機構監管”模式為主，每一類型的金融機構都有它所對應的監管機構，例如商業銀行由中國銀監會監管，保險業由中國保監會監管，證券公司則由中國證監會監管等，因此，筆者建議由中國證監會來主要監管房地產信托投資基金行業。在確定了主要監管機構之后，還應該要建立健全多部門輔助監管房地產信托投資基金行業的配合與協調機制。中國人民銀行主要負責監管房地產信托投資基金的資金流向、借款利率等事宜，同時還要重點監管“洗錢”問題；工商行政管理部門主要負責審查申請成立房地產信托投資基金企業法人的各項資格，確保其符合《中華人民共和國公司法》的相關法律規定；公安機關主要負責嚴厲打擊利用房地產信托投資基金從事集資詐騙、非法吸收公眾存款等犯罪活動。通過以中國證監會管機構為主、其他多機構相互配合的模式，能夠為房地產信托投資基金行業的有序、健康、可持續發展提供堅實的保障。

（3）培養復合型人才

房地產信托投資基金對管理人才有較高的要求，既要擁有房地產專業知識及實際管理經驗，又要了解金融市場、金融產品和金融知識，具有較高的理財能力。由于房地產信托投資基金在我國的發展還處于試點階段，房地產信托投資基金的過渡性產品——房地產信托也還與真正的房地產信托投資基金有一定的差距，精通房地產投資信托的復合型人才在我國少之又少。所以要加快培養復合型人才。

4 結語

總之，房地產投資信托基金作為我國房地產業具有創新性的融資形式，若能夠正確引導，必將能夠為我國房地產行業的穩定、健康、可持續性發展做出巨大的貢獻，值得推廣應用。

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