事實上形成的房屋買賣關系能否發生房屋所有權轉移的效果——以實證案例之判決為視角

李 元

（550025 貴州民族大學 貴州 貴陽）

事實上形成的房屋買賣關系能否發生房屋所有權轉移的效果——以實證案例之判決為視角

李 元

（550025 貴州民族大學 貴州 貴陽）

在實踐生活中，由于當事人缺乏法律知識，習慣采用簡易的口頭約定方式進行買賣交易，往往會造成交易實質的模糊。本文就法院判決實例進行法理分析，闡述了事實上形成的房屋買賣關系能否發生房屋所有權轉移的效果，同時就我國的房屋登記制度的價值目標進行評析。

房屋所有權；所有權轉移；買賣合同；房屋登記制度

一、案情回顧

1982年，王某某以1100元的價格將涉案房屋賣給張某某的父親張某某。張某某買房后依法繳納了契稅。因房屋破舊，經有關部門批準張某某對房屋進行了翻建。1983年，張某某將該房屋借給原新華區生活服務公司，并收取2000元。1992年原新華區生活服務公司改制為新華服務公司（新鄉市新華綜合服務有限責任公司），該公司法定代表人趙某某的職務同時被免去。趙某某免職的同日，其將涉案房屋出售給其女兒馮某某。馮某某取得涉案房屋后，將該房屋出租給崔某使用。2008年，張某某以其系涉案房屋的所有權人為由，提起訴訟，請求判令馮某某、崔某、新華服務公司立即歸還其房屋。馮某某辯稱其爭議房屋已賣給其本人，有購房協議和收據等證據證明。新華服務公司不認可上述協議和收據，辯稱其財務憑證上沒有出賣該房屋的記載。本案的爭議焦點：房屋登記制度尚不完善時，房屋買賣雙方在未訂立書面協議的情況下，實際完成了價款支付、房屋及房屋產權證交付等事項，此時是否產生房屋權屬變動的效果。

二、裁判結果

該案通過法院的一審，二審和再審后，且三次審判的結果都有變動，但在2010年本案最終判決生效，塵埃落定。一審法院判決：馮某某立即停止侵權行為，將房屋返還給張某某。馮某某不服一審判決，提出上訴請求，懇請二審依法撤銷原審判決，駁回張某某的訴訟請。后二審法院判決：一審認定事實部分錯誤，但判決結果并無不當，應予維持。駁回上訴，維持原判。之后馮某某提出再審，再審法院判決：撤銷二審判決；撤銷一審判決。

三、對該案例判決的法律思考

本案的判決要旨大致可以概括為：對于發生在房屋登記制度尚不完善時的案件，在雙方都沒有訂立書面的合同時，確認房屋買賣關系是否存在，應考慮到實際履行的情況，考慮買方是否支付了相應的對價，房屋的價值與支付價格是否合理，賣方交付房屋及房屋所有權證書或者是買方對房屋是否長期性占有，在此期間賣方是否主張過權利，能否排除借用或租賃等關系，都應在此基礎上進行詳細分析。張某某與新華服務公司之間已形成房屋買賣合同關系，該買賣合同合法有效，基于有效的合同關系，張某某并無請求返還房屋的權利。

（一）房屋買賣合同關系的成立條件

合同的效力，即合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產生既定力和約束力，無效合同不產生法律效力。本案中，涉案雙方均為完全民事行為能力人；同時意思表示均真實，可以從當時雙方的具體行為做辨析，因為我國當時的房屋登記制度不完善，房屋產權轉讓時，大多數沒有辦理過戶登記，而是采取轉交產權證明的情況較為普遍，并支付相應對價和房屋產權，且張某某在20多年的期間內并從來沒有主張過任何有關房屋的權利，結合雙發具體事實行為，應為買賣關系成立。雙方的合同并沒有違反當時法律相關規定。所以買賣合同成立。

（二）房屋所有權變動是否取決于書面買賣協議

我國《合同法》第三十六的規定，“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”該案中，雙方都未訂立書面合同時，在確認房屋買賣關系存在與否時，需結合實際履行情況來考慮：買受人是否支付相應對價，房屋價值和支付價格是否合理，出賣人對交付房屋及所有權證書或買受人對房屋有沒有長期性占有，期間出賣人是否主張過相關權利，能否排除借用或租賃等關系，應進行詳細分析判斷。因此，可以認為，當事雙方的合同是有效的。

（三）我國房屋登記制度的價值目標

房產登記制度是為了更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”《物權法》第九條雖將登記作為不動產物權生效方式，但并不意味著登記就是不動產物權變動的唯一要件。按照物權行為的一般理論，物權的變動，需要某種外在的表現來作為公示，來保障交易雙方的安全，也需要當事人獨立的意思表示，以體現對意思自治的重要性。可以說，公示手段推定著當事人物權變動的合意，它們之間是形式與內容的并存。我國建立不動產統一登記制度，將有利于房地產調控在全國范圍內的統籌協調，有利于房產稅的征收，也有利于遺產稅等個人財產性稅收的開征。我國不動產統一登記制度的建立完善勢必會起到打擊房產囤積和閑置浪費的作用，增加房屋出售和出租，對房租和房價的平穩也講起到穩定的作用。總之，房產統一登記制度的建立，目的是落實物權法的作用，保障不動產權利人的合法權利。

［1］王利明.物權法研究上卷［M］.出版地：中國人民大學出版社，2007-8-1

［2］張傳德.試論不動產統一登記的意義［J］.才智，2015（32）

［3］王德山，姜曉林.淺論合同成立與合同生效［J］.商場現代化，2009（11）

李元（1992～），男，貴州貴陽人，貴州民族大學民商法學在讀碩士研究生。