加入SDR預示著房價要跌了嗎？

楊紅旭

盼了很多年，IMF宣布將人民幣納入SDR（特別提款權），權重被最終定為10.92%，僅次于歐元。一時間，這一重大消息被刷屏了。對中國而言，確實是一大喜訊。

改革開放30多年，其實80年代和90年代，我們主要是在自家院子里折騰，破除制度藩籬，搞活經濟，效果不錯。但只有進入21世紀，才算真正邁出家門，融入到國際大池之中。

三個標志性事件。第一，2001年，中國加入WTO，從此中國貿易猛增，制造業起飛，其后中國成為世界工廠，所有行業都跟著繁榮，也帶動了全球大宗商品市場。

第二，2010年，中國經濟總量超過日本，繼美國之后，位居世界第二。雖然人均仍屬中等收入國家，但超過日本，登上老二寶座，甚長士氣。

第三，就在近期，被批準進入SDR。這標志著人民幣國際化又前進了一大步。

對于加入SDR，有分析認為利空中國樓市。比如中國房價泡沫大，在人民幣國際化后，將被外資做空。比如，我國百姓將可以直接用人民幣在境外旅游、購物、投資，更方便地配置海外資產，到國外去投資不動產，中國有錢人都跑到國外，而不在國內買房了。

筆者認為：中國加入SDR，對于中國樓市，在某些領域可能有小幅影響，畢竟房地產具有一定的金融屬性，但如果從總體看，則基本沒有什么實質影響。

其一，納入SDR，相當于為人民幣貼上了“硬通貨”的標簽，全球央行對人民幣資產需求將增加，各主權財富基金將增加對人民幣資產的配置。這些長線資金將購買中國資產，當然主要是金融資產，而非房地產。少數海外基金可能會增持一線城市的高端商辦物業。略有利好，近似于無。

其二，中國房價基本無泡沫，外資難以做空中國。2011年以來，我國房價漲幅減小，房企利潤率下降，房地產市場一步步回歸理性，全國購房需求中，九成都屬自住性需求。經上海易居房地產研究院的測算，全國城鎮房價收入比從2009年最高的8.1，持續下滑至2014年7.1，已接近2004年中國房價大漲之前的合理水平，可以說基本無泡沫。

只有當一國資產泡沫比較大的時候，才容易被外資做空。比如，1985年廣場協議之后的日本，股價房價持續暴漲，至1989年時泡沫很大，此時國際金融機構做空，獲得暴利。再如1997年的泰國，之前幾年經濟虛假繁榮，資產價格缺乏基礎的大漲，被索羅斯抓住硬傷，一輪狂暴進攻，加之泰國外債多于外儲，于是導致金融、股市和樓市崩盤。

其三，中國人海外置業大潮到底有多大？近幾年，中國人去國外購房規模確實越來越大。比如，美國全國房地產經紀人協會稱，截至2015年3月底的一年中，中國買家在美國購置房產花費了286億美元。NAR調查顯示，中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高，為16%。

另外，加拿大、澳大利亞也有大量的中國購房者。數據證明了中國人海外購房需求之旺盛，不僅快速增長，而且已經成為全球跨國購房的最大“金主”。中國人去國外買房，包括多種因素：比如房價漲得快、小孩子讀書、貪官外移資金、中產與富人移民等。

老實講，2011年以來，中國多數城市的房價基本沒怎么漲，而國外只有個別城市，如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的房價漲幅，卻相當可觀，與國內一二線城市的水平差不多。于是，人們口耳相傳，更多人跟風，他們相信國外的房價低于中國一二線，所以未來還將繼續大漲，漲幅肯定超國內。這些海外置業者逐漸擴大戰場，近期居然進軍德國。

而很多中國人不知道，其實過去幾十年，發達國家的多數城市房價都很溫和，長期漲幅遠比不上中國的一二線城市。否則，國外人也不會傻到寧可租房也不買房。德國民眾租房率超過50%，中國人想去德國炒房，真有點不太現實，完全不懂國外的房地產歷史與現狀。

在華人集聚的個別城市，比如舊金山、多倫多、悉尼，華人巨大的購房熱情，可以推高當地房價，其漲幅遠高于所在國其他城市的漲幅。但中國人不可能把國外主要城市的房價都炒上去。

況且，2012年以來這幾年，在金融危機下跌之后，在超級寬松的貨幣政策之下，歐美部分地區房價反彈。等美國加息之后，歐美寬松貨幣逐步退出之后，其房價將再次降溫。歐美的樓市，與中國一樣，也存在周期性波動。沒有經歷過歐美房價大跌的中國人，還是別高興得太早。

在已經加入SDR的美國、日本、英國以及歐元區，你曾見過他們的國民，去國外大量購房嗎？沒有。因此，應全面而客觀的看待近兩三年中國人的海外購房熱潮，等經歷過新一輪的房價下跌之后，再來評估中國人的威力，也不遲。

總而言之，房地產屬于不動產，主要供本國本地區居民使用。對于個別小國或單個城市，國外購房者可能會影響當地房價。但對于中國如此大國，外資進與出，量小力弱，根本掀不起風浪。中國房子，中國人用。而中國人海外購房，可能已嘗到了甜頭，但在吃苦之前，暫先別一味看好與唱多。因此，加入SDR，長期來看，基本不影響中國房價。