房地產暴漲暴利時期已經結束

本文是著名經濟學家邱曉華4月23日在深圳創新發展研究院發表的題為“2016中國宏觀經濟走勢分析與預測”的演講節選。在談及房地產部分時，邱曉華認為，中國房地產結束增長，房價真正轉入下降，會在工業化、城市化、人口增長這三個趨勢結束之后出現。這三個趨勢估計5～10年結束。

房地產增長時期還沒有結束

房價到底會怎么樣變化，房地產形勢到底如何，從總體上看：第一，房地產增長時期還沒有結束，但是黃金期可能已經結束。第二，房價上漲趨勢也還沒有結束，但是暴漲的趨勢，或者是暴利的時期已經結束了。

從房地產的形勢來看，只要工業化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結束，中國的房地產就依然還處于一個增長時期。從房價的角度來看，基本的消費需求依然比較強烈，改善性的消費需求更強烈，投資投機性的需求受到了抑制，因此，這樣一個角度來看它還會推動房價的上漲。但是暴漲暴利的時期確實已經結束了。

未來房地產的變化，更多會隨不同的區域、不同的經濟發展水平、不同的居住環境，而發生差異性的變化，一線城市房地產總體上還是處于供不應求的發展狀態，因此，它的增長如果有相應的政策，肯定還是會增長比較快。問題是由于土地等諸多制約條件，因此增長也受到一定的抑制。對于三四線城市來說，目前是供大于求，需求遠遠跟不上供給，而從未來看，需求也不會明顯增加，因為對三四線城市的經濟發展增長點遠不如一線城市。未來更多的會在一線城市、二線城市形成更好的一種發展局面，三四線城市可能會繼續面臨困難，這是房地產形勢的總體的變化。

房地產什么時候會結束增長

在工業化、城市化、人口增長，這三個趨勢結束之后，房價或許會轉入下降。這三個趨勢我估計會在5～10年之后就會發生改變。5～10年之后，中國的工業化大致完成，城市化也接近了一個相對穩定的水平，中國人口也由增長轉為下降。到那個階段，就意味著賣房的人大于買房的人，市場就會發生根本性的逆轉。

而眼下這個趨勢是可以預見到的，因為對于大多數的城里人來說，未來的家庭住房會由目前的一套變為兩套、三套，它會多出來，一個年輕的家庭將來會接收自己父母的兩套住房，女方、男方各接收一套，這是未來房地產會多出來的發展趨勢。

不用擔心70年的使用權問題

至于最近炒出來的溫州20年的期限這些東西，那完全是因為對政策理解的不正確、不全面。70年不變、70年到期自動延期，至少是政策上明確的。70年之后會不會變化？中國的住房沒有多少使用壽命能夠達到70年。第二，70年以后中國的政策也一定會改變，住宅土地一定會逐步地私有化。農民宅基地已經鼓勵可以流通、可以抵押，這已經屬于私有化的一個趨勢。未來城市里面的宅基地當然也要完全解決給個人，而不是城里人買的只有地面上的所有權，沒有地下的所有權，這是不對的。因為目前大家都已經交過錢了。

現在溫州說按房價的1/3補交土地出讓金，目前經濟困難，下面土地主管部門可能想向消費者去收一點錢，但是這種做法肯定是不對的。70年到期以后的政策，目前是自動延期，沒有補交費用的國家層面的政策，地方政府做一些改變那完全是他們自己的作為。所以對于買房的人來說，對于想投資房的人來說，都要自己作一個總體的判斷，這就是我想告訴大家的。

（摘自《財新網》2016年4月26日）