房地產價格變化與居民貧富差距的關系研究

呂康銀，朱金霞

(1.東北師范大學 商學院，吉林 長春 130117； 2.魯東大學 商學院，山東 煙臺 264025)

一、引 言

隨著我國居民收入差距的不斷擴大，學界對收入差距的影響因素、差距的測度與衡量、差距的結構等問題展開了廣泛而深入的研究。學者們通常將收入按照來源分為三類：第一類為工資性收入，對貧富差距影響直觀；第二類為灰色收入，對貧富差距影響顯著[1]；第三類為資產性收入，例如股票和房地產，對貧富差距的變動影響深遠[2，3]。資產性收入對貧富差距的影響不斷得到驗證。我國家庭財產存在城鄉差異、區域差異及結構差異。家庭財產中平均有70%以上是住房，房產占城鎮家庭財產比例的中位數在80%左右，一線城市更高；農村房產占家庭財產比例的中位數在60%左右。發達地區家庭負債主要來自住房，而落后地區主要是非住房負債。托馬斯.皮凱蒂在《21世紀資本論》中通過研究收入與不平等問題，得出富人的大部分收入并非來源于他們的工作，而是來自于他們已經擁有的財產。

關于房地產價格與居民收入差距和財富差距的關系問題，國內外有較多的研究成果。Kookshin(1997)認為，韓國1965～1994年間的收入分配持續惡化，韓國房價30年的持續上漲是造成貧富差距不斷擴大的主要原因。而且隨著房價的上漲，房屋的占有者可以通過轉讓或出租所占有的房屋所有權獲得額外收益，而無住房者則承擔了這部分費用。[4]Fu等人(2000)認為，住房市場化改革改變了福利性住房基礎上的住房分配格局，使得原有的較低的購房需求受到刺激，房價不斷攀升，越來越多的普通居民通過購買房產以實現財富的保值增值。[5]Gollier(2001)盡管沒有直接探討房價與貧富差距之間的關系，但是通過研究資產定價和貧富差距之間的關系，得出貧富差距引起資產溢價的結論。[6]Yu(2006)認為，早期住房持有者在住房市場化改革之后原有收益水平會提高，從而擴大了住房的不平等分配水平。[7]國內的研究基本上從房價收入比的角度，利用這一指標衡量居民的住房購買力 。[8]進一步的研究則大多利用協整分析、誤差修正模型、格蘭杰因果關系檢驗及向量回歸模型檢驗房價變化與收入差距的關系。[9-11]諸多研究表明，房地產的市場化改革必然帶來住房擁有量和住房資產價值上的兩極分化，而成為社會貧富分化一個非常強大的助推器，進一步加速擴大不同人群的收入與財富差距，加速收入差距的進一步拉大。

北京大學中國社會科學調查中心發布的《中國民生發展報告(2014)》指出，中國財產不平等程度在迅速升高，財產基尼系數1995年為0.45，2002年增加到0.55，2012年已達0.73，1%的家庭占有全國超1/3的財產，而25%的家庭僅擁有約1%的財產，我國財產不平等程度過大。國家統計局公布的數據顯示，2013年中國基尼系數為0.473，財產分布比收入分布更加不平等。我國貧富差距已經達到了貧富分化的程度，并且貧富差距擴大對經濟健康發展形成了負面影響。[12]貧富差距作為收入差距擴大的結果，反過來又成為作用于收入差距的一個日益重要的原因，不僅促進了收入差距的擴大，同時使得各收入階層更加“固化”，阻礙了居民財產的流動性，惡化了收入分配的不公平。[13-16]

本文基于房價波動和貧富差距兩個基本經濟事實，分析購房成本與城鎮居民可支配收入、房價與城鎮就業人員工資收入之間的總量差距及結構性矛盾，通過分析這兩類矛盾進一步闡釋房價與貧富差距的關系及作用機制。其一，通過比較城鎮居民可支配收入和房價的絕對值及其相對變化關系，從購房成本的角度闡釋收入分配的不均衡加劇了居民住房財產占有失衡；其二，通過房價上漲導致住房價值增值的動態分析，驗證早期的收入不均以房價為中介呈現財富差距的馬太效應；其三，通過對城鎮就業人員工資水平的分析，從住房占有的角度揭示不同群體在房價變化過程中的貧富分化。

二、我國房地產市場發展歷程及現狀分析

1.我國房地產市場的發育過程

我國房地產市場的改革發展可以劃分為三個主要階段：

1979～1991年為房地產投資恢復階段。房地產業投資主體多元化，由國家、企業、個人三個主體取代了原來的單純國家投資主體，投資日益活躍，整個房地產業逐漸恢復。

1992～1997年為房地產投資發展階段。商業銀行在房地產市場上的信貸政策有了較大的改善，投資規模迅速擴大，僅1992年房地產開發投資就達到731億元，土地開發面積2.334萬公頃，分別增長了117.5%和175%。

1998年至今，房地產開發市場化階段。1998年之前，中國的住房實行的是福利分配的制度，1998年國務院下發了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，由此開啟了城鎮住房商品化的時代，實現了房地產市場真正的市場化。房地產開始作為中國經濟的重要支柱，帶動與之相關的一系列產業快速發展，同時房價在市場供求的作用下一路上漲。

2.房地產價格波動與原因

自房地產市場化以來，中國的房價迅速上漲。1990～2010年二十年的時間里價格上漲了5倍多，其中1998～2013年房價就上漲了3倍(圖1)。

圖1 1998～2013年房地產均價及其增長率數據來源：1998～2013年《中國統計年鑒》，通過計算整理得到。

1998～2013年我國房價整體上一直處于上升趨勢。1998～2001年漲幅比較緩慢，年增長率基本維持在2%～3%之間。但是從2004年以后，房價開始急速上漲，2004年漲幅達到了17.76%。2005年漲幅有一定的回落，達到14.04%，2006年上漲了6.28%。2007年漲幅又有所增大，達到14.76%。但是2007～2008年房價增速有了大幅下降，平均房價較2007年每平方米下降了64元。2009年房價出現大幅度的上漲，增長率達到了23.18%。2009年之后，房價保持在10%之內的平穩增長水平。

近二十年我國房價的變動呈現出比較鮮明的特征：(1)房地產價格總體不斷上漲且價格水平偏高；(2)房地產價格上漲相對于城鎮居民收入增長并不合理；(3)房地產平均價格波動頻繁，波動的幅度較大。

我國房地產市場呈現以上特點，主要基于三方面原因：(1)1998年開始實行住房市場化之后，整個房地產市場經過調整和不斷地成長，在2003年前后發展到一個比較成熟的階段，因此，房價也在市場的不斷完善中呈現出快速上漲的態勢。(2)受國際金融危機的影響，國內經濟形勢出現波動，進而影響房地產的需求，使房價在有的年份呈現出下降的走勢。(3)中央政府的宏觀調控政策影響房地產市場的發展格局。中央4萬億投資帶動和刺激經濟，房價增長率從負值一路上揚，最高時達到20%以上；2010年 “新國十條”、“國十條實施細則”、“限購令”的推行，以及首付比例、貸款利率、交易稅的提高，多重政策下房地產市場交易大受影響，房地產調控政策取得了一定的成效。目前，我國房地產價格基本趨于理性回歸，進入到了穩定發展的階段。

三、房價變化與城鎮居民可支配收入變化的關系

我國房地產平均價格增長率起伏不定，但總體上呈快速增長的態勢。2013年6237元/平方米的平均房價是1998年2063元/平方米的平均房價的3倍多。1998年我國城鎮居民可支配收入為5425.1元/年，年增長率基本保持在10%左右，增速比較平穩，2013年達到26 955.1元/年的水平。

按照每戶80平方米的居住條件，1998年需要用一個人30.42年的收入才可以購買一套住房；到2013年，雖然房價已經上漲較多，但是由于居民可支配收入的增長快于房價，因此只需要一個人18.51年的收入即可購買一套80平方米的住房。如果一個家庭有兩個人工作，則2013年一個家庭需要支付大約10年的收入購買一套80平方米的住房(圖2)。

圖2 房地產價格及城鎮居民可支配收入變化情況數據來源：1998～2013年《中國統計年鑒》，通過計算整理得到。

這些統計數據首先表明中國家庭購買住房的成本過高，住房成為城鎮居民生活中的一項重要而沉重的支出。對房地產市場進行宏觀調控，平抑住房價格，是關乎民生的重大問題。其次，從動態變化上看，2006年之后我國城鎮居民可支配收入的增長速度明顯快于房地產平均價格的增長速度，在平均數意義上似乎我國居民的購房成本負擔因收入的增長而有所緩解。但是大部分人的實際感覺卻恰恰相反，普通居民感受到的購置住房的經濟壓力卻越來越重。這正是收入分配不均衡帶來的結構性失衡的結果。居民收入在增長，但是居民收入差距在擴大；房價在上漲，但是漲幅不均衡；住房財富在增加，但是分布嚴重失衡。這些不均衡問題疊加在一起，加劇了居民的生活負擔，引發了社會不公平感。

四、房價變化對居民財富差距的影響

房地產市場化改革后，住房的市場化交易成為我國居民消費和投資的主要渠道。房價變化不僅影響居民的購房需求，同時也直接影響已經購房的居民的財產價值。房價的起伏波動動態地分化了居民的財富結構和各時期購房居民的財富階層。

根據2000～2013年住宅類房屋均價及銷售面積的變化，計算房價的增長率及各年購買的住房到2013年的價值增值情況(表1)。

表1 2000～2013年住宅類房屋價格及其價值增值情況

數據來源：2000～2013年《中國統計年鑒》，通過計算整理得到。

無論是住宅平均價格還是住宅房屋銷售面積，在2000～2013年期間都呈現出逐年遞增的變化趨勢。其中2004年和2009年是房價上漲最快的兩個年份，分別較上年增長了18.71%和24.69%。如果一個家庭在2000年擁有一套100平方米的住房，根據當年住宅房屋平均價格計算，其價值為194 800元。在不考慮通貨膨脹以及房屋折舊對房價的影響的情況下，到2013年，該套房屋的價值將增長到585 000元，增長了390 200元，是2000年價值的3倍。同理，假設每個家庭的住房面積為100平方米，那么可以計算出相應年份每個家庭擁有房屋的價值，將這個值與2013年房屋價格條件下計算出的房屋價值進行比較，可以算出在當年購買住房的家庭其擁有的住房所帶來的財富增加值。

表1中每百平方米住房到2013年增加值的遞減變化說明越早擁有住房的家庭其房地產財富增加值越大。例如2000年擁有一套100平方米住房的家庭，其財富增加值是2012年擁有100方米住房家庭財富增加值的9倍；2005年是2012年擁有同樣一套住房家庭財富增加值的7倍；2008年是2012年擁有同樣一套住房家庭財富增加值的5.4倍；2010年是2012年擁有同樣一套住房家庭財富增加值的2.7倍。由此可以得出結論，隨著我國房地產價格的不斷升高，早期有能力購買住房的家庭與那些當時沒有能力購買而在隨后幾年購買住房的家庭，因房地產帶來的居民財富增長產生了明顯的差距。

五、房價變化與城鎮就業人員工資水平變化

我國房價自1998年以來持續快速上漲，給普通工薪收入階層帶來了較大的經濟壓力和生活成本。根據房價變化情況及城鎮就業人員工資收入狀況分析，我國工資收入階層能夠購買住房的比例偏低，在房地產財富占比提高的趨勢下，只有有房一族財富迅速增加，這進一步造成了貧富差距的擴大。

根據表2中城鎮就業人員年平均工資，在不考慮通貨膨脹的情況下，以平均工資作為居民個人的工資水平，假設從2000年開始，單個城鎮就業人員2000～2013年14年的工資加總為363 938元，也就是說就平均水平來說，居民個人14年的工資總額全部用來買房，在2013年也只能購買大約60平方米的住房。在2000年購買一套100平方米住房的居民，其所購買的住房到2013年將實現390 200元的財富增長，其財富的增加是一個普通城鎮居民14年全部工資總額的1.07倍。相對于工資性收入來說，隨著房地產價格的波動，房產擁有者的財富出現了更大的增長，這種財富增長遠遠超過了工資性收入的增長。

表2 2000～2013年住宅價格與城鎮就業人員工資情況

數據來源：2000～2013年《中國統計年鑒》，通過計算整理得到。

另外，從表2可以看出，2000年住宅房屋銷售面積為15 136.89萬平方米，假設每套房屋的面積為80平方米，每個家庭擁有一套住房，每個家庭人口為4人，在不考慮重復購買以及通貨膨脹因素的前提下，可以計算出2000年購買房屋的人數為1 892 111人，同時可以算出2000年購買房屋的人數占城鎮總人數的比重為0.4%，同理可以計算得出2004年之前購買房屋的人數占城鎮總人口的比重均小于1%。2005年購買房屋人數占城鎮總人口比例為1.1%，到2013年購買房屋的人數占城鎮總人口的比重達到2.0%。

2000～2013年我國城鎮人口購房人數比例一直呈緩慢上升的趨勢，但是總體比例過低。如此可以推斷，隨著房地產價格的不斷升高，只有小部分有能力購買住房的高收入階層的居民，其財富在短時間內有非常大的增長；而沒有能力購買住房的人，隨著房價的不斷走高，不僅承擔了房地產價格上漲帶來的越來越高的租金和購房成本，并且與有能力購買住房的居民之間的財富差距進一步拉大，造成整個社會的收入結構惡化和貧富不均。

總之，擁有投資性住房的個人或家庭大多屬于中高收入者，僅擁有自住性住房的個人或家庭大多屬于中低收入者，而相當一部分的無房戶是低收入者。這意味著住房價格的持續上揚將拉大不同收入階層的貧富差距，促使財富不斷地從低收入者轉移至高收入者。而且，由當期住房占有的差異導致的財富分配差距存在著很強的“馬太效應”，從而造成居民“代際之間”的不公平。

當家庭財富狀況出現分化時，大部分財富會集中在少數家庭，這部分家庭對投資性住房的需求會增長，進而導致房地產價格的非理性上漲。作為居民家庭持有的重要資產,房產在家庭財富積累中起到很強的作用,住房價格波動引起的房產價值變動直接影響著家庭持有的資產總額和財富狀況。如此往復，房地產價格上漲與居民財富差距就成為了一個互為因果的作用循環。要解決居民財富差距過大問題，必須切斷其與房價互相推升的循環鏈條。

[1]王小魯.灰色收入拉大居民收入差距[J].中國改革,2007,(7):9-12.

[2]李實.鼓勵財產性收入是否會加大收入差距——將會加劇社會財富的集中[J].人民論壇,2007,(23):16.

[3]胡曉.收入差距與中國房地產價格:理論與實證——兼論當前房地產調控的有效性[J].財經科學, 2010,(12):83-90.

[4]Ahn K.Trends in and Determinants of Income Distribution in Korea[J].Journal of Economic Development, 1997,22(2):27-56.

[5]Fu Y, Tse D K, Zhou N. Housing Choice Behavior of Urban Workers in China′s Transition to A Housing Market [J]. Journal of Urban Economics, 2000,47: 61- 87.

[6]Gollier, C. Wealth Inequality and Asset Pricing[J].Review of Economic Studies, 2001,(5):181-203.

[7]Yu Zhou.Heterogeneity and Dynamics in China′s Emerging Urban Housing Market: Two Sides of A Success Story from the Late 1990s [J].Habitat International, 2006,30: 277- 304.

[8]李愛華,成思危,李自然.城鎮居民住房購買力研究[J].管理科學學報,2006,(5): 8-17.

[9]陳燦煌.房價上漲與城市居民收入差距的關系[J].統計與決策,2007,(22): 87-89.

[10]湯浩,劉旦.房地產價格與城鎮居民收入差距的經驗分析[J].西安財經學院學報,2007,(6): 52-56.

[11]石弘.商品房價格與城鎮居民收入差距的實證分析[J].中國物價,2007,(11): 43-46.

[12]遲巍,蔡許許.城市居民財產性收入與貧富差距的實證分析[J].數量經濟技術經濟研究,2012,(2):100-112.

[13]楊麗華.通貨膨脹、貧富差距與居民消費的定量測度[J].統計與決策,2013,(10):15-18.

[14]吳福象,葛和平.資本占有量差異、收入機會不平等與財產性收入增長——基于擴大貧富差距的機制分析和實證檢驗[J].湘潭大學學報:哲學社會科學版,2014,(6):44-49.

[15]謝婷婷,司登奎,陳文新.結構轉型影響貧富差距的微觀機理[J].中國人口·資源與環境,2014,(6):134-139.

[16]葉秀娟,張建勤.貧富差距對中國社會發展的影響與對策[J].當代世界與社會主義,2014,(3):184-188.